2025年半年度业绩点评：投资深耕核心，压降负债规模

——2025年半年度业绩点评 2025年8月29日 ⚫事 件：公 司 发 布2025年 上 半 年 业 绩 公 告 ，2025年 上 半 年 ，公 司 实 现 营 业 收 入587.50亿 元 ，同 比 增 长25%；核 心 归 母 净 利 润13.8亿 元，每 股 核 心 盈 利0.21元 ， 中 期 派 息 每 股0.07元 。 龙湖集团（股票代码：0960.HK） 推荐维持评级 ⚫营 业 增 长 利 润 承 压：公 司2025年 上 半 年 公 司 实 现 营 收587.5亿 元 ，同 比 增 长25.4%，营 收 实 现 稳 健 增 长 主 要 由 于 三 大 业 务 板 块（ 开 发 、运 营 、服 务 ）均 实现 同 比 增 长。公 司2025年 上 半 年 归 母 净 利 润32.2亿 元 ， 同 比 下 降45.14%。利 润 端 下 降 较 多 ， 主 要 由 于 ：1） 毛 利 率 下 滑 ，2025年 上 半 年 公 司 毛 利 率 为12.63%，较 去 年 同 期 下 降7.94pct；2）2025年 应 占 联 营 和 合 营 公 司 业 绩 均 为负 ， 而 去 年 同 期 为 正 。 费 用 端 ， 公 司 严 控 费 用 ，2025年 上 半 年 公 司 销 售 费 用率 和 管 理 费 用 率 分 别 为2.60%、2.91%， 分 别 较 去 年 同 期 下 降1.49pct、1.96pct。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫投 资深 耕 核 心：2025年 上 半 年 公 司 销 售 面 积261.4万 方 ，同 比 下 降28.48%；销 售 金 额350.1亿 元 ，同 比 下 降31.51%；对 应 销 售 均 价13393元/平 米 ，同 比下 降4.23%。从 销 售 金 额 占 比 看 ，西 部 区 域 、长 三 角 区 域 、环 渤 海 区 域 、华 南区 域 、 华 中 区 域 分 别 占 销 售 金 额 的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%、9.9%，西 部 区 域 和 长 三 角 区 域 是 主 要 销 售 区 域 。 拿 地 方 面 ，2025年 上 半 年 公 司 新 增4块 土 储 ，计 容 建 面24.9万 方 ，权 益 建 面18.4万 方 ，平 均 楼 面 价7907元/平米 ， 对 应 的 权 益 比 例 为73.90%。4个 新 增 地 块 分 别 位 于 上 海 、 苏 州 、 重 庆 、贵 阳。 土 地 储 备 方 面 ， 截 至2025年 上 半 年 末 ， 公 司 土 储 共2840万 方 ， 权 益建 面2113万 方 ，对 应 的 权 益 比 例 为74.40%。土 储 平 均 楼 面 价4207元/平 米 ，地 售 比 为0.31。公 司 总 土 储 中 ，环 渤 海 、西 部 、华 中 、长 三 角 、华 南 占 比 分 别为36.3%、28.0%、17.1%、11.3%、7.3%。 ⚫经 营业 务稳 中 有 升：1）购 物 中 心 租 金 稳 定增 长：2025年 上 半 年 ， 公 司 购 物中 心 租 金 收 入55亿 元 ，同 比 增 长4.9%。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 已 开 业商 场 建 面943万 方 ， 整 体 出 租 率96.8%。公 司 已 运 营 擅 长89座 ， 位 于24个城 市 。2）长 租 公 寓维 持 高 出 租 率：2025年 上 半 年 ，公 司 冠 寓 收 入12.4亿 元 ，截 至2025上 半 年 末 ， 公 司 长 租 公 寓 已 开 业12.7万 间 ， 整 体 出 租 率95.6%，开 业 超 过6个 月 的 项 目 出 租 率 为97.2%。3）物 业 管 理覆 盖 多 业 态：2025年 上半 年 公 司 服 务 业 务 实 现 收 入62.6亿 元 ， 同 比 增 长0.02%。 截 至2025年 上 半年 末 ， 公 司 物 业 在 管 面 积 约4亿 方 。公 司 物 业 管 理 覆 盖 业 态 包 括 住 宅 、 商 业 、写 字 楼 、 产 业 园 、 医 院 等 业 态 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】公司点评_经营业务齐头并进，严控负债财务_龙湖集团2024年业绩点评2.【银河地产】公司点评_经营业务稳定增长，债务优化财务稳健_龙湖集团2024年半年业绩点评3.【银河地产】收入业绩均承压，商业彰显强运营_龙湖2023年业绩公告点评4.【银河地产】公司点评_开发聚焦核心，运营轻重并举_2023年半年报 ⚫有 序 压 降 有 息 负 债：严 控 杠 杆。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 剔 除 预 收 款 后 的资 产 负 债 率 为56.1%，净 负 债 率 为51.2%。压 降 负 债。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 有 息 负 债 规 模1698亿 元 ， 较2024年 末 下 降65亿 元 。债 务 结 构 持 续 优化 。截 至2025年 上 半 年 末 ， 公 司 一 年 内 到 期 债 务 为256.1亿 元 ，占 总 债 务 的15.1%。融 资 成 本 降 低 。公 司 平 均 融 资 成 本 为3.58%，平 均 合 同 借 贷 年 期10.95年 。 剔 除 预 售 监 管 资 金 及 受 限 资 金 后 ， 现 金 短 债 倍 数 为1.14倍 。 ⚫投 资 建 议：公 司 收 入 增 长 ，受 到 住 宅 开 发 行 业 的 影 响 ，公 司 利 润 承 压 。销 售 端公 司 持 续 聚 焦 核 心 ；经 营 端 稳 步 推 进 ，为 公 司 贡 献 现 金 和 利 润 ；财 务 端 压 降 负债 、 优 化 结 构 。考 虑 到楼 市 整 体 承 压，基 于 公 司2025年上 半 年 的 业 绩 表 现，我 们 预 测 公 司2025-2027年核 心归 母 净 利 润 为19.36亿 元 、24.10亿 元 、27.77亿 元 ，对 应EPS为0.28元/股、0.34元/股 、0.49元/股 ，对 应PE为35.09X、28.19X、24.47X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅度 下 跌 的 风 险 、经 营 业 务 不 及 预 期 的 风 险 、资 金 回 流 不 及 预 期 的 风 险 、债 务 偿还 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，5年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市