招商积余：收入利润稳中有升，物管保持非住优势

——2025年半年报点评 2025年8月28日 ⚫事 件：公 司 发 布2025年 半 年 报 ，公 司2025年 上 半 年 实 现 营 业 收 入91.07亿元 ， 同 比 增 长16.17%， 归 母 净 利 润4.74亿 元 ， 同 比 增 长8.90%， 每 股 收 益0.4475元 ， 同 比 增 长9.10%。 招商积余（股票代码：001914） 推荐维持评级 ⚫收 入 利 润 稳 中 有 升：公 司2025年上 半 年 实 现 营 业 收 入91.07亿 元 ，同 比 增 长16.17%；归 母 净 利 润4.74亿 元 ，同 比 增 长8.90%。公 司 营 业 收 入 增 长 主 要 由物 管 项 目 增 长 等 因 素 所 致 。 公 司归 母 净 利 润 增 速 略 低 于 收 入 增 速 ， 主 要 由 于 ：1）2025年 上 半 年 公 司 毛 利 率 为12.12%， 较 去 年 同 期 下 滑0.45pct， 主 要 因为公 司 物 管 业 务 和 资 管 业 务 的 毛 利 率 分 别 较 去 年 同 期 下 滑0.08pct、4.07pct；2）2025上 半 年 公 司 资 产 减 值 损 失86.83万 元 ，主 要 是 合 同 资 产 减 值 损 失 ；3）2025年 上 半 年 公 司 信 用 减 值 损 失0.33亿 元 ，较 去 年 同 期 扩 大 ，主 要 受 应 收 账款 减 值 损 失 影 响 。从 费 用 看 ，2025年 上 半 年 的 销 售 费 用 率 、 管 理 费 用 率 分 别为0.48%、3.31%， 分 别 较 去 年 同 期 降 低0.01cpt、 提 高0.35pct。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫物 管保 持 非 住 业 态 优 势：2025年 上 半 年 ， 公 司物 管 业 务实 现 收 入88.00亿元 ， 同 比 增 长16.76%。基 础 物 管 业 务2025年 上 半 年 实 现 收 入68.49亿 元 ，同 比 增 长7.75%，其 中 住 宅 和 非 住 业 态 的 收 入 分 别 占 基 础 物 管 收 入 的28.22%、71.78%，非 住 业 态 包 括 办 公 、公 共 、园 区 、学 校 、政 府 、城 市 空 间 及 其 他 等 。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 在 管 规 模3.68亿 方 。从 业 态 看 ，住 宅 和 非 住 的 在管 面 积 分 别 占 总 在 管 面 积 的38.26%、61.74%；从 项 目 来 源 看 ，来 自 控 股 股 东的 项 目 和 外 拓 项 目 在 管 面 积 的 比 例 分 别 为35.35%、64.65%，其 中 控 股 股 东 的项 目中77.20%为 住 宅 业 态 、 第 三 方 的 项 目 中83.04%为 非 住 业 态 。 公 司 持 续保 持 第 三 方 非 住 赛 道 的 优 势 ，在 政 府 公 建 、产 业 园 区 、金 融 服 务 等 细 分 赛 道 中标 优 质 项 目 超50个 。 在 存 量 住 宅 市 场 ， 公 司 将 市 场 化 住 宅 项 目 作 为 战 略 型 赛道 和 业 务 重 要 增 长 点 。2025年 上 半 年 ，平 台 增 值 服 务 实 现 收 入2.27亿 元 ，同比 下 降11.29%； 专 业 增 值 服 务 实 现 收 入17.25亿 元 ， 同 比 增 长86.80%。在增 值 服 务 上 ，公 司 到 家 服 务 持 续 优 化 服 务 产 品 品 类 ， 服 务 覆 盖 超 过50个 核 心城 市 ；推 出 家 政 保 洁 、 空 调 清 洗 、 衣 物 干 洗 等 自 营 服 务 ；大 力 发 展 房 产 经 纪 、充 电 桩 业 务 进 入 规 模 化 发 展 阶 段 ；搭 建 企 业 数 字 化 采 购 平 台 ，为 商 办 客 户 提 供一 站 式 采 购 服 务 。围 绕 房 地 产 开 发 全 生 命 周 期 服 务 ，持 续 深 化 与 招 商 蛇 口 的 战略 协 同 ，同 时 加 速 市 场 化 拓 展 不 发 ，重 点 打 造 精 装 修 、第 三 方 维 修 、到 家 宜 居三 大 核 心 业 务 板 块 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】公司点评_延续增长态势，物管积极拓展_招商积余2025年一季报点评2.【银河地产】公司点评_归母净利润双位数增长，管理规模质效并进_招商积余2024年报点评3.【银河地产】公司点评_营收利润提升，物管规模扩张_招商积余2024年三季报点评4.【银河地产】公司点评_营收利润增长，聚焦非住业态_招商积余2024年半年报点评 ⚫资 管 业 务强运 营：2025年 上 半 年 ，资 产 管 理 业 务实 现 收 入30.59亿 元 ，同 比增 长5.86%。商 业 运 营 业 务2025年 上 半 年 共 实 现 收 入9.21亿 元 ， 同 比 增 长30.75%。 截 至2025年 上 半 年 末 ， 公 司 旗 下 招 商 商 管 在 管 项 目72个 （ 含 筹 备项 目 ） ， 管 理 面 积397万 方 ， 其 中 自 持 项 目3个 ， 受 托 管 理 招 商 蛇 口项 目60个 ，第 三 方 品 牌 输 出 项 目9个 。持 有 物 业 出 租 及 经 营 业 务2025年 上 半 年 实 现收 入21.39亿 元 ，同 比 下 降2.16%。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 持 有 物 业 业态 多 样 ， 包 括 酒 店 、 购 物 中 心 、 商 业 、 写 字 楼 等 ， 总 可 出 租 面 积46.89万 方 。截 至2025年 上 半 年 末 ，总 出 租 率 为93%，其 中 酒 店 、零 星 商 业 等 业 态 平 均 出 租 率 为100%， 表 现 出 公 司 持 有 物 业 的 强 运 营 能 力 。 ⚫投 资 建 议 ：公 司2025年上 半 年 收 入 和 利 润 稳 中 有 升 ，公 司 物 管 业 务 保 持 非 住业 态 的 优 势 ，持 续 巩 固 非 住 领 域 头 部 服 务 商 地 位 。资 管 业 务 稳 定 运 营 。我 们维持公 司2025-2027年 归 母 净 利 润分 别为9.37亿 元、10.44亿 元 、11.33亿 元的预 测，对 应EPS为0.88元/股 、0.98元/股 、1.07元/股 ，对 应PE为14.14X、12.69X、11.70X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级 。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、基 础 物 管 服 务 拓 展 不 及 预 期的 风 险、关联 方 相 关 业 务 不 及 预 期的 风 险、资 产 管 理 业 务 运 营 不 及 预 期的 风 险 、增 值 服 务运 营 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，5年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_