招商积余(001914)：业绩稳增，非住业态持续领跑

招商积余(001914)[Table_Industry]房地产/金融 ——招商积余2025年中报点评 本报告导读： 2025年上半年，基础物管毛利率持续优化彰显运营效能，专业增值服务同比激增86.8%对冲平台增值服务短期回调，资管板块依托差异化运营实现93%出租率。 投资要点： 基础物管毛利率略微提升0.61pct，持续保持在第三方非住宅赛道优势。2025年上半年，公司新签年度合同额17.6亿元，其中第三方项目占比90%（千万级项目贡献58%）。截至2025年6月末，公司非住业态基础物管收入49.2亿元（+6.1%），住业态基础物管收入19.3亿元（+12.2%），毛利率均小幅提升。公司持续深耕深圳、广东（除深圳）、江苏、上海、四川五大区域，这些重点区域为公司带来51.7亿元的基础物管营收。 增值服务，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道。其中，到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖50+核心城市，平台sku突破400个。重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务；积极探索空间资源多种经营方式，通过数字化赋能提升资源精细化管理，深耕一线重点城市，实现资源坪效提升15%；此外，大力发展房产经纪，着力构建社区门店模式，强化二手租售专业能力建设。2025年上半年，平台增值服务和专业增值服务分别实现2.3亿、17.2亿元，分别同比减少11.3%、增加86.8%。 资产管理，全面推进“一项目一打法”差异化资产增值路径。公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备），管理面积397万㎡，其中自持3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个；此外，公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.9万㎡，出租率为93%，整体表现稳健。 风险提示：市场化拓展和增值服务发展不及预期。 存量贷款置换，资金效率提升2025.06.04市场化拓展驱动业绩稳增2025.05.08降本降费成效显著，科技战略深化布局2025.03.18收入利润稳定增长，规模拓展井然有序2024.11.13经营业绩平稳发展，压降负债费用下行2024.09.03 财务预测表 招商积余2025年上半年两大主营业务表现如下： 物业管理业务实现营业收入88.0亿元（同比+16.8%），毛利率保持10.9%稳定。其中基础物业管理占比77.8%（非住宅贡献55.9%，毛利率11.9%；住宅占比22.0%，毛利率10.7%）；专业增值服务收入大幅增长86.8%，占比提升至19.6%，但毛利率下滑至8.0%（2024年同期为11.1%）；而平台增值服务收入毛利率提升1.1pct，但收入同比下滑11.3%。 资产管理业务收入3.1亿元（同比+5.9%），毛利率下滑至48.6%（2024年同期为52.7%）。其中商业运营收入占比提升至30.1%，但毛利率26.9%较2024年同期下降11个百分点；持有物业出租收入占比69.9%，毛利率58.0%几乎和2024年同期持平。 基础物业管理方面，深耕基础物业沃土，业务发展稳健前行。2025年上半年，新签年度合同额17.6亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.9亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2025年6月末，公司在管项目2,370个，管理面积为3.68亿㎡。 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 其中，住宅板块方面，住宅管理面积从2019年的7,653万㎡增长至2025年上半年的14,097万㎡，整体增速逐步放缓，其中2024年首次出现5%的负增长，但2025H1恢复至7%的增速。住宅新签约合同金额在2021年达到峰值7.98亿元后连续下滑，至2025H1降至3.38亿元，但得益于市场调整，2025H1同比增速反弹至25%。 非住宅板块增长更为显著，管理面积从2019年的7,613万㎡增至2025年上半年的22,752万㎡，2021年增速高达75%，2023年仍保持24%的增速，2025年增速为7%。非住宅新签年度合同额从2019年的17.95亿元增至2023年的34.59亿元，但2024年后增速明显放缓，2025H1同比下降12%。 整体来看，非住宅板块在规模拓展上表现优于住宅，但签约合同的短期波动显示市场竞争加剧。 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2020-2025年年报及2025年半年报，国泰海通证券研究 公司持续保持在第三方非住宅赛道优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个；重点推进IFM战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升11%，核心战略客户份额大幅增长；同时，深化集团资源协同，落地招商银行总部大厦等项目。此外，公司继续发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额同比增长23%。除此之外，公司持续深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立2家合资公司，并加大投后合资公司业务二次开发，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号