德必集团：2025年半年度报告

2025年半年度报告 2025年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司在经营中可能存在的风险因素内容已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部分予以描述，敬请广大投资者注意阅读，理性投资，注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................................6第三节管理层讨论与分析............................................................9第四节公司治理、环境和社会........................................................30第五节重要事项.....................................................................33第六节股份变动及股东情况..........................................................43第七节债券相关情况................................................................50第八节财务报告.....................................................................51 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2025年半年度报告文件。 四、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、注册变更情况 注册情况在报告期是否变更情况□适用不适用公司注册情况在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 注：公司营业收入、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润以及经营活动产生的现金流量净额同比下降，主要系外部环境发生变化，公司部分园区出租率下降所致。为优化公司收入结构，确保现金流稳健，防范经营性风险，公司正积极处置低收益项目、加大文体旅项目的投入建设，同步转型并发展轻资产经营模式。 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。 截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区共运营管理了86个文化创意产业园区，运营管理面积超146.22万平方米。其中，承租运营园区63个，运营管理面积约111.07万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.09万平方米；合作运营园区17个，运营管理面积约15.06万平方米。 公司从事的主要业务和主要经营模式如下： 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。 1、承租运营 承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 2、参股运营 参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。 3、合作运营 合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。 现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”模式，投入成本较低，现金流更为安全。 二、核心竞争力分析 公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面： 1、创意设计能力 公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必WE”和“德必·文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能力使公司在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。 2、增值服务能力 在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。 3、智慧园区管理能力 公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（wehome平台），利用移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保了园区的高效运营和可持续发展。 4、品牌效应能力 公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。 5、供应链管理能力 公司在供应链管理方面具备突出的综合实力，依托完善的采购与供应链体系，实现园区建设及运营物资、工程与服务的统一规划和集中采购，有效降低成本、提升效率。公司注重绿色低碳理念，积极引入绿色建材、循环物资和节能设备，打造全链条供应体系，既保障质量与进度，又增强资源调配和风险防控能力。今年上半年新成立的绿色供应链公司，标志着公司强化供应链赋能主业，保障重资产向轻资产业务模式转型的必要能力和战略支撑点。 三、主营业务分析 概述参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 四、非主营业务分析 适用□不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 适用□不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况 详见本报告“第八节财务报告七、31、所有权或使用权受到限制的资产”。 六、投资状况分析 1、总体情况 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用不适用 4、以公允价值计量的金融资产 适用□不适用 5、募集资金使用情况 适用□不适用 （1）募集资金总体使用情况 适用□不适用 单位：万元 经中国证券监督管理委员会《关于同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》（证监许可〔2021〕164号）同意注册，公司首次公开发行人民币普通股（A股）1,347.40万股，发行价格为51.47元/股，本次发行募集资金总额为69,350.68万元，扣除发行费用后募集资金净额为62,197.24万元。募集资金已于2021年2月5日划至公司指定账户，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对上述募集资金