华润置地 (1109 HK) 2025年8月27日研报总结
核心观点与业绩概览
- 毛利率反弹：2025年上半年，华润置地物业开发收入同比增长25.8%至744亿元，整体收入同比上升20.0%至949亿元。物业开发结算毛利率回升3.2个百分点至15.6%，整体毛利率同比升1.7个百分点至24.0%。毛利/净利润分别同比升29.3%/16.2%至228/119亿元。
- 核心利润微降：扣除分拆房托及其他一次收益影响，核心利润约同比降6.6%至100亿元。
- 派息维持：公司建议中期每股派息维持在0.2元，派息率微升1个百分点至14%。
财务状况
- 杠杆维持低位：2025年6月底总息负债率/净有息负债率分别为40.7%/39.2%（2024年底：39.6%/31.9%）。
- 融资成本下降：加权平均融资成本进一步下降32个基点至2.79%，为行业最低水平（2024年底：3.11%），平均债务期限维持在约6.4年，非人民币净负债敞口占比仅4.0%（2024年底：3.9%）。
非房产业务
- 销售均价提升：上半年合同销售额为1,103亿元，同比降11.6%，但销售均价同比升11.9%至26,777元。
- 资源充足：公司计划下半年可售资源3,894亿元，以40-50%去化率估算，预计全年合同销售约2,660-3,050亿元。
- 资产管理规模上升：资产管理规模较2024年末上升4.6%至4,835亿元，购物中心占约65%。
- 经营收入稳定：购物中心/写字楼/酒店经营收入约为104/8.2/8.7亿元，同比+9.9%/-14.2%/-16.3%。
- 未来增长预期：预计未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长。
研究结论与评级
- 维持买入评级：分析师认为，华润置地负债率维持在行业低位，财务成本持续下降，叠加毛利率触底反弹，有望缓解行业波动影响，并在未来带来利润增长。
- 收入确认：上半年并表口径已售未结合同销售额为2,378亿元，当中1,595亿元将于2H25结算，已基本锁定全年的收入预测。
- 盈利预测：维持2025-2027财年的盈利预测，但鉴于潜在的利润率改善，预计长期盈利前景会更好。
- 目标价调整：将目标资产净值折让从40%缩小至35%，据新的估计资产净值，调整目标价至35.30港元（原31.68港元）。
