业绩小幅增长，外拓与退盘优化结构，派息率继续提升

业绩小幅增长，外拓与退盘优化结构，派息率继续提升 公司2025H1营收+3.7%，毛利率继续提升，归母净利润+4.3%。2025年上半年，公司实现营业收入70.9亿元（同比+3.7%，下同），净利润7.74亿元（+4.1%），归母净利润7.69亿元（+4.3%）。公司营收增速放缓，主要是（1）在管面积增速有所放缓，基础物管服务营收增速放缓，同比+8.3%，但也是收入主要的增量来源；（2）增值业务方面，受开发持续低迷及消费疲弱等大环境影响，非住户增值、住户增值收入分别-5.9%、-11.6%。面对收入增速放缓，公司通过节约物资成本、降低杂费及加大分包力度，整体毛利率水平由上年同期的16.8%提升至17.0%，其中物业管理服务毛利率由上年同期15.4%提升至15.5%，住户增值服务毛利率由30.2%提升至35.2%，对期内公司盈利产生积极影响，整体利润增速继续高于收入增速。 入（维持） 新增在管面积3180万方，其中第三方占84%，单方价格维持高位，保持较强市场化拓展能力。公司基础物管方面，上半年新增在管面积3180万方（+50%），其中独立第三方占比达84%；新增合同额22.6亿元，单方价格71元/平维持较高水平，展现公司较强的市场化拓展能力。同时，公司持续优化业务结构和项目治理，退盘2680万方。因此至6月30日，公司在管面积达4.36亿方（较2024年末+1.2%），其中关联方占比60.9%，独立第三方占比39.1%。 住户增值服务毛利率逆势走高，非住增值影响边际减小。2025年上半年，公司非住户和住户增值业务营收占比20.7%，毛利润贡献占比27.4%。具体来看，非住户增值业务因与房地产关联度相对更高，期内继续受市场调整影响，整体营收和利润有一定的下滑。考虑到非住户增值业务占比较往年已经明显下降，整体增值业务与地产关联度将逐步走低，边际影响有所减小。住户增值业务方面，主要因消费疲弱等大环境影响，期内营收也有一定下滑，但毛利率逆势走高至35.2%为近年高点，为公司基础物管之外带来经营韧性。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 派息率提升至约40%，展现管理层对股东回报的重视。董事会建议派发2025中期股息港币0.09元，以及上市十周年特别股息0.01元，合计每股股息为港币0.1元，派息率约为39.8%（计算值），相较往年有进一步的提升，展现管理层对股东回报的重视。 相关研究 投资建议：我们认为公司基础物管内生外拓将持续发力、非住业态物管空间广阔，同时住户增值业务稳健扩张，成本管控能力领先，业绩确定性强。考虑到市场竞争环境及公司致力于优化业务结构，我们维持2024年报点评的预测，预计公司2025/2026/2027年营收分别为人民币148.2、156.3、164.0亿元；归母净利润分别为人民币16.7、18.0、19.4亿元；对应的EPS为0.51、0.55、0.59元/股；对应PE为10.04、9.31、8.64倍。维持“买入”评级。 1、《中海物业（02669.HK）：经营提质增效，利润率与派息率提升》2025-03-282、《中海物业（02669.HK）：深耕厚植，笃行致远，打造物业央企标杆》2024-03-23 风险提示：市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称买本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归买国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为买国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京上海地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：100077邮编：200120邮箱：gsresearch@gszq.com电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com南昌深圳地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038邮编：518033传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com邮箱：gsresearch@gszq.com