编辑：黄奕电话：（852）2277 6765电邮：foreignstock@phillip.com.hk Croesus零售信托2017/18财年的多种增长动力新加坡|房地产（房地产投资信托）| 2017年第3季度业绩2017年第3季度的业绩符合我们的预期。年初至今第三季度的DPU达到我们2017财年预测的75.5％。累积（维持）稳定的投资组合，入住率仍高达97.7％（2017年第二季度：98％）。2019财年分派以新元/日元72.72的有利汇率对冲。潜在的收购要约应具有更高的溢价。维持收集，基于DDM的目标价格提高至1.08美元。最后收盘价预测目标价总回报1.00新元0.07新元新币1.0815.5%股份总数（百万）：770马凯币（百万美元/新币百万美元）：550/770 52-WK HI / LO（SGD）:1.02 3M平均每日T / O（百万）:1.91假设收益不变。除收购外，FY17 / FY18的多种增长动力。从2017年1月开始，MTN在2017年1月的再融资将导致每年的经常性利息费用降低约1.52亿日元。受托人-经理人的内部化也使3QYTD成本降低了1.98亿日元（每年约3亿日元）。总计储蓄总额约占FY17E可分配收入的9.9％。我们预计1.000.900.800.705月16日至8月16日16年11月2017年2月当日本当地债务价值295亿日元时，将进一步节省融资成本（约46％的 CRT SP EQUITY FSSTI指数投资组合总额）在2018财年到期时再融资。 3个月期日元LIBOR这些贷款与之挂钩的利率已从2013年首次公开募股前启动时的约0.2％降至目前的零。资料来源：PSR布隆伯格关键金融951.27亿美元（经调整，不包括2013年首次公开募股前的任何收益）。由于日本首相安倍晋三（Shinzo Abe）试图重振日本经济，因此我们继续实行宽松的货币政策，因此我们预计这种上限利率的压缩将持续下去。在接下来的两个财年中，投资组合资产的升值和多个明显的强劲增长动力可能会支持CRT当前交易的账面价值溢价。我们新提高的目标价1.08美元目前接近市净率1.12倍。资料来源：PSom的B om omberg。评估方法DDM（股本成本8.5％，最终增长1％）德宏黄褐色 （+65 62121849）tandh@phillip.com.sg页面1 |菲律宾证券研究（MCI）（P）118/10/2016参考编号：SG2017_01162017年5月16日结果一目了然公司资料（日元）2017年第三季度16年3季度同比（％） 评论收入3,0192,46622%来自两个新收购的购物中心，较高的可变租金和租户的供款财产净收入1,6111,40914%新购置物业的费用率更高可分配收入1,2801,02125%通过Trustee-Manager内部化节省成本并降低融资成本 调整后的DPU（新币仙）2.05 1.78 15％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）稳定的投资组合表现。 Feeeal的租户调整仍在进行中前五名股东（％）旭川投资组合占用率保持稳定，而平均债务总成本为GKG INVESTM ENT HOLDINGS PTE5.9%由于再融资利率降低，从1.9％（2016财年）降至1.68％。管理星展集团控股5.5%仍然有信心在新收购中获得5-6％的成本收益率FeeealVALUE PARTNERS LTD4.8%旭川在租户调整后到2018财年。 2017和2018财年的91.9％和76.1％租金（按租金总收入计）已锁定。黑石目标资产管理4.6%3.5%2019财年派息对冲至SGD / JPY 72.72。有利的对冲利率提高价格表现（％）2018财年和2018财年的DPU同比分别增长8.6％和4.8％。FY19的对冲率为百万吨3百万1年在该季度固定为72.72。 2017-2019财年的分配已被套期在潘尼3.716.924.4新币/日元的平均汇率为83.57、76.39和72.72。即使没有增生的STI返回3.036.1522.62收购，DPU在2018财年将分别增长8.6％和4.8％FY19价格VS。性病六月15年F 16风云17e年度18 e潜在的收购要约-在2017年4月26日宣布。出现价格便宜的收入（日元）7,6359,58112,32812,337即使在集会之后。即使年初至今价格大幅上涨，CRT的价格/净资产值仍为非营利组织4,6815,4496,6086,6121.04，相对于上市零售J-的平均值1.28而言，它似乎便宜Inc Av for Dist。3,3583,9814,5234,642东京的房地产投资信托基金（图2）。宽松的货币政策和缩小的上限利率P / BV，x0.900.841.051.07特别是自2013年以来，CRT一直对其DPU（SG分）8.17.17.58.3投资组合。最新投资组合估值（2016年6月）为1,126亿日元，占18.4％股息收益率，％9.6%8.9%7.5%8.3%增加日元投资组合物业的总购买价资产负债率47.3%45.3%45.8%45.6% 结果投资行动：维持目标价，将DDM衍生产品的目标价格上调至S $ 1.08（来自$0.93)在将FY19的分配新元/日元汇率固定为72.72之后，我们重新调整了FY19的汇率（之前的平均汇率为85）。因此，我们将DDM衍生的目标价格从0.93美元上调至1.08美元。我们的目标价格意味着FY17e和FY18e的收益率分别为6.9％和7.7％，当前的每股资产净值为1.12。图1：CRT的当前资产净值接近上市以来的平均价格1.61.41.210.80.60.414年1月1日至15年1月1日至16年1月1日至17年1月1日资料来源：彭博社，辉立证券研究（新加坡）图2：CRT的交易价格比东京上市的纯零售J-REIT的折扣要高名称PSR呼叫PSR目标价格交易上限（百万新加坡元）价钱DVD收视率：D-1（％）最新负债率（％）P / BWACC（％）克鲁斯零售信托积累1.087701新元8.4045.281.043.76日本零售7,128216,900日圆3.9244.311.333.86前沿房地产基金3,016493,500日圆3.9731.501.614.80AEON REIT2,475122,800日圆3.6438.931.123.51KENEDIX零售1,529246,300日圆5.2138.641.084.28平均值（不包括CRT）1.28资料来源：彭博社，辉立证券研究（新加坡）页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）预定价格平均+ 1SD-1SD1.001.04克鲁斯零售信托 金融损益表资产负债表总收入7,635 9,581 12,328 12,337物业经营花费（2,954）（4,132）（5,721）（5,725）净资产收入4,6815,4496,6086,612金融收入31022金融费用(1,004)(1,106) (1,379) 净财务费用（1,001）（1,096）（1,377）（1,248）其他支出和费用（720）（1,033）（841）（841）公允价值变动前利润va 2,960 3,320 4,390 4,523公允价值损益6,706 4,4670 0除税前溢利9,666 7,786 4,390 4,523税收(2,087)(1,557)(878)(905)除税后溢利7,579 5,947 3,512 3,619分配调整(4,221)(1,966)969976可用于的收入分配3,3583,9814,5234,642每股数据JPY六月2015财年2016财年2017财年18财年DPU（SGD美分）8.087.107.488.33BVPS83.977.176.975.5现金流估值比率6月，年初，百万日元2015财年2016财年2017财年18财年首席财务官除税前溢利9,6667,7864,3904,523调整项2751,2811,8451,715厕所变化(1,955)(2,873)2574运营产生的现金4,1422,1666,4916,243其他(1,266)(1,415)(1,904)(1,791)来自运营的现金流3,2102,4274,5874,452首席财务官资本支出净额(11,403)(19,004)(113)(113)其他(87)00(0)投资现金流量(11,712)(19,004)(113)(113)CFF分享我的成功6,08610,639(0)(0)贷款，扣除还款额6,25214,815986(558)已付股息(3,150)(4,652)(4,252)(4,582)其他(344)(551)00筹资活动产生的现金流量8,64219,040(3,266)(5,141)现金净变化(1,267)2,4631,208(801)汇率的影响(7)(20)00CCE，结束1,4795,3856,5945,792资料来源：公司数据，PSR est*远期倍数和收益率基于当前市场价格；历史倍数和收益率基于历史市场价格。页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）克鲁索斯零售信托结果6月，年初，百万日元2015财年2016财年2016财年18财年6月，年初，百万日元2015财年2016财年2017财年18财年资产投资物业87,930112,640112,753112,865非流动受限制现金3,7685,5845,5845,584其他1,2951,0441,0441,044非流动资产总计92,993119,268119,381119,494现金及现金等价物2,9425,3856,5945,792应收款4911,655986987本期受限制现金3,3004,2874,2874,287其他675579579579流动资产总额7,40811,90612,44611,646总资产100,401131,175131,827131,139责任短期贷款6478,33724,7008,300贸易及其他应付款项1,2192,1512,5172,519其他9142,1122,1122,112流动负债合计2,78112,60029,32912,931长期贷款46,84051,05735,68051,522其他7,19411,64011,21311,577非流动负债合计54,03462,69746,89363,099公平非控制性权益0000股东权益43,58655,87755,60555,1096月，年初，百万日元2015财年2016财年2017财年18财年P / B（X）0.900.841.051.07股息收益率（％）9.6%8.9%7.5%8.3%增长和利润率（％）成长性收入21.9%25.5%28.7%0.1%收入平均值分发5.6%18.5%13.6%2.6%DPU2.8%-12.1%5.3%11.3%关键比率净债务/（现金）44,54654,01053,78754,030净负债47%45%46%46% 12345‘页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）克鲁索斯零售信托结果评分历史1.201.151.101.051.000.950.900.850.800.75市场价目标价资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％<-20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月15年10月15年7月2015年4月15年1月14年10月14年7月14年4月1月14日 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-1