保利发展：2025年半年度报告
公司简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司2025 年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司法定代表人、董事长刘平，董事、总经理潘志华，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人陈贤锦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本半年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节释义 ....................................................................... 4第二节公司简介和主要财务指标 ..................................................... 4第三节管理层讨论与分析 ........................................................... 6第四节公司治理、环境和社会 ...................................................... 40第五节重要事项 .................................................................. 42第六节股份变动及股东情况 ........................................................ 52第七节债券相关情况 .............................................................. 56第八节财务报告 .................................................................. 74 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用 √不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 √适用 □不适用 截至 2025 年 6 月 30 日，公司回购专用证券账户持有回购股份 10,503.16 万股。在计算每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用 √不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用 √不适用 十一、其他 □适用 √不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长 5.3%，其中一季度同比增长 5.4%，二季度同比增长 5.2%，增速较一季度出现小幅回落。今年以来，社会消费品零售总额累计增速持续扩大，出口金额累计增速在一季度下滑后显著回升，但固定资产投资的累计增速则加速下降。 上半年，全国新建商品房销售金额 4.4 万亿元，同比下降 5.5%；商品房销售面积 4.6 亿平方米，同比下降 3.5%。其中，一季度新建商品房销售金额仅 2.1 万亿元，同比下滑 2.6%；二季度销售金额回升至 2.3 万亿元，但同比降幅达 9.1%，表明去年四季度以来，各类新政策效果正逐步消退，新房市场依然面临较大下行压力。根据中指研究院统计数据，TOP100 房企上半年销售规模 1.84 万亿元，较上年同期下降 11.8%；规模超千亿房企 4 家，较去年同期减少 2 家。 整体规模收缩的同时，区域间分化进一步加大，核心城市市场展现相对较强的韧性。根据克而瑞及中指研究院统计数据，今年上半年，全国重点 30 城新建商品住宅成交金额约 1.5 万亿元，同比持平；在高品质项目入市、限价放开的推动下，成交均价达 2.7 万元/平方米，同比增长 2.5%。同时，二手房市场挂牌量仍居高位，以价换量现象持续，成交金额约 2.6 万亿元，同比增长 9.5%，成交均价 2.2 万元/平方米，同比下降 3.3%。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交总规模约 2.5 万亿元，同比增长 12%，其中新房成交 1.1 万亿元、二手房成交 1.4 万亿元，分别同比增长7%、15%，优于全国平均水平。 待售库存增速放缓，专项债收储力度有待进一步加强。2025 年 6 月末，全国商品房待售面积 7.7 亿平方米，其中住宅待售面积 4.1 亿平方米，分别同比增长 4.1%和 6.5%，同比增速为 2022 年以来的新低，市场库存趋势略有改善。据统计，截至 2025 年 6 月末，全国 26 个省市公示了专项债收储存量土地计划，覆盖超过 4200 宗地，资金总规模约 4800 亿元，其中已发行约 1700 亿元，占比不足 40%，集中在上海、广东、浙江等地；收购存量商品房规模相对较小，公示项目规模约数十亿元、实际发行约 20亿元，主要在浙江和四川，专项债收储政策的覆盖面和实施速度有待提升。 在“减少增量，提升存量”的导向下，土地成交面积同环比下降，成交均价则因成交结构影响而大幅提升。上半年，全国 300 城土地（住宅）推出规划建筑面积 2.06 亿平方米，同比下降 19%；成交面积 1.74 亿平方米，同比下降 5%。其中，20 个核心城市贡献了 68%的土地成交金额，比例较 2024 年全年提升 17 个百分点。在“好房子”政策引导下，核心城市纷纷推出热门板块、“第四代住宅”用地，多个项目竞拍溢价率或楼面价创新高，带动上半年土地成交楼面均价提升至 4943 元/平方米。 开竣工规模持续收缩，开发投资完成额尚未企稳。上半年，房屋新开工面积 3.04 亿平方米，同比下降 20.0%；房屋竣工面积 2.26 亿平方米，同比下降 14.8%；房屋施工面积 63.3 亿平方米，同比下降9.1%。房地产开发投资完成额 4.7 万亿元，累计同比下降 11.2%，连续第 36 个月下降；其中住宅开发投资完成额为 3.6 万亿元，累计同比下降 10.4%，略好于整体水平。 上半年，房地产开发资金来源 5.02 万亿元，同比下降 6.2%，资金压力仍然较大。其中，定金及预收款 1.48 万亿元，个人按揭贷款 0.68 万亿元，分别同比下降 7.5%和 11.4%，均高于商品房销售规模的降幅；自筹资金 1.75 万亿元，同比下降 7.2%，房企投资能力尚未恢复。在房地产融资协调机制和经营性物业贷款等信贷政策优化支持下，上半年国内贷款为 0.82 万亿元，同比增长 0.6%，是 2022 年以来首次实现同比转正。 据国家统计局国民经济运行情况分析，上半年国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，展现出强大韧性和活力；外部不稳定不确定因素较多，国内有效需求不足，经济回升向好基础仍需加力巩固。报告期内，商品房销售、土地成交、开竣工等总量指标均在下滑，待售库存仍处高位，专项债收储力度有待提高，房地产止跌回稳态势需要采取有力措施加以巩固。同时，市场分化还在扩大，商品房销售及土地成交向核心城市聚集、少数优质项目虹吸市场需求，北上广深杭蓉等核心城市二手房成交占比超过新房，行业库存压力、结构性矛盾仍较突出。 展望下半年，中央政治局会议强调，我国经济运行依然面临不少风险挑战，要巩固拓展经济回升向好势头，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，市场分化趋势未改，新规高品质项目陆续入市将分流有限的市场份额，存量项目去化压力有所增加，需要行业政策的持续发力支持。房地产新发展模式正加速构建，将对行业发展带来新影响，房地产企业需要积极应对行业市场变化，进一步回归产品服务本源，加快提升运营管理水平和风险防范能力。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用 √不适用 二、经营情况的讨论与分析 面对市场环境的快速变化，公司坚定筑牢安全发展基础，前置化解潜在风险，优化资源结构，推进品质提升与降本控费，加快培育资产经营与综合服务产业，持续提高发展质量。 1、抢销售抢资金，确保安全发展 报告期内，公司实现签约金额 1451.71 亿元，站稳行业龙头位置，同比减少 16.25%；实现签约面积 713.54 万平方米，签约均价提升至 2.03 万元/平方米。年初，公司预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退，确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得 630 亿元签约，取得良好开局；二季度市场有所下行，公司迅速应对，抓好五一关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。 围绕经营现金流，大力抢抓回笼，报告期内实现销售回笼 1448 亿元，综合回笼率 100%，同比提高15 个百分点；当期销售回笼率 65.3%，同比提升 9 个百分点。同时，想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金 122 亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金 107 亿元。报告期内，公司经营活动现金净流入 160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额 1385.62 亿元，占总资产比例保持在 10%以上，另有 593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。 报告期内，公司继续发挥信用优势，加强有息负债久期管理。一是实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模 85 亿元，6 年期综合成本 2.32%。二是已有渠道保持畅通，报告期内发行公司债和中期票据 57 亿元，期末直接融资占比 21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。三是优化贷款结构，用足政策空间，经营物业贷款净增 29 亿元，最长期限达 30 年，期末经营物业贷款余额 339 亿元。截至报告期末，三年以上到期的有息负债占比 42.8%，较年初提升 3.2个百分点；一年内到期有息负债占比 21.4%，较年初下降 2.9 个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为 63.30%、净负债率为 59.64%，较期初分别下降 0.82、1.40 和 3.02个百分点，债务安全稳步提高；报告期新增有息负债平均成本降低 21BP 至 2.71%，期末综合成本 2.89%，融资成本进一步下降。 2、多措并举推进存量去化，以项目为单位做实债务与盈利规划 报告期内，公司 2021 年及以前获取的存量项目签约销售 394 万平方米，销售金额 514 亿元，占比达 35%。面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘新作、全面焕新”。报告期内，公司推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力；升级泛会
