结转节奏影响业绩，投销保持稳健

2025年8月22日，绿城中国发布2025年半年报，1H25年实现营收533.68亿元，同比-23.5%；实现归母净利润2.1亿元，同比-89.7%。 结转不均影响收入，多重因素影响当期归母净利润下滑：受2025年上下半年交付节奏分布不均影响，1H25结转面积同比下滑22.7%，导致收入同比下降。1H24年公司物业销售收入496.51亿元（占总收入93.0%），同比-22.1%。而归母净利润同比下滑主要因为：①其他收入有所减少，受银行利息收入及应收关联方利息收入减少，1H25其他收入9.30亿元，同比减少7.91亿元；②1H25计提相关资产减值损失19.33亿元。 销售增速优于行业，核心城市销售市占率高：1H25公司总合同销售金额1222亿元，同比-3.4%，其中自投销售金额803亿元，同比-6.0%（TOP100房企平均增速-11.4%），自投排名升至行业第5（2024年第6）;权益销售金额539亿元，权益销售排名升至行业第5（2024年第6）。聚焦核心，1H25年一二线城市销售额占比86%，同比+6pts。回款维持高位，1H25年销售回款率96%，有效支撑现金流及再投资。 投资抢抓开局，高效转化：1H25公司新增35个项目，权益拿地金额362亿元，预计新增货值907亿元。聚焦核心城市拿地，1H25年一二线拿地货值占比88%，其中杭州货值占47%。截至1H25，公司总土储项目158个，总建面2724万方，可售建面1817万方，其中一二线城市货值占比80%,长三角区域占比64%，高能级城市占比提升。 融资成本探低，融資通暢：1H25年境内发债77.11亿元，同时完成境外融资置换8.02亿美元，并成功发行3年期5亿美元优先票据；公司持续优化债务结构，境外债比重约15.3%，相比2024年末降低1.1pts；总有息负债融资成本3.4%，同比下降50BP。 公司销售有韧性，投资聚焦，未来随着2022年后的优质项目入市结 转 ， 业 绩 预 计 逐 步 改 善。考 虑到减 值 压 力， 调 整 公 司2025/2026/2027年归母净利润至7.5/15.7/19.4亿元，同比增速分别为-53.0%、109.6%和23.1%。公司股票现价对应PE估值为33.2/15.83/12.86倍，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；其他房企违约。 附录：三张报表预测摘要 投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告，则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任。本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议，国金证券不为此承担任何责任。 此报告仅限于中国境内使用。国金证券版权所有，保留一切权利。 上海电话：021-80234211邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮编：201204地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 深圳电话：0755-86695353邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：518000地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806 北京电话：010-85950438邮箱：researchbj@gjzq.com.cn邮编：100005地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧