REITs提升资金效率，稀缺AIDC资源促成长

润泽科技（300442.SZ）通信服务 2025年08月20日 证券研究报告/公司点评报告 评级：买入（维持） 分析师：陈宁玉执业证书编号：S0740517020004Email：chenny@zts.com.cn分析师：杨雷执业证书编号：S0740524060005Email：yanglei01@zts.com.cn 总股本(百万股)1,634.34流通股本(百万股)1,628.37市价(元)56.77市值(百万元)92,781.68流通市值(百万元)92,442.79 报告摘要 事件：2025年8月8日，南方润泽科技数据中心REIT（代码：180901）作为国内首批数据中心REITs产品，在深交所上市交易，总份额10亿份、发行规模45亿元。标志着中国数据中心行业迈入“资产证券化”的新阶段。 首批发行REITs提升资金运转效率，最终认购倍数高达167倍。此次REITS底层资产位于河北省廊坊市的A-18数据中心，总共拥有7.04kW普通机柜5794个，16.5kW高功率机柜100个，30.36kW超高功率机柜3个。且自2020年12月份投入运营以来，已连续实现三年100%签约率和99%以上的总上架率，在国内同类项目中均处于领先水平。当前，公司已在全国六大区域建成7个AIDC智算集群，规划中的61栋智算中心、32万架机柜，截至2024年末，公司累计交付14栋算力中心，部署机柜约8.2万架，公司预计2025年可交付420MW。公募REITs模式将使企业从重资产持有者转型为轻资产运营商，使得公司专注于算力调度、客户服务等高附加值环节,并构建了“投资-运营-证券化-再投资”良性循环。 海外启示&国内政策支持，REITs重塑数据中心估值模式。海外端，美国Equinix通过转型REITs架构，利用更优的融资及税收优势、加快自建与对外收购扩张，通过大量并购和合作投资形成了具备比较优势的IDC网络。国内端，政策持续出台支持，如2024年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》、证监会《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴等。这些政策为数据中心行业资产证券化构建了完善框架。此前，我国公募REITs主要集中在高速公路、产业园区等传统领域，随着数据中心这类技术密集型资产通过证券化加入，可有效丰富REITs资产谱系，提升市场科技属性和成长空间。但更重要的是对于行业估值逻辑的重塑，REITs的出现引入了NAV（净资产价值）估值法，可通过现金流折现模型给予资产更稳定的定价。 相关报告 1、《业绩保持快速增长，AIDC打造第二成长曲线》2024-08-24 科技巨头资本开支展望乐观，AIDC进入新一轮扩展周期。海外AI算力持续超预期，AI训练+推理发展迅猛，AI应用消耗Tokens激增，部分应用领域逐步形成AI闭环。根据IDC预测，未来训练与推理算力的复合增速分别为超50%、190%的复合增长率发展，并在28年推理算力超过训练算力。同时，国内大模型正快速追赶，国内互联网大厂如字节、阿里、腾讯等CAPEX指引乐观，我们预期下半年芯片供应有所改善。数据中心供需格局改善，随着芯片和机柜迭代，单机柜功率大幅提升，10万卡以上大集群增加，AI算力需求有望驱动AIDC产业链进入新一轮周期。公司拥有超大规模数据中心稀缺资源，并优选与运营商深度合作，有望充分受益。 投资建议：公司是国内园区级营模式，配套融资增强资金实力，因英伟达H20芯片等因素，国内互联网大厂资本开支进度有所推迟，因而我们预计公司2025-2027年净利润为26.41/34.10/45.81亿元（原25-26年预测值为32.11亿/42.88亿元），EPS分别为1.62元/2.09元/2.80元，维持“买入”评级。 风险提示：机柜上电进度不及预期风险；市场需求不及预期风险；市场竞争加剧风险；单一大客户依赖风险；研报信息更新不及时风险等。 重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。