连收5根阴线，租赁住房板块跌幅最大

评级及分析师信息 大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨2.37%、3.88%、4.09%、1.52%和1.60%。REITs作为具有稳定分红属性的投资品种，市场风险偏好提升可能会降低投资机构对于REITs的配置热情。本周REITs、债券、黄金、白银均表现不佳，国内商品市场部分品种情绪也有所降温。►二级市场 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 本周REITs除了数据中心延续新券热度上涨外，其余资产类型均下跌。租赁住房板块跌幅最大达3.22%，已成为8月以来回调幅度最大的资产。作为“债性”很强的一类REITs，租赁住房板块走势同国债收益率具有较强的相关性。租金低于 市价的优势能够保障高出租率，项目分红较为稳定。本周回调后租 赁住房板块现金分派率上升9BP至2.78%，债市企稳、个券性价比提 升后仍值得配置。但需注意本月底解除限售的北京保障房、厦门安居和深圳安居的抛售压力和大宗交易机会。 个券层面，本周收红项目寥寥无几，67只REITs下跌，仅6只上涨。消费设施板块本周跌幅最小，但仅华夏华润商业收红，其余消费项目均有2%左右的回调。华润商业作为消费设施中市值唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，目前正推进两次扩募，预测2025年分派率在3.5%左右。个人消费贷款财政贴息政策边际利好消费设施REITs。 受权益市场情绪高涨影响，本周REITs成交活跃度继续下降，日均成交额4.96亿元、日均成交量1.07亿份、日均换手率0.50%，环比分别下降16.75%、19.95%、0.13pct。 从中债估值收益率来看，本周能源和交通设施板块变化幅度最大，分别升至1.48%和6.03%。仓储物流4.92%、园区4.65%估值收益率也靠前。从现金分派率角度看，交通类项目变化幅度最大，升至9.01%，能源类项目分派率降至7.91%。产权类项目分派率较高的分别是产业园区4.43%、仓储4.04%和消费3.76%，租赁住房平均分派率略升至2.78%。►一级市场 本周沈阳国际软件园、凯德商业资产的首发，东久新经济REIT的扩募反馈了交易所意见。沈阳国际软件园交易所关注了出租率、孵化器等问题，凯德商业资产关注了境内外REITs的优先购买权等问题，东久新经济REIT的扩募关注了项目竞争力和租户到期问题。本周中金唯品会奥莱REIT首发询价完成。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：租赁住房领跌，飘红个券寥寥无几....................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度继续下降.....................................................................................................................81.3.估值：全线下跌带来分派率提升................................................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................122.1.首发：沈阳国际软件园、凯德商业资产反馈交易所意见...............................................................................122.2.扩募：国泰君安东久新经济产业园反馈交易所意见......................................................................................122.3.本周其他要闻...........................................................................................................................................143.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表5：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表6：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表7：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表8：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表9：C-REITs扩募主要情况..........................................................................................................................13 本周（2025年8月11-15日）中证REITs全收益指数收于1080.91点，本周连收5根阴线，周度下跌1.49%，回调幅度较大。中证REITs（收盘）指数收于853.96点，周度下跌1.62%。我国已上市REITs项目达73个，总市值收于2178亿元，环比下降1.56%。 大类资产角度，6月以来权益市场相当亮眼，本周继续领涨，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨2.37%、3.88%、4.09%、1.52%和1.60%。REITs作为具有稳定分红属性的投资品种，市场风险偏好提升可能会降低投资机构对于REITs的配置热情。本周REITs、债券、黄金、白银均表现不佳，国内商品市场部分品种情绪也有所降温。 1.二级市场 1.1.价格：租赁住房领跌，飘红个券寥寥无几 本周REITs除了数据中心延续新券热度上涨外，其余资产类型均下跌。 租赁住房板块跌幅最大达3.22%，已成为8月以来回调幅度最大的资产。作为“债性”很强的一类REITs，租赁住房板块走势同国债收益率具有较强的相关性。租金低于市价的优势能够保障项目的高出租率，项目分红较为稳定。具有扩募概念的红土创新深圳安居、国泰君安城投宽庭、中金厦门安居、华夏北京保障房、华夏基金华润有巢5只REITs本周分别跌了2.82%、3.76%、4.56%、1.48%和3.68%，租赁住房 板块现金分派率上升9BP至2.78%，债市企稳、个券回调出性价比后仍值得配置。但 仍 需 要 注意 本月底 解除限售 的华夏北 京保障 房（2025/8/31）、中金厦门安居（2025/8/31）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）的抛售压力和大宗交易机会。 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年5月30日。新型基础设施目前为近期新上市的2只数据中心REITs。 消费设施板块本周跌幅最小，但仅华夏华润商业REIT收红，其余消费设施项目均有2%左右的回调。华夏华润商业作为消费设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，目前正推进两次扩募，拟新购入昆山 、杭州萧山、沈阳、淄博的万象汇项目。万象汇是华润集团旗下三大商业产品线之一，定位区域型购物中心，主要布局一二线城市区域中心及三线城市核心地段，按8月15日市值预测的华润商业2025年分派率在3.5%左右，可关注后续扩募对分派率的提升。 此外，个人消费贷款财政贴息政策边际利