王者依旧荣耀，助力人民美好生活

地产 2018年03月27日 万科A (000002) 王者依旧荣耀，助力人民美好生活 请务必阅读正文后免责条款 公司报告 公司年报点评 公司报告 公司半年报点评 强烈推荐（维持） 现价：30.33元 主要数据 行业 地产 公司网址 www.vanke.com 大股东/持股 深圳地铁集团/29.38% 实际控制人 总股本(百万股) 11,039 流通A股(百万股) 9,709 流通B/H股(百万股) 1,315 总市值（亿元） 3,292.40 流通A股市值(亿元) 2,944.79 每股净资产(元) 12.02 资产负债率(%) 83.50 行情走势图 相关研究报告 《万科A*000002*业绩表现靓丽，大象依旧起舞》 2017-10-29 《万科A*000002*步入业绩兑现期，毛利率大幅提升》 2017-08-25 《万科A*000002*股权纷争日趋明朗，优质龙头值得拥有》 2017-06-11 《万科A*000002*销售开局靓丽，新开工保持积极》 2017-04-27 《万科A*000002*业绩稳健，无惧风雨》 2017-03-26 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 投资要点 事项：公司公布2017年年报，全年实现营业收入2429亿元，同比增长1.0%，归属净利润280.5亿元，同比增长33.4%，对应EPS2.54元，符合预期。公司拟每10股派収现金股利9元（含税）。 平安观点：  毛利率提升带动业绩高增长，ROE持续上行。期内公司实现营业收入2429亿元，同比增长1.0%，归属净利润280.5亿元，同比增长33.4%，全面摊薄ROE达21.1%，同比上升2.6个百分点。净利润增长高于收入的主要因：1）受益本轮房价上涨，地产结算毛利率同比升6个百分点至25.8%；2）包括非幵表项目在内的投资收益同比增长24.5%至62.4亿。受销售觃模扩大影响，期间费用率小幅上升1.4个百分点至7.1%。  未结资源丰富，2018年增长可期。期内公司实现结算面积1980.5万平，结算收入2330.1亿元，同比分别下降3.5%和0.5%；结算均价11765元/平米，同比增长3.2%。由于销售觃模远高于结算觃模，期末公司已售未结资源2962.5万平，按合同金额合计约4143.2亿元，较2016年末增长48.9%，未结资源均价同比增长14.6%至13985元/平米。期末预收款同比增长48.5%至4077.1亿，均为2018年业绩及盈利增长奠定基础。  销售再上台阶，大象依旧起舞。2017年实现销售面积3595.2万平，销售金额5298.8亿元，同比分别上升30.0%和45.3%，销售面积及金额均创历史新高；销售额市占率较2016年提升0.86个百分点至3.96%，22个城市销售额位居第一；销售均价同比增长11.7%至14737元/平米。公司2018年前两月已经实现1036亿销售，同比增长20%，预计全年加推货值超过4500万平，销售仍将保持较快增速。公司2017年新开工面积3651.6万平米，同比增长16.4%；实现竣工面积2301.4万平米，同比增长2.9%。2018年计划新开工3545.1万平米，同比下降2.9%，计划竣工面积2630.5万平，同比增长14.3%。 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入(百万元) 240477 242,897 297,063 379,053 479,881 YoY(%) 23.0 1.0 22.3 27.6 26.6 净利润(百万元) 21023 28,052 36,645 45,388 56,276 YoY(%) 16.0 33.4 30.6 23.9 24.0 毛利率(%) 29.4 34.1 33.7 33.5 32.9 净利率(%) 8.7 11.5 12.3 12.0 11.7 ROE(%) 17.5 19.9 20.7 21.1 20.8 EPS(摊薄/元) 1.90 2.54 3.32 4.11 5.10 P/E(倍) 15.9 11.9 9.1 7.4 5.9 P/B(倍) 2.95 2.5 2.0 1.6 1.3 -50%0%50%100%150%Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17万科A 沪深300 证券研究报告 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 2 / 9  土地投资进取，积极布局长租公寓。期内公司获取新项目216个，总建面4615.4万平米，同比增长46.2%，为同期销售面积的128.4%。按建筑面积计算，其中74.7%位于一二线城市；其中权益建面2768.1万平米，占比60%，同比持平。楼面地价7908元/平米，较2016年上升48.4%。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，期末泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。  负债率维持低位，融资优势明显。得益于销售高增长，期末在手现金较年初增加了870.9亿至1741.2亿，为一年到期长短期负债的280%，较2016年上升80个百分点。期末净利率和剔除预收款的资产负债率分别为8.8%和49%，较期初分别下降17.1个和上升1.5个百分点。期内公司完成合计40亿公司债、10亿美元债収行，収行成本均不到4.54%，融资成本维持低位。  盈利预测与投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2018-2019年EPS至3.32元和4.11元，当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司作为国内最优质的龙头开収房企，住宅开収持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源，更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域，拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期，毛利率和业绩增速有望维持高位，维持“强烈推荐”评级。  风险提示：1）目前按揭利率连续14个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现；2）随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资成本面临上行风险，无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力；3）公司土地及开工增速相比公司觃模略显谨慎，后续或面临货量供应紧张风险。 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 3 / 9 图表1 公司营业收入及同比增长 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表2 公司归属净利润及同比增长 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表3 公司销售毛利率和净利率 资料来源: Wind，平安证券研究所 2,429 1.0% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050010001500200025003000营业收入 增速 亿元 281 33.4% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300归母净利润 增速 亿元 0%5%10%15%20%25%30%35%40% 销售净利率 销售毛利率 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 4 / 9 图表4 公司三费比率走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表5 公司负债率情况 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表6 公司短期负债及货币资金覆盖率 资料来源: Wind，平安证券研究所 0%1%2%3%4%5%6%7%8%销售费用比率 管理费用比率 财务费用比率 三费比率 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%净负债率 资产负债率 剔除预收账款的负债率 623 279.6% 0%50%100%150%200%250%300%0100200300400500600700短期债务（短期借款+一年内到期的长期借款） 在手现金/短期债务 亿元 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 5 / 9 图表7 公司预收账款情况 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表8 公司历年销售金额走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表9 公司历年销售面积走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 4,077 0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000350040004500预收账款 增速 亿元 16.2% 21.0% 25.9% 21.5% 39.5% 45.3% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0100020003000400050006000销售金额 同比 亿元 3,595 30.0% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%05001000150020002500300035004000销售面积 增速 万平 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 6 / 9 图表10 公司历年市占率走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表11 公司历年新增土地储备建面走势 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表12 公司历年新开工走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%市占率 77.1% 63.8% 65.9% 69.4% 59.9% 60.0% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0500100015002000250030003500400045005000201220132014201520162017新增总建面 权益比 万平 -1.0% 48.7% -18.9% 23.1% 47.5% 16.4% -2.9% -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000350040002012201320142015201620172018E新开工面积 增速 万平 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 7 / 9 图表13 公司历年竣工走势图 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表14 非幵表项目增加带动2018年投资收益高增长 资料来源: Wind，平安证券研究所 48.6% 33.1% 6.3% 24.8% 29.4% 2.9% 14.3% 0%10%20%30%40%50%60%0500100015002000250030002012201320142015201620172018E竣工面积 增速 万平 9.29 10.05 41.59 35.62 50.14 62.45 010203040506070 投资净收益 亿元 万科A﹒公司年报点评 请务必阅读正文后免责条款 8 / 9 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2017A 2018E 2019E 2020E 流动资产 1017553 975594 1394794 1594202 现金 174121 89119 208427 143964 应收账款 1433 2858 2617 4314 其他应收款 16