优化财务结构，保持稳健派息

海外公司跟踪报告|地产建筑业 证券研究报告 公司评级无评级 报告日期2025年08月12日 基础数据 08月11日收盘价（港元）24.00 总市值（亿港元）728.69 总股本（亿股）30.36 来源：聚源，兴业证券经济与金融研究院整理 相关研究 【兴证海外地产】九龙仓置业(01997.HK)2024中期业绩点评：业绩缓慢复苏，财务保持稳健-2024.08.22 分析师：宋健S0190518010002BMV912 songjian@xyzq.com.cn 分析师：孙钟涟 S0190521080001 请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。 sunzhonglian@xyzq.com.cn 九龙仓置业(01997.HK) 优化财务结构，保持稳健派息 投资要点： 2025H1业绩符合预期：公司2025H1营业收入64.07亿港元，同比减少1.4%，其中投资物业租金收入53.71亿港元，同比减少3.1%，主要由于时代广场收入下降导致， 香港写字楼及零售市场仍然面临需求疲弱的环境，公司的新签约租金有下行压力。公司的核心净利润为31.19亿港元，同比基本持平，主要由于上半年香港利率下行，公司的融资成本下降导致利息支出减少。 现金流充裕，保持稳健的派息政策：公司中期每股派息0.66港元，同比增长3.1%，派息总金额为24.04亿港元，占投资物业及酒店基础盈利的65%，继续保持稳健的派息 政策。公司的主营业务带来充裕的现金流，截至2025H1经营性净现金流入34亿港元，可以覆盖公司的利息及派息支出。 核心物业出租率维持较高水平：截至2025年中期，公司核心物业海港城和时代广场的商场出租率分别为93%和96%，写字楼出租率均为90%，处于较高水平。但新签约租 金都面临下行压力，导致投资物业产生了51.5亿港元的重估减值，其中海港城（不包 含三间酒店）减值27亿港元，时代广场减值17亿港元，重估减值对现金流没有影响，但仍然反映了悲观的市场前景。 优化财务结构，持续降低负债：截至2025H1，公司负债净额为333亿港元，同比减少 9亿港元，净负债率降至17.6%，是近年来新低。受益于香港利率的下行，公司的平均 融资成本降至4.4%，较2024年底降低了1.2个百分点，2025年上半年财务支出也因此同比下降了27%，公司的融资成本后续有望继续下行。公司将继续降低负债，优化财务结构。 受益降息，派息有保障：虽然香港的零售和写字楼市场面临压力，公司的两大核心物业海港城和时代广场保持稳健的经营，出租率维持在较高水平。公司继续保持审慎的财务策略，不断降低负债，确保财务安全。随着香港利率的下行，公司的融资成本也不断改善，财务支出大幅减少。公司的投资物业带来充裕的现金流，可保障公司的派息，目前年化股息收益率超过5%，仍然具有性价比。 风险提示：香港零售市场不及预期，香港写字楼竞争激烈、投资物业出租率不及预期 主要财务指标 会计年度 2021A 2022A 2023A 2024A 营业收入(百万港元) 16,043 12,459 13,306 12,912 同比增长(%) 3.4 -22.3 6.8 -3.0 核心归母净利润(百万港元) 6,518 6,175 6,011 6,139 同比增长(%) -12.8 -5.3 -2.7 2.1 毛利率(%) 66.7 80.1 80.3 80.1 核心净利率(%) 40.6 49.6 45.2 47.5 净资产收益率(%) 2.1 -4.7 2.5 0.5 每股核心收益(港仙) 215 203 198 202 每股股息(港仙) 131 131 128 124 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理注：每股收益均按照最新股本摊薄计算 2025H1业绩符合预期：公司2025H1营业收入64.07亿港元，同比减少 1.4%，其中投资物业租金收入53.71亿港元，同比减少3.1%，主要由于时代广场收入下降导致，香港写字楼及零售市场仍然面临需求疲弱的环境，公司的新签约租金有下行压力。公司的核心净利润为31.19亿港元，同比基本持平，主要由于上半年香港利率下行，公司的融资成本下降导致利息支出减少。 图1、营业收入图2、营收结构（截至2024A） 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 现金流充裕，保持稳健的派息政策：公司中期每股派息0.66港元，同比增长 3.1%，派息总金额为24.04亿港元，占投资物业及酒店基础盈利的65%，继续保持稳健的派息政策。公司的主营业务带来充裕的现金流，截至2025H1经营性净现金流入34亿港元，可以覆盖公司的利息及派息支出。 图3、核心净利润图4、每股派息 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 核心物业出租率维持较高水平：截至2025年中期，公司核心物业海港城和 时代广场的商场出租率分别为93%和96%，写字楼出租率均为90%，处于较高水平。但新签约租金都面临下行压力，导致投资物业产生了51.5亿港元 的重估减值，其中海港城（不包含三间酒店）减值27亿港元，时代广场减值 17亿港元，重估减值对现金流没有影响，但仍然反映了悲观的市场前景。 图5、核心物业出租率图6、核心物业估值 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 优化财务结构，持续降低负债：截至2025H1，公司负债净额为333亿港元，同比减少9亿港元，净负债率降至17.6%，是近年来新低。受益于香港利率 的下行，公司的平均融资成本降至4.4%，较2024年底降低了1.2个百分点， 2025年上半年财务支出也因此同比下降了27%，公司的融资成本后续有望继续下行。公司将继续降低负债，优化财务结构。 图7、净负债率图8、平均融资成本 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 受益降息，派息有保障：虽然香港的零售和写字楼市场面临压力，公司的两大核心物业海港城和时代广场保持稳健的经营，出租率维持在较高水平。公 司继续保持审慎的财务策略，不断降低负债，确保财务安全。随着香港利率的下行，公司的融资成本也不断改善，财务支出大幅减少。公司的投资物业带来充裕的现金流，可保障公司的派息，目前年化股息收益率超过5%，仍然具有性价比。 风险提示：香港零售市场不及预期，香港写字楼竞争激烈、投资物业出租率不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300指数为基准；北交所市场以北证50指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与武汉光谷产业投资有限公司、郑州城市发展集团有限公司、四川发展融资担保股份有限公司、四川自贡汇东发展股份有限公司、宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司、丹阳投资集团有限公司、凤美国际投资有限公司、国泰君安国际、河南水利投资集团有限公司、厦门象屿集团有限公司、香港象屿投资有限公司、绵阳市投资控股（集团）有限公司、东方资本有限公司、盐城东方投资开发集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、青岛城乡小区建设融资担保有限公司、北京讯众通信技术股份有限公司、安井食品集团股份有限公司、广州开发区投资集团有限公司、拨康视云制药有限公司、商丘新城建设投资集团有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、淄博市城市资产运营集团有限公司、周六福珠宝股份有限公司、黄山旅游集团有限公司、山东国惠投资控股集团有限公司、瀚惠国际有限公司、九江市城市发展集团有限公司、九江市工发产业投资有限公司、青岛陆港国际开发建设有限公司、中国飞机租赁、泰州化工新材料产业发展集团有限公司、泰兴市襟江投资有限公司、新琪安集团股份有限公司、烟台市正源投资控股集团有限公司、沂盛(维尔京)国际有限公司、正源国际发展有限公司、天津临港投资发展集团有限公司、天津临港投资控股集团有限公司、中泰国际财务（英属维京群岛）有限公司、中泰金融国际有限公司、中泰证券、广西交通投资集团有限公司、成都银行股份有限公司、成都陆港枢纽投资发展集团有限公司、鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司、鲁南发展投资控股(枣庄)集团有限公司、山东沂河控股集团有限公司、泰州鑫泰集团有限公司、泰州国控投资集团有限公司、工商银行、潍坊市城市建设发展投资集团有限公司、国能环保投资集团有限公司、济南能源集团有限公司、江苏立恰实业发展有限公司、咸宁城市发展(集团)有限责任公司、开封市发展投资集团有限公司、景德镇市城市发展集团有限责任公司、博兴县财金投资集团有限公司、焦作市国有资本运营（控股）集团有限公司、临沂城市发展国际有限公司、临沂城市发展集团有限公司、双城(重庆)信用增进股份有限公司、成都天府大港集团有限公司、成都经开产业投资集团有限公司、中国长城资产（国际）控股有限公司、知识城（广州）投资集团有限公司、成都兴锦建设投资集团有限责任公司、贵溪经开控股发展集团有限公司、湖州吴兴人才产业投资发展集团有限公司、江苏正力新能电池技术股份有限公司、漳州市交通发展集团有限公司、湖州吴兴国有资本投资发展有限公司、金峰有限公司、越秀房产信托基金、越秀房托资产管理有限公司、福建省晋尚控股集团有限公司、唐山控股发展集团股份有限公司、唐山国际投资(香港)有限公司、淮安开发控股有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、保定国家高新技术产业开发区发展有限公司、河南航空港投资集团有限公司、河南省中豫融资担保有限公司、济源济康科技有限公司、泉州市南翼投资集团有限公司、淄博市城市资产运营集团有限公司、青岛北岸控股集团有限责任公司、青岛动车小镇投资集团有限公司、青岛胶州城市发展投资有限公司、青岛蓝谷投资发展集团有限公司、滕州信华投资集团有限公司、晋江市路桥建设开发有限公司、北京银行、湘潭振湘国有资产经营投资有限公司、湖北省联合发展投资集团有限公司、九江银行、江西省信用融资担保集团股份有限公司、萍乡市城市建设投资集团有限公司、岳阳市城市建设投资集团有限公司、沂盛（维尔京）国际有限公司、山东沂蒙产业集团有限公司、嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、丽水经济技术开发区实业发展集团有限公司、印象大红袍股份有限公司、兖矿集团（开曼群岛）有限公司、山东能源集团有限公司、南阳城投控股有限公司、科学城(广州)融资租赁有限公司、科学城(广州)投资集