North America的工业地产市场在2025年面临关键转折点，受地缘政治和经济环境变化影响。自2020年以来，企业因中国劳动力成本上升、美国贸易政策变化、新冠疫情暴露的全球供应链脆弱性等因素，逐渐将制造业从中国转移至北美。中国公司为进入其丰富的消费市场，也在北美建立运营，推动了北美工业基地的扩张。
关键数据：
- 北美工业地产市场总面积达210亿平方英尺，支持超过5亿消费者。
- 2024年，美国、加拿大和墨西哥的工业库存分别为180亿、19亿和9亿平方英尺。
- 美国对进口汽车和零件征收的25%关税，以及对中国商品征收的113%有效关税，对供应链造成冲击。
主要趋势：
- 制造业回流：美国制造业租赁活动占比从2021年的12.6%上升至2024年的18.5%，墨西哥和加拿大的制造业也占据主导地位。
- 物流需求增长：受疫情和近岸化趋势影响，北美二级和内陆多式联运市场租赁需求强劲。
- 贸易关系变化：美国对亚洲国家，尤其是中国的关税政策，可能导致供应链重新配置，加速生产转移到北美。
政策影响：
- 关税政策：美国对进口商品征收的关税，尤其是对中国商品的高关税，导致进口商品价格上涨，消费者支出减少，并引发贸易伙伴的报复性关税。
- 税收政策：美国、加拿大和墨西哥均考虑推出税收优惠和投资激励措施，以吸引制造业投资并促进经济增长。
- 能源政策：美国和墨西哥正在扩大发电能力，以支持制造业增长，而加拿大拥有丰富的电力资源。
展望：
- 尽管存在不确定性，但北美工业市场预计将实现长期增长，得益于国内制造业扩张、外国直接投资以及税收和能源政策的潜在积极影响。
- 美国工业市场具有强大的韧性，能够吸收贸易政策变化带来的冲击，但可能会出现摩擦。
- 墨西哥将继续成为全球制造业多元化的重要目的地，得益于其廉价、技能娴熟且相对年轻的劳动力队伍。
- 加拿大将重新调整贸易流向，可能通过铁路网络与墨西哥进行更多贸易，并专注于供应亚洲和欧洲市场。
- 美国工业市场预计将出现供应过剩，导致空置率上升，但净吸收量仍为正值。
