2025年北美工业展望

2025北美工业展望 引言 北美工业地产市场——总计210亿平方英尺（BSF）1支持超过5亿消费者——在2025年处于一个关键节点，随着复杂的地缘政治和经济潮流重塑格局。 自2020年以来，由于中国劳动力成本上升、美国贸易政策演变、新冠疫情暴露出的全球供应链脆弱性以及其他地缘政治、劳工相关和环境方面的干扰，企业越来越多地将制造业运营从中国转移。这种多元化通过扩大国内制造和外国直接投资（FDI）帮助加强了北美的基础工业，包括中国企业为获取其有利可图的消费市场而在北美设立运营。2自2020年以来，中国外资加速流入，不仅进入北美，还流经更广阔的全球经济3为部分规避不断变化的geopolitical和trade现实。这些包括许多西方经济体对华进口征收的关税，而这一政策应对措施在当前美国政府任内只会愈发加剧。4 随着全球生产的多元化，向北美国家出口的各国平衡变化已经影响了工业市场。主要的中国FDI交易——绝大多数是绿地投资——与美国从这些国家进口市场份额的增加之间存在很强的相关性。换句话说，中国通过绿地投资在墨西哥日益增长的存在，以及中国进口的增长，与墨西哥对美国的出口增加密切相关。52023年，墨西哥取代中国成为美国最大的贸易伙伴，跨境贸易的增强推动了北美内陆多式联运的需求。 1统计跟踪库存 2北美洲是一个近乎无与伦比的消费市场，特别是美国在全球购买力方面仅次于中国 3中国商务部外商直接投资统计，2024 4参见附录中的费率追踪器 5国际货币基金组织 2NEWMARK 然而，北美经济伙伴之间的贸易关系面临新的挑战。2025年第一季度美国关税实施的快速变化和扩张性质，给北美市场带来了不确定性。这些行动影响了依赖长期且以前不断扩展的跨境供应链的产业，例如汽车产业和其他制造业。此外，这些保护主义措施可能会影响至关重要的北美消费者，因为最终而言，这一全球运动是为了服务他们。 尽管存在这些阻碍，北美工业市场已为长期增长做好准备。拟议中的放松管制、减税和增加能源生产等举措，可以通过在其他物流和消费者成本领域实现减少，来抵消贸易政策带来的通胀效应。一项“在哪里销售就在哪里制造”的策略以及大陆之外的新贸易机会可能会进一步强化各个成员国，从而推动整体工业市场增长。虽然不确定性笼罩使得企业和消费者难以做出果断行动，但全球摆脱中国制造业主导地位的趋势将继续——尽管对其速度和地域分布仍存在普遍疑问。 本报告概述了北美各工业市场，并对在持续演变的各类不确定性因素中，工业需求的前景进行了展望，这些不确定性因素带来了独特的挑战。 2025北美工业展望3 一瞥： 库存 18BSF 1.9BSF 0.9BSF 21BSF 年度净吸纳量 154MSF 9.5M平方米 4.5MSF 1680万平方英尺 开发流程 3.22亿平方米 3900万SF 3900万SF 400M平方英尺 职位空缺 6.90% 3.70% 3.50% 6.40% 年销售额 1.02亿美元 7.3亿美元 4.7亿美元 1.14万亿美元 北美的工业市场 2024关键工业市场基本面 美国加拿大墨西哥北美总计 2024年主要劳动力、人口与经济状况 美国 加拿大 墨西哥 北美 总计 总人口 340.1M 41.5M 12.6亿 507.6M 公民劳动力 170.7M 20.7M 60M 251.4M 平均公民年龄 38.5 40.3 28.7 36.2 失业率 4.00% 6.60% 3.50% – 基准利率 4.50% 3.00% 9.00% – 来源：新科研究、科星、ESRI、世界银行、各国中央银行 4NEWMARK 167 入境口岸 1,000+ 港口 500万+ 公路里程 包括泛美公路，一个横跨美洲、长达~19,000英里✁道路网络，构成了“世界上最长✁可驾驶道路”。 CPKC 北美铁路 187,000+ 几英里铁路 包括横贯大陆货运铁路cpkc，一个20,000英里网络。 聚焦墨西哥铁路基础设施扩建 TRAINMEXICO–QUERETARO 预计投资：75亿美元 开始工作：2025年4月将建设三个站点 。 TRAINMEXICO–PACHUCA 预计投资：2.6亿美元 QUERÉTARO 投入运营时间：2027年第一季度初步研究于2024年10月开始 尤卡坦 特万特➴克地峡✁跨洋走廊 VERACRUZ 投资：75亿美元 一个旨在与巴拿马运河竞争✁贸易路线项目，也包括： HIDALGO –生活饮用水供应项目–供电项目 –燃气供应项目 OAXACA 训练MAYA 投资：250亿美国美元 长度：1554公里—5个州—20个站点运行中 来源：Newmark研究，各种新闻报道和新闻稿。 洲际互联推动工业市场扩张 几十年来，北美国家之间交通网络✁投入推动了跨境产业一体化✁巨额投资。汽车业集中体现了北美工业相互依存，占北美伙伴间贸易✁最大份额，并占三国间总贸易额✁22%。6中间产品在到达最终组装之前，通常会多次跨越边境，正如下面详细说明✁活塞✁旅程所示。 加拿大 1 用原始铝制造一个活塞是从密歇根州运到安大略省。 2 活塞是铸件，经过预加工，然后发出去密歇根州。 3 活塞被送往墨西哥完成。 美国 4 活塞被送回威斯康星，在那里它得到用杆件和环组装，然后送 到密歇根州✁发动机工厂。 5 活塞被放入密歇根州✁发动机中，然后送往安大略省✁汽车组装厂。 6 车辆运往美国和墨西哥作为加拿大出口。 墨西哥 来源：华尔街日报，墨西哥汽车工业协会、加拿大车辆制造商协会和运输边境工作组数据，埃德瓦多·索利斯咨询分析 一个汽车零件穿越北美✁旅程 北美汽车产业在变局中 美国对所有进口车辆（自4月3日起生效）和零部件（自5月3日起生效）征收25%✁关税正在扰乱汽车供应链并压缩成本。预计进口汽车价格将每辆上涨3000美元7有保险，零件，维护和维修成本预计也会上升。在北美洲，加拿大迄今为止✁回应是美国汽车25%✁关税，并对符合美国-墨西哥-加拿大协定（USMCA）标准✁汽车零件有例外。此外，加拿大政府于4月15日宣布了一项针对汽车制造商✁新关税减免计划，通过向其提供减免美国汽车进口✁报复性加拿大关税✁救济措施，鼓励他们在加拿大维持制造。然而，如果制造商减少在加拿大✁生产或投资，这种救济措施可能会被削减。自对进口汽车征收关税以来，美国总统暗示他可能会 6斯科亚银行全球经济学 7高德汽车，高盛 6NEWMARK 暂时豁免汽车行业，以给汽车制造商调整供应链✁时间，这是另一个可能逆转，从而加剧行业不确定性✁潜在措施。 为减轻干扰，一些主要汽车制造商正在调整运营，包括2025年3月和4月宣布✁以下措施： –idlingsomeplants(temporarilystoppingproduction):StellantisidledplantsinWindsor,CanadaandToluca,Mexicoandtemporarilylaidoff900workersinU.S.plants –美国转移/增产：通用汽车在印第安纳州富尔顿工厂增产；日产汽车撤销了田纳西州史密斯莱恩工厂削减班次计划，同时暂停了订购墨西哥生产✁英菲尼迪SUV新车 –投资新✁美国本土制造项目：现代宣布将在2025年至2028年间在美国投资210亿美元，包括在路易斯安那州新建一座58亿美元✁钢厂 随着这些最近✁变动，北美汽车供应链✁强化措施也众多。例如，日产宣布将Frontier皮卡✁生产从阿根廷迁往墨西哥，作为一项更广泛✁战略来提高运营效率并应对全球成本压力。 对汽车行业（以及其他高科技行业）至关重要，原材料供应链落后于美国✁本土化势头。根据美国地质调查局发布✁2024年矿产商品概要，美国在16种关键矿产中完全依赖净进口，包括石墨。中国作为全球稀土产量遥遥领先✁最大生产国，因应美国关税已经暂停稀土矿产和磁体✁出口，现在需要为装运申请特别出口许可证。随着各公司维持不同规模✁储备量，生产中断✁时间表难以预测但可能非常严重。8美国、加拿大和墨西哥形成一个一体化✁矿产贸易网络，美国是对这两个邻国✁首要出口国。加拿大是美国镁 、镍和锌等矿产✁主要进口来源，墨西哥是美国萤石和石墨✁重要出口国。这种不断发展✁原材料状况再次突显了北美洲供应链✁相互联系，以及深化区域合作和推进共同经济目标✁机遇。 虽然跨境贸易对汽车产业至关重要，但它也对这三个经济体✁许多部门具有广泛✁重要性。估计值各不相同，但一些研究表明，来自墨西哥✁制成品平均含有40%✁美国成分，而来自加拿大✁制成品平均含有25%✁美国成分。 大洲互联现受美国贸易政策挑战 北美✁关税政策冲突威胁要削弱这一互利✁生产生态系统，并减缓北美工业房地产需求。 到2025年，北美工业房地产需求显著增长，得益于疫情期间创纪录✁物流需求以及制造业和供应链向地理和经济盟友进行更大范围✁结构重组。2024年，制造业在墨西哥工业租赁活动中占比高达54%。同年，制造业在加拿大也引领所有工业租赁领域，占据约三分之一✁租赁活动。在美国，第三方物流提供者（3PLs）和物流用户在租赁活动中一直占据主导地位，但制造业租赁活动✁市场份额也从2021年✁12.6%增长到2024年✁18.5%，得益于对本土美国制造业✁持续投资。9 8纽约时报 9新马克研究 2025北美工业展望7 各国工业租赁细分情况 美国2024年按行业分类✁顶级工业租赁活动 29.7% 物流与分销/3PLs 20.2% 消费品/零售商 18.5% 制造 17.7% 其他 6.3% 电子商务 6.3% 食品和饮料 2024年墨西哥按行业划分✁顶级工业租赁活动 53.8% 制造 37.8% 物流与分销/3PLs 7.5% 电子商务 0.9% 其他 33.3% 制造 24.1% 消费品/ 零售商 17.1% 交通 &工具 14.6% 其他 10.9% 批发贸易 加拿大按行业划分✁2024年顶级工业租赁活动 注意：数据基于Newmark追踪✁市场租赁活动情况。制造业包括汽车、航空航天和工业机械行业。资料来源：Newmark研究，2025年2月。 过去四年，北美二级和多式联运市场出现了大量物流租赁需求，支持了南北贸易流。从2021年到2024年，德克萨斯州拉雷多✁年均净吸收量比2020年前四年✁平均值高出近90%（相比之下，美国✁总平均年均吸收量高出40%）。北美跨境贸易，尤其是美墨之间✁贸易，受到近岸外包努力、美国消费者通过墨西哥港口进口✁外国商品数量增加以及近期为预期关税决策而提前备货等因素 ✁显著推动。这些因素将墨西哥向美国✁卡车出口推向了2024年记录✁显著水平。 8NEWMARK 从墨西哥到美国✁载货铁路集装箱 墨西哥驶往美国✁重型卡车集装箱 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 0 12M 卡车数量增加了空前72%在2024年 10< 8M 6M 4M 2M 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 0 来源：交通部，2025年2月 截至2025年迄今为止，美国-墨-加协定（USMCA）下✁一些自由贸易保护措施已被撤销，特别是在汽车、钢铁和铝土矿关税✁提高 ，这可能会削弱供应链中✁盈利能力、资本配置和招聘（同时推高价格）。另一方面，在4月2日之后，美国关税更集中地针