公司深度报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级

2025年07月28日 ——公司深度报告 投资评级：买入（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级 南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。 深耕长三角，基础物管服务稳中提质 公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。 聚焦服务力提升，两翼业务融合发展 公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024年业务收入0.24亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。 探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级 公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。 风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。 目录 1、三十年物管沉淀，国内领先的城市运营综合服务商.............................................................................................................41.1、发展三十余年，国内首家登陆A股的物企.................................................................................................................41.2、股权结构稳定，高管管理经验丰富..............................................................................................................................41.3、基础物管为主业，增值业务和资产管理业务协同......................................................................................................52、深耕长三角，基础物管服务稳中提质....................................................................................................................................72.1、服务业态全面，品牌换新服务升级..............................................................................................................................72.2、优化在管项目质量，物业服务毛利率提升..................................................................................................................73、聚焦服务力提升，两翼业务融合发展....................................................................................................................................93.1、业主增值经营稳健，非业主增值规模收缩..................................................................................................................93.2、资产管理产业协同，盈利能力承压............................................................................................................................104、探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级...........................................................................................................115、管理成本下降，投资收益稳步提升......................................................................................................................................146、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................157、风险提示..................................................................................................................................................................................17附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................18 图表目录 图1：南都物业是中国首家登陆A股的物业服务企业...............................................................................................................4图2：南都物业公司实控人韩芳为现任公司董事长....................................................................................................................5图3：公司2024年收入同比-2.5%................................................................................................................................................6图4：公司基础物管收入自2021年以来占比超80%.................................................................................................................6图5：公司2024年归母净利润同比明显下降..............................................................................................................................6图6：公司2024年净利率降至1.8%............................................................................................................................................6图7：公司2024年资产管理板块毛利率明显下降......................................................................................................................6图8：公司截至2024年末总签约面积同比下降2.9%................................................................................................................8图9：公司截至2024年末在管住宅项目占比65.2%..................................................................................................................8图10：公司2024年新拓面积同比增长1.8%..............................................................................................................................8图11：公司2024年新拓面积中各业态占比均衡........................................................................................................................8图12：公司2024年物业服务收入同比下降1.9%..............................