2025年7月中央城市工作会议点评：城市更新的空间有多大？

核心观点与内容

1. 什么是“城市更新”？

“城市更新”涵盖危房改造、城镇老旧小区整治改造、老旧街区/厂区/城中村更新改造、城市基础设施建设改造等，还包括完整社区建设、公共服务网络完善、城市生态系统修复、历史文化保护等工作。

2. 城市更新加速推进的原因

近年来，国内投资结构从新建、扩建转向改建，扩建类固定资产投资增速持续上升（2023年超新建类）。随着固定资产投资增速放缓，存量资产盘活和更新成为重要投资方向，城市更新（涉及基础设施和房地产维护更新）的重要性提升。

3. 城市更新预计规模

“十五五”期间，城市更新总投资预计至少4.48万亿元（年均近9000亿元），主要需求来自城中村改造、老旧小区改造和城市基础设施建设。

3.1 老旧小区改造与城市基础设施建设

预计贡献2.35万亿元新增投资，未来政府将继续重点支持此类项目。

3.2 城中村改造

假设剩余自建房（约6.66亿平方米）采用“半拆半整”模式改造，预计贡献2.13万亿元新增投资。

4. 城市更新的资金来源

2024年已多元化，包括专项债（12省近1000亿元）、城市更新基金（28城4550亿元）、奖补/贴息资金等。未来“土储专项债”将持续支持，例如将城中村改造“拆出地块”交由地方政府收储以平衡项目收益。

5. 风险提示

投资规模估算、资金来源分析、地方债发行规模预期均存在不确定性。