住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例

www.lhratings.com研究报告一、济南市及青岛市住房收储业务背景2022年以来，房地产市场商品房库存积压明显，待售面积保持较高增长速度，存在较大去化难度。在央行和住建部等部门发布的房地产刺激政策中，多次提到支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，这使得地方收储成为热点话题。进入2023年以来，中央在配套资金及财政政策方面数次表态支持住房收储。住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。截至目前，517新政后1，住房收储政策已在全国超60个城市推行，但绝大多数处于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。本文试从青岛市及济南市经济发展现状、人口流转，房地产市场概况等方面入手，说明青岛市和济南市两地住房收储业务推进现状以及面临的挑战。1、两地住房收储环境青岛市和济南市经济总量持续增长，经济实力强，为住房收储业务提供持续支撑。青岛市是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一。2020－2024年，青岛市经济总量持续增长，在山东省各地市中排名第1位，GDP增速均高于同期全国平均水平。2024年，青岛市GDP占山东省GDP总量的16.96%，在全国15个副省级城市中排名第8（从高到低排序）。济南市为山东省省会城市、15个副省级城市之一。2024年济南市GDP占山东省GDP总量的13.72%，在全国15个副省级城市中排名第9（从高到低排序）、在全国省会城市排名第9（从高到低）。资料来源：联合资信区域数据库图1.1青岛市经济总量及增速资料来源：联合资信区域数据库12024年5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被称之为楼市“517新政” 2图1.2济南市经济总量及增速 www.lhratings.com研究报告3两地常住人口规模较大且人口持续净流入，新市民2和青年3群体规模较大，为后续开展住房收储业务提供需求支撑。人口规模及变动趋势是影响住房需求的重要因素，而人口结构能够影响住房需求类型。2020－2024年，青岛市和济南市常住人口数量均持续增长，在山东省各地市中分别排名第2位和第3位、在全国各地级市分别排名第17位和第25位。截至2024年末，青岛市和济南市常住人口分别为1044.25万人和951.5万人；城镇化率分别为78.87%和76.2%。根据第七次人口普查数据4，青岛市和济南市15-34岁（含）下常住人口规模分别为255.56万元和246.55万人。资料来源：联合资信区域数据库图1.3青岛市和济南市常住人口情况扩大保障房供应、加快推进保障性住房建设已成为两地完善住房制度的重要内容，为住房收储业务推进提供了政策环境和操作空间。2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。同时要着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。济南市2025年政府工作报告中指出实施城市更新、城中村改造和危旧房改造项目150个左右，适度规模建设配售、配租型保障房；青岛市2024年住房保障工作年度计划指出新开工配售型保障性住房0.6万套，建设筹集保障性租赁住房1.5万套（间），发放公租房租赁补贴不少于1万户。2根据中国银保监会和各地公积金政策，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体3根据中共中央、国务院印发的《中长期青年发展规划（2016-2025年）》青年年龄范围是14~35周岁。4因两地最新统计年鉴未公布截至2024年末人口年龄信息，仅披露第七次人口普查数据信息840860880900920940960980100010201040106020202021202220232024青岛:常住人口数（万人）济南:常住人口数（万人） www.lhratings.com研究报告2、青岛市和济南市房地产市场概况两地去化周期均高于全国百城水平。其中，青岛市商品房去化周期5维持在20个月以上波动；济南市商品房去化周期自2022年6月起持续上升至28月，体现出较大的去化压力。根据济南市和青岛市《国民经济和社会发展统计公报》数据，青岛市房地产开发投资规模持续下降，2022－2024年降幅分别为9.7%、19.4%和11.8%；同期，济南市房地产开发投资规模波动下降，2022－2024年分别下降5.0%，下降19.7%和增长4.2%，其中2024年住宅投资1143.2亿元，较上年增长4.8%。从去化周期看，2021年以来，青岛商品房去化周期维持在20个月以上波动。济南商品房去化周期自2022年6月起持续攀升，2024年9月起已高于青岛，或与2024年济南市房地产投资增长有关。根据CRIC数据显示，截至2025年1月，全国百城新建商品住宅去化周期为21.3个月，高于合理去化周期区间（12-14个月），青岛市及济南市去化周期均偏长。从库存情况看，截至2024年末，青岛商品房库存面积约为2677.24万平方米，套数为22.95万套，库存量较2023年末的3126.98万平方米和26.70万套相比有所下降。截至2024年末，济南商品房库存面积约为1876.67万平方米，套数为31.33万套，库存量较2023年末的1956.81万平方米和31.69万套相比小幅下降。青岛市及济南市商品房库存量呈不同程度下降，但仍存在去化压力。5区域商品房去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量 4 www.lhratings.com研究报告5青岛市和济南市新房销售价格呈现下降趋势；济南市二手房销售价格自2022年4月以来持续走低且降幅明显高于青岛，存在跌价风险。从国家统计局公布的主要城市房屋销售价格指数6来看，新建商品房方面，青岛市和济南市销售价格指数分别由2023年12月和2024年5月同比持续下降。二手房方面，青岛市二手住宅销售价格指数自2021年1月起呈现下降趋势。济南市二手住宅销售价格指数自2022年4月起同比持续下降，且下降幅度高于青岛。6住宅销售价格指数是反映房地产价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。例如，北京市2023年8月新建商品住宅销售价格环比指数为99.8%，说明新建商品住宅销售价格比7月下降0.2%；北京市2023年8月二手住宅销售价格同比指数为100.8%，说明二手住宅销售价格比2022年8月上涨0.8%。 www.lhratings.com研究报告6两地住宅租金收益率均低于办公及商铺租金收益率，且住宅租金收益率均低于全国平均水平，两地住宅租赁市场投资回报率不高。根据Wind数据，从租金收益率7情况看，住宅方面，青岛及济南两地的住宅租金收益率约为1.7%~2%，租金收益预7租金收益率=年租金/物业投资成本 www.lhratings.com研究报告7计均难以覆盖收购存量房地产对应的融资成本8；办公及商铺方面，济南市和青岛市办公及商铺的租金收益率均波动较大，整体租金收益率维持在4%以上，优于住宅租金收益率，其中济南市的办公和住宅租金收益率整体略高于青岛市水平。相较于全国租金收益率来看，青岛市和济南市的办公及商铺租金收益率略高于均值，但住宅租金收益率低于全国平均水平。资料来源：联合资信根据Wind数据整理图1.7济南市及青岛市租金收益率（%）二、济南及青岛市住房收储推进情况现状1、济南、青岛住房收储业务模式介绍青岛市及济南市主要采用直接收购模式。同时，2024年以来，青岛市及济南市陆续通过住房“以旧换新”模式刺激置换需求，加快消化存量商品房。住房收储包括收储未出售的商品房新房和收购二手房两类。在新房收储方面，地方国有企业直接收购商品房新房可享受保障性住房再贷款收储政策，也有通过收并购、股权收购、破产重整等模式取得新房的方式。在二手房的收购方面，自2023年起，部分城市开始探索实施存量房“以旧换新”，具体包括以租代购、中介帮卖、以旧换新和直接补贴等模式。在新房收购方面，两地均通过政府指定的国有企业（主要为地方城投企业）下属子公司收购住房，开展收购工作的国有企业可获得资金支持，收购过程中从房源位置、8根据财新报道，租赁住房贷款支持计划出台前，济南城投的融资成本在4%左右，租赁住房贷款支持计划下，银行提供给济南城投前5年2%、后20年3%的利率，25年期贷款的综合融资成本是2.8%。 www.lhratings.com研究报告权属、配套、产权等方面作出明确要求。济南市主要通过济南城市发展集团有限公司（下称“济南城发”）和济南城市投资集团有限公司（下称“济南城投”）具体开展收购工作。济南城市发展集团资产运营管理有限公司（济南城发下属一级子公司，下称“济南城发资产运营”）发布收购部分存量房源用于租赁储备用房项目采购公告，收购范围为济南市范围内已建成未销售存量商品房及产权车位，并对房源位置、配套设施、权属、资产负债、运营价格等提出具体要求。青岛市则选定青岛建融投资置业有限公司（以下简称“建融置业”）和青岛安居投资有限公司（以下简称“青岛安居”）为试点经营主体。2024年9月，青岛市住房和城乡建设局发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的征集通告》（以下简称“通告”），青岛市征集的房地产范围为青岛市范围内已竣工验收、未出售的商品房（包括住宅、办公楼、商业营业用房等）项目，通告中同样对房源位置、类型、产权、资产负债、运营价格等提出具体要求。此外，青岛在房源面积以及收购价格上更为明确。表2.1济南及青岛新房收购异同点类别济南收储标准均为收购已建成未销售存量商品房，要求交通便利、配套完善，相关手续齐备，资产、负债和法还收购产权车位，商品房要求为整栋、整层未售的商品房收储主体具体负责收购的主体为济南城发资产运营和济南泉城城市更新投资有限公司（下称"济南泉城城市更新投资"），分别为济南城发和济南城投一级子公司收购成本未披露根据公开信息，主要收购相比住宅价格更低的商办公寓，收购价低于市场价出租价格原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%资金支持均获得租赁住房贷款支持计划的资金支持（现并入保障性住房再贷款）根据公开信息，截至2024年末，济南、青岛累计发放租赁住房团体购房贷款138.7亿元，支持收购存量住房3.6万套、261万平方米。2023年2月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，济南作为八个试点城市9之一，率先上报试点方案并成为首个落地城市。98个试点城市指重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津 8青岛律关系清晰整栋或整单元房源，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，不超过120平方米实际控制人均为市国资委建融置业为青岛地铁集团有限公司二级子公司青岛安居为青岛城市发展集团有限公司一级子公司同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过5％的利润）为参考上限2024年1月，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功向青岛市发放首批租赁住房贷款支持计划试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住 www.lhratings.com研究报告9在二手房收购方面，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。济南市“以旧换新”进程开展较早，主要由中介机构及房地产企业参与“以旧换新”，青岛市在房地产企业参与的基础上，部分辖区配套推出了房产置换的优惠政策。2023年9月起，全国多个城市如南京、淄博、济南等地陆续推出住房“以旧换新”活动，推动购房者、房企和中介参与其中。截至2025年6月，全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市推出相关政策，支持住房“以旧换新”。以旧换新通过“收储”二手房释放新房购置需求，且具有改造周期短，后续投入成本较低等优势。济南市“以旧换新”进程开展较早，202