住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例

济南和青岛住房收储业务背景

2022年以来，房地产市场库存积压，去化难度加大。中央政策支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，推动地方收储成为热点。截至2024年，全国超60个城市推行住房收储政策，但多数处于计划阶段。济南和青岛作为山东省经济强市，常住人口持续净流入，新市民和青年群体规模大，且国家政策推动扩大保障性住房供应，为住房收储业务提供有利环境。

两地房地产市场概况

• 去化周期：两地去化周期均高于全国百城水平，青岛维持在20个月以上，济南自2022年6月起持续上升至28个月。
• 库存情况：截至2024年末，青岛商品房库存面积约2677.24万平方米，济南约1876.67万平方米，库存量均有所下降，但仍存在去化压力。
• 房价走势：两地新房和二手房销售价格均呈现下降趋势，济南二手房价格降幅明显高于青岛。
• 租金收益率：两地住宅租金收益率均低于办公及商铺，且低于全国平均水平，租赁市场投资回报率不高。

住房收储推进情况

• 业务模式：两地主要采用直接收购模式，青岛还通过“以旧换新”模式刺激置换需求。
• 收储主体：济南由济南城发资产运营和济南泉城城市更新投资负责，青岛由建融置业和青岛安居负责。
• 收储进展：截至2024年末，两地累计发放租赁住房团体购房贷款138.7亿元，支持收购存量住房3.6万套。济南城发资产运营收购房源主要位于中心城区，青岛覆盖全部市辖区。
• 运营品牌：济南城投孵化“叮咚DINDON”品牌，济南城发培育“城发成家”品牌，青岛运营主体经验相对较少。

信用风险影响分析

• 财政压力：收储业务对地方财政形成压力，依赖财政资金或国企举债会加大债务风险。
• 资金来源：本轮收储资金来源包括自筹资金、保障性住房再贷款、地方政府专项债等，拓宽了资金渠道。
• 国企风险：收储可能带来资产贬值、运营亏损、偿债压力加大和管理成本上升等风险。
• 被收购企业：城投公司等国有企业若成为收储对象，可加速资金回笼，降低负债水平。

研究结论

济南和青岛住房收储业务在政策支持和市场需求下推进，但面临财政压力和国企运营风险。济南在业务实践上更深入，形成特定标的筛选策略，兼顾社会效益与经济效益。两地需关注资金来源和运营风险，确保业务可持续发展。