房地产开发2025W28：7月首周新房成交明显下降，上半年土地市场分化演绎

核心观点

• 新房市场：7月首周新房成交环比明显下降，主要受传统地产淡季和上周基数较高影响。但本周成交量和价格均处于今年以来低点，反映现阶段新房市场低迷，仍需政策加码刺激。
• 二手房市场：本周二手房成交环比下降，但同比下降幅度较小，且年初至今累计成交面积同比增长，显示市场有所回暖。
• 土地市场：上半年土地出让金额同比增长，但成交面积同比下降，结构分化明显，核心城市高价土地拉动整体出让金增长。总体而言，上半年土地市场仍在历史低位徘徊。
• 信用债：本周房企信用债发行量和规模环比增加，偿还量也增加，净融资额略有减少。发行利率有所下降，显示市场对房企融资环境有所改善。

关键数据

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积131.0万平方米，环比下降54.8%，同比下降20.2%。一线城市环比下降60.2%，同比下降37.5%；二线城市环比下降57.0%，同比下降20.3%；三线城市环比下降43.3%，同比上涨6.1%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积188.2万平方米，环比下降3.7%，同比下降7.2%。一线城市环比下降14.3%；二线城市环比上涨6.7%；三线城市环比下降2.1%。
• 土地出让：2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积同比下降5.5%。
• 信用债：本周房企信用债发行26只，规模226.83亿元，偿还量192.05亿元，净融资额34.78亿元。

研究结论

• 政策：政策受基本面倒逼进入深水区，本轮政策力度可能超过2008年和2014年，目前仍在途中。
• 市场：地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
• 竞争格局：行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企有望在未来的格局中更加受益。
• 城市选择：“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好。
• 供给侧政策：收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，一二线城市更受益。
• 投资建议：维持行业“增持”评级，配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介和物业。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延