物业财报“从迷雾走向精深”系列（2）：物业应收账款研究

目录1.为什么研究物业应收账款..........................................................................31.1.应收账款的定义....................................................................................31.2.应收账款所反映的问题........................................................................32.现有物业公司应收账款处理方式..............................................................42.1.加大现金流管理....................................................................................42.2.不同企业记账方式存在差异................................................................52.3.按比例坏账计提....................................................................................63.物业行业应收账款分析（重点30样本）................................................63.1.行业应收账款规模增速收窄明显........................................................63.2.重点企业应收账款规模变化................................................................63.3.关联方影响逐步减弱，业务独立性上升............................................73.4.账期拉长，减值计提大幅提升............................................................83.5.回款率持续承压....................................................................................94.结论............................................................................................................104.1.选择标准..............................................................................................104.2.应收账款处理较好的企业..................................................................105.风险提示....................................................................................................11 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of12 请务必阅读正文之后的免责条款部分3of121.为什么研究物业应收账款2024年12月我们发布《物业财报“从迷雾走向精深”系列（1）——如何判断分红价值》。文章提出红利资产在过去三年受到资本市场追捧，而物业板块作为轻资产、现金创造力强且新兴形成的上市板块，具有稳定向好且可持续分红能力，是值得关注的潜在红利策略行业。考虑应收账款作为影响企业现金流的重要因素，绝大程度上对企业分红潜在持续能力有实质影响，本文作为物业报表研究系列的第二篇，将在上篇文章基础上对物业行业应收账款进行分析。下文将选取30家上市物管企业作为分析样本，通过对其应收账款的详细拆解，回顾和分析企业现金流管理的本质变化。1.1.应收账款的定义应收账款是企业因销售商品、提供劳务或服务等经营活动，应向购买方或接受服务方收取的款项，主要包括企业销售商品或提供服务等应向有关债务人收取的价款、增值税及代购货单位垫付的包装费、运杂费等。多数物管企业的应收账款主要来源于两个方面：1）关联方，即地产母公司、合联营公司及其他附属公司；2）第三方，如商企、市政、小业主等。图1：应收账款影响对收入、现金及坏账等科目影响通常情况下，应收账款对三张报表均产生影响。应收账款和营业收入通常同向增加或减少，对应企业业务规模的扩张或下降。此外企业确认收款，应收账款减少，对应在手现金和经营活动现金流的增加。若企业预估款项无法回收，坏账准备将作为应收账款的抵减项，影响账面价值；而计提坏账将计入减值损失影响净利润，同时影响经营性现金流。1.2.应收账款所反映的问题近年来，物管行业从2021年初近万亿市值降至目前2000亿上下。行业投资逻辑从高速成长向价值过度。投资者对于物管企业的关注点和评判标准也在不断改变。营业收入。确认赊销收入→应收账款↑，收入增加在手现金/现金流。确认收款→应收账款↓，在手现金增加，同时计入经营活动现金流坏账准备。预估款项无法回收→坏账准备增加，减值损失↑财务费用。若客户提前付款享受折扣（如“2/10,即1-10天内付款，可享受总金额2%的折扣），差额计入财务费用。资产处置损益。若以固定资产抵债，抵债资产公允价值与账面价值的差额计入资产处置损益科目。 数据来源：国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of12上市初期，投资者主要看重物企规模和收入的增长能力。在“规模为王、高速增长”背景下，企业通过收并购加速扩张。估值虽然水涨船高，但同时为后阶段商誉减值、增收不增利等一系列问题埋下隐患。伴随房地产行业进入筑底调整期，一方面物业关联方对物企项目增长提供的规模性及确定性出现下降，另一方面关联交易所涉及到的资金占用、定价公允性等问题开始涌现。同时，受整体宏观经济波动影响，第三方支付能力近年来亦开始引发市场关注。综合以上因素，物企应收账款在2021年左右出现较高增长，投资者开始理性关注企业应收账款和减值风险对利润、现金流的可持续性及其对分红能力所带来的负面冲击。行业由资本扩张向运营逻辑回归，以“现金流”为核心的业务模式更受市场偏好。现阶段看，并非所有类型物业项目都具备拓展价值已成为行业共识。物业行业开始从高估值并购发展战略理性回归到循环型业务。企业更着眼基础物业服务基本盘。项目拓展的商业逻辑，从“唯规模论”转向关注项目本身能带来的真实利润和现金流。图2：资本市场对物业行业发展不同阶段的关注方向基于以上行业趋势变化，我们认为有序理解物业行业应收账款的处理方式、发展特点对正确理解物业现金流变化及寻找平衡的“规模-质量-利润”发展模式意义明显。2.现有物业公司应收账款处理方式受近年地产行业持续下行、关联方出险以及第三方业主回款速度放缓影响，行业应收账款规模从2021年开始步入增长。针对应收账款高企、账期拉长等现象，物企通过开展一系列积极回款措施来控制应收账款规模和增速进一步恶化的潜在风险。2.1.加大现金流管理战略聚焦，主动瘦身。趋势上看，越来越多的企业对于外拓项目能做到进退有序，而非一味追求盲目规模增长。一方面。企业现阶段力求通过清晰的拓展战略、科学的项目筛选以及严格的拓展纪律实现有质量的新拓增长。另一方面，对于前期外拓过程中经营不佳、盈利亏损和收缴率低的项目，企业开第二阶段第三阶段利润真实性与持续性现金为王“规模-质量-利润”平衡大规模收并购所带来商誉并购企业利润是否达标关联企业利润输送新拓项目的质量问题项目是否有真实回款脱离母公司的市场化能力关联开发企业的应收账款能否兑付是否仍存在潜在减值压力 数据来源：国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分5of12始主动清退和瘦身，持续优化业务结构。案例看2024年，万物云蝶城底盘数量增长至642个，蝶城内获取存量项目的中标率达74%，并退出17个住宅物业项；中海物业对亏损项目进行清退和退盘，面积达44.5百万方；永升服务主动退出不符合公司战略的城市等。压实责任，收缴预存两手抓。针对风险客商，碧桂园服务于2024年上半年专项成立追讨欠款委员会，由公司高管牵头，对已逾期的应收账款采取积极回款措施。内容包括但不限于以资抵债、推进诉讼或仲裁等。与此同时，物业公司主要通过整合营销等创新举措提升物业费预存的吸引力，包括一次性预存半年或一年物业费即可获得98-99折现金优惠、预缴物业费即可参与幸运抽奖活动等。此外，多数物企已将催收、收缴率等多项现金流指标与内部激励和考核挂钩，压实一线人员回款责任。抵销应收款项数额（亿元）涉及标的/股权1.5武汉新唐50%股权5.9上海祥大45%股权0.55北京万驿商业管理有限公司100%股权1.42深圳福科产业75%股权0.63沈阳鹿特丹万科生活广场项目6.9商品房及产权车位0.1合计241个停车位1.2810301个停车位1江苏常熟镜湖宸院项目及湖语尚院项目现房数据来源：上述公司《关联交易》公告，国泰海通证券研究关联房企以资抵债。2024年以来，万物云、融创服务等多家上市物企与关联房企签订资产与应收款抵销协议。“以资抵债”成为物企回收应收账款的重要方式之一。以万物云为例，公司于2024年11月1日发布《关联交易-股权转让协议》的公告称，公司与万科企业存在贸易应收款项等与关联方的结余，各方同意以目标项目资产按照人民币1.5亿元对前述与关联方的结余中的人民币1.5亿元到期应收款项进行抵偿，交易方式为万物云全资子公司万物商企空间科技向珠海懋德诚投购买其持有武汉新唐的50%股权，进而实现公司间接持有武汉新唐名下的全部资产（包括目标项目）的50%权益。2.2.不同企业记账方式存在差异不同业务板块确认收入方式上存在差异。物业公司主要提供基础物业管理、非业主增值服务以及社区增值服务。基础物管服务主要分为包干制和酬金制两种商业模式。包干制收入模式下，物业公司收取预先确定的全包费用，同时有权将应收物业服务费全部确认为收入，并承担提供服务产生的成本。酬金制收入模式下，物业公司一般将佣金（按物业单位的已收或应收物业管理费总额的一定比例计算）预先确定的管理酬金确认为收入，而其余部分则用作营运资金，以支付和结算产生的物业服务费用。非业主增值和社区增值服务确认收入的方式上有差异。不同企业在确认收入方式上存在差异。如万物云对于住宅基础物管服务主要是按最佳收缴率进行收入确认，即参考各个项目及城市过往3年的最佳收缴率估计确认收入。如果最佳收缴率与实际收缴率一致，即没有增量应收。相较于直接将所有应收确认为收入，公司以最佳估计数确认收入和利润的形式，对报表端应收、坏账风险敞口影响较小。而当未来年份确实收回超出最佳估计数金额时，对收入利润都有正贡献。部分母公司出险物企对关联方收入确认更加谨慎，如融创服务、碧桂园服务 请务必阅读正文之后的免责条款部分6of12会对关联方应收部分确收。具体来看，在评估代价金额的可收回性时，公司会考虑客户于到期时支付代价的能力及意愿。如客户支付代价的能力严重恶化及公司判断将不太可能收回其有权就交付予客户的余下商品或服务可换取的代价，公司仅于代价取得时确认收入。表2：不同物企确认收入的方式存在差异一般确认方式特殊确认方式1）包干制下，将已收或应收业主的费用确认为收入2）酬金制下，将佣金（按物业单位的已收或应收物业管理费总额的一定比例计算）确认为收入1）关联方项目按实收确收2）参考各个项目及城市过往3年的最佳收缴率估计确认收入1）案场及交付前支持服务、前期规划及设计咨询服务等收2）车位协销收入签订销售