行业点评
本周A股、港股地产及物业板块均上涨。申万A股房地产板块涨3.1%，位列各板块第17；恒生港股房地产板块涨3.9%，位列第4。土地市场溢价率有所回升，全国300城宅地成交建面环比下降17%，同比下降33%，平均溢价率为9%。保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团权益拿地金额位居行业前五。47个城市商品房销售面积环比上升39%，同比下降14%；5月新房售价环比下降0.2%，同比下降4.1%，同比降幅持续收窄。22个城市二手房成交面积环比上升1%，同比下降2%；5月二手房售价环比下降0.5%，同比下降6.3%，同比降幅持续收窄。上海发布六批次土拍共推出13幅用地，其中徐汇衡复、静安东斯文里、普陀真如、虹口北外滩、浦东唐镇、闵行莘庄六宗地块或具备较高的市场关注度。我们认为：①政府再接连推出好地块，释放支撑楼市的积极信号，有利于热度持续释放；②7月该批次土拍，若成功实现好地块+好项目的加成，有望点燃四季度至明年初的楼市行情；③优质地块总价较高，对开发商构成资金约束，多宗齐上有望分流参拍热度，平抑最终成交地价及溢价率；④今年上海多个高端项目热卖，表明即使地价高、房价高，核心区域的高端豪宅仍然具备强劲的去化能力，增强了政府供地、开发商拍地的信心。广州大力推行装配式建筑，或对地产及建筑业带来新变革。广州市住建局发布《关于大力发展智能建造与工业化建筑加快建设建筑业现代产业的实施意见（征求意见稿）》，2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑；每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10%。我们认为装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，做到所见即所得后，购房者率先受益，具备好产品好服务的开发商能够脱颖而出；掌握新材料、新技术的建筑商有望获得广阔的市场空间。投资建议降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。
