房地产行业研究：上海六批次土拍好地频出，广州拟全面推行装配式建筑

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（6.21-6.27）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第17；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.8%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.7%。 土地市场溢价率有所回升。本周（6.21-6.27）2025年第25周，全国300城宅地成交建面923万㎡，单周环比-17%，单周同比-33%，平均溢价率9%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面17462万㎡，累计同比-4.5%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(6.21-6.27)47个城市商品房销售523万方，成交量环比+39%，连续三周上升，同比-14%；5月新房售价环比-0.2%，同比-4.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+81%，周同比+2%；二线城市周环比+42%，周同比-13%；三四线城市周环比+19%，周同比-22%。 本周(6.21-6.27)22个城市二手房成交264万方，成交量环比+1%，连续三周上升，同比-2%；5月二手房售价环比-0.5%，同比-6.3%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+2%，周同比-10%；二线城市周环比+1%，周同比-4%；三四线城市周环比+1%，周同比+19%。 上海发布六批次土拍共推出13幅用地，其中徐汇衡复、静安东斯文里、普陀真如、虹口北外滩、浦东唐镇、闵行莘庄六 宗地块或具备较高的市场关注度。我们认为：①在上海新房市场热度较好的情况下，政府再接连推出好地块，释放支撑楼市的积极信号，有利于热度持续释放。②7月该批次土拍，若成功实现好地块+好项目的加成，有望点燃四季度至明年初的楼市行情，有望为明年楼市带来开门红。③优质地块总价较高，对开发商构成资金约束，多宗齐上有望分流参拍热度，平抑最终成交地价及溢价率。④今年上海多个高端项目热卖，表明即使地价高、房价高，核心区域的高端豪宅仍然具备强劲的去化能力，增强了政府供地、开发商拍地的信心。 广州大力推行装配式建筑，或对地产及建筑业带来新变革。广州住建局发布《关于大力发展智能建造与工业化建筑加快建设建筑业现代产业的实施意见（征求意见稿）》：2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑；每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10%。2024年广州新开工装配式建筑占比达49.41%，目前深圳占比达58.68%。我们认为装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，做到所见即所得后，购房者率先受益，具备好产品好服务的开发商能够脱颖而出；掌握新材料、新技术的建筑商有望获得广阔的市场空间。 投资建议 降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 上海六批次土拍供出大量优质地块..................................................................4明年广州新出让宅地全部实施装配式建筑............................................................5行情回顾........................................................................................6地产行情回顾................................................................................6物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................15风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：上海六批次土拍各地块分布...............................................................4图表2：上海六批次土拍各地块明细...............................................................5图表3：模块化建筑改变传统建造方式.............................................................5图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................7图表7：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................7图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表9：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表10：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8图表14：47城新房成交面积及同比增速............................................................9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表17：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表18：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表21：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表22：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表23：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表25：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表26：地产公司动态.....................................