货币化安置再发力：城中村改造能否带动房地产企稳？

核心观点与关键数据

• 政策实施进展：2025年各地政府推出量化政策目标，专项债及专项借款资金投放提速，政策覆盖全国但以高能级城市为主要支撑，房票制度被广泛应用但各地推进节奏不一。
• 货币化安置特点：与2015-2016年棚改货币化相比，本轮城中村改造货币化安置呈现三大特征：以高能级城市为主要支撑、房票制度广泛应用、资金来源更加多元化。
• 市场拉动效应：城中村改造对商品房销售的提振效果主要取决于货币化安置力度，其中货币化安置比例与房票政策效果尤为关键。实物安置模式对商品房销售的直接影响相对有限。
• 市场环境变化：相较于上一轮棚改，当前的宏观环境和需求基本面已发生较大改变，居民杠杆率处于历史高位，购房信心持续低迷，需求加速向高能级城市集聚。

研究结论

• 城中村改造货币化安置是稳定房地产市场的重要政策工具，但在当前行业调整中，仅靠城中村改造难以完全扭转市场态势。
• 实现房地产市场的全面企稳仍需多措并举，包括因城施策解除限制性措施、大力推进存量资产盘活、稳妥开展现房销售试点等。
• 系统性政策框架的持续实施或将有助于逐步修复市场预期，重塑行业信心，最终推动房地产市场向新发展模式平稳过渡。