数字基础设施摘要：超大规模扩张

约翰·阿尤吉尔* | 股权助理+1 (917) 344-1839 | jaygul@jefferies.com来源：公司报告，Jefferies假设计算MWs；注意：季度与日历年匹配，数据中心鹰matthew roberts * | 股权助理+1 (212) 778-8524 | mroberts1@jefferies.com乔纳森·彼得森* | 股票分析师(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.com .• •AMZN和Talen签署核能协议 Meta - Constellation核能协议请参阅本报告第9至14页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 .05001000150020002500300035004000450050005500.9%16%14%19%22%23%17%38%25%26%22%21%19%03,0006,0009,00012,00015,00018,00021,000展品2 - 北美顶级数据中心市场的吸收和空缺数据中心房地产投资信托基金投资理念来源：Datacenter Hawk via FactSet，Jefferies来源：IEA，麦肯锡，数据中心鹰，杰富瑞估计4Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q232Q233Q234Q231Q242Q243Q244Q241Q25在建的投机容量（兆瓦）- 北美前N市场N.美国市场中的TTM吸收空置率 - 顶级N个美国市场人工智能 / 高性能计算企业云同比增长率新数据中心MW投入使用（全球）过长期趋势人工智能发展预计将继续推动需求增长，因为超大规模公司正在积极开发人工智能模型，而私营企业也开始投资人工智能应用。超大规模公司迫切寻求有可供电力的地点，导致数据中心在建设完成前就被提前租赁。DLR正经历创纪录的新租赁量增长，这得益于超过1兆瓦的超大规模客户，而EQIX则通过其最近宣布的150亿美元合资企业正在扩展其xScale业务。虽然EQIX未来应继续保持每股8-10%的AFFO增长，但我们认为DLR的收入由于超大规模公司的合同以及通过2029年不断改善的续签率而拥有更大的增长空间。我们在该行业的首选是DLR。请参阅本报告第9至14页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。对数据中心的需求依然非常强劲，这主要受到人工智能（AI）快速增长的驱动。2024年，北美主要市场的数据中心净吸纳量达到近5吉瓦，而2019年则为3.6兆瓦。开发收益率持续高于大多数物业类型（通常为10-15%），并且随着租金上涨，近年来有所加速。进入壁垒仍然很高；然而，二级市场的新的进入者正试图利用强劲的需求，因为主要市场的电力供应有限。在这种高需求环境下，数据中心运营商能够获得有利的租赁协议和租金，并且随着当前供应受限和空置率创纪录的低水平持续存在，我们预计这种趋势在短期内不会改变。增长的主要制约因素是电力供应，我们的观点是这将继续限制投资组合的增长。此外，我们预计土地、劳动力和建筑材料的有效性将阻碍建设进程。随着这些制约因素持续到2025年之后，我们预计数据中心供应商将继续推高租金，并将在未来几年保持需求旺盛。 0%2%4%6%8%10%12%.36%5,00010,00015,00015%0%5%10%15%20%25%30%35%40%.7%16%13%010,00020,00030,00040,00050,000来源：Jefferies，IEA，数据中心鹰来源：公司报告，杰富瑞图3 - 来自英伟达服务器销售的数据中心需求总Nvidia驱动MW需求（单位销售量*热设计功耗）企业云租赁数据中心（美国&加拿大）展品5 - 北美租赁数据中心市场在'22-'24年增长了+30-40%（总运行数据中心）图4 - 我们预计全球数据中心增长将在2026年通过新增数据中心兆瓦容量交付实现大幅超 来源：Jefferies，路透社，数据中心动态来源：Jefferies，亚马逊谷歌云与OpenAI的合作协议DLR文件将在亚特兰大，GA开发两个数据中心：为何重要：数据中心需求信号依然强劲，这笔交易代表了一家超大规模企业对基础设施扩张的又一重大承诺。虽然人工智能数据中心的需求在短期内可能会波动，但整体走势预计将上升。值得注意的是，这份协议涉及对新兴数据中心市场的两项重大投资，表明需求正在变得更加地域分布，部分原因是传统枢纽的供应有限。因此，数据中心组合可能会越来越多地转向更分散的布局。DLR最近在北卡罗来纳州扩大了其业务范围，并在夏洛特建造一个能够支持高达400兆瓦IT负载的设施。此次亚马逊的最近公告强化了北卡罗来纳州正演变成一个关键数据中心枢纽的观点，这可能为DLR在该地区的运营提供有意义的助力。总结：亚马逊宣布计划在宾夕法尼亚州投资200亿美元，在北卡罗来纳州投资100亿美元，以扩大其人工智能基础设施。摘要：据报道，OpenAI 正与谷歌云合作以获取额外的计算能力，尽管它们在人工智能领域是直接的竞争对手。这一举措标志着 OpenAI 之前与微软的独家合作关系发生了重大转变，反映了随着对人工智能工作负载的需求激增，其日益增长的需要来多样化基础设施。为什么重要：这个故事突出了AI基础设施需求的巨大规模和紧迫性，到了OpenAI和Google等“竞争对手”愿意合作的地步。此前，由于微软早期投资了该公司，因此它是OpenAI的独家云服务提供商，然而，随着OpenAI现在被允许与其他云服务提供商合作，我们看到了该公司与Oracle建立了关系，现在又与Google建立了关系。这种合作让许多人感到意外，因为ChatGPT对Google搜索构成的竞争威胁是显著的。这也表明，没有单一的云服务提供商能够单独满足全部的AI需求，这可能会重塑云市场格局，并为更多中立的基础设施参与者打开大门。尽管这笔交易发生在两家科技巨头之间，但它加强了更广泛的趋势，即计算能力正在成为新的战场，无论超大规模计算商还是机架共位提供商，谁能够最快地交付，谁就有可能从中受益。随着Google在上个季度努力满足自身需求，这笔交易可能会促使Google迅速签订新的租赁合同，从而让数据中心开发商DLR和EQIX等企业受益。亚马逊在宾夕法尼亚州投资200亿美元，在北卡罗来纳州投资100亿美元用于人工智能基础设施请参阅本报告第9至14页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。摘要：dlr已提交计划，在乔治亚州亚特兰大市以南的森林公园开发一个包含两栋建筑的数据中心园区。拟建场地总面积约为190万平方米，容量为200兆瓦，代表着一笔20亿美元的投资，并将扩大数字地产公司现有的亚特兰大业务范围。 来源：Jefferies，数据中心动态来源：Jefferies, APLD甲骨文盈利电话会议详情“无法满足的需求”摘要：Applied Digital (APLD, NC)，一家从比特币挖矿转型至人工智能和高性能计算数据中心的 former BTCminer，与 CRWV 签署了两份 15 年租约，总功率为 250 MW，CRWV 将租赁 APLD 在北达科他州 Ellendale数据中心园区的场地。该交易预计将产生约 70 亿美元的总收入，并包括一项额外 150 MW 的期权。前 100MW 预计在 2025 年第四季度到位，剩余的 150 MW 预计在 2026 年年中到位。为何重要：此项目突显了DLR持续推进进入高增长二级市场，如亚特兰大，后者由于其廉价的电力、强大的光纤连接以及不断增长的企业需求，正迅速崛起为主要的数据中心枢纽。该投资规模——无论是以平方英尺还是兆瓦为单位——都表明了对长期人工智能和云驱动需求的信心。对于DLR而言，这一举措加强了其区域互联生态系统，使其能够服务于寻求可扩展、高功率密度基础设施的超大规模和企业客户。它也反映了更广泛的趋势：随着像弗吉尼亚北部这样的 Tier 1 市场面临电力和土地限制，运营商正越来越多地将目光投向像亚特兰大这样的 Tier 1.5 市场部署下一代园区。这一扩张也可能提升DLR对寻求跨东南地区多市场、低延迟部署的租户的价值主张。摘要：甲骨文2025年第四季度的财报显示其云基础设施数据激增，剩余业绩承诺（RPO）达到1380亿美元，预计明年将翻一番以上。该公司正在增加资本支出，以满足其所谓的“无法满足”的需求。为什么重要：虽然公司实现了强劲的营收增长，但真正的头条是其在云基础设施方面的爆炸性需求，董事长拉里·埃利森将其描述为“前所未有”。在财报电话会议上，埃利森还强调需求“无法满足”，客户以快速锁定长期协议的步伐，迫使甲骨文公司大规模扩大其全球数据中心规模。这种需求体现在数据上：甲骨文的剩余业绩义务（RPO）——衡量未来合同收入的指标——在第四季度增长了41%，达到1380亿美元。但CEO萨夫拉·卡茨表示，这只是一个开始：预计RPO将在2026财年翻一番以上，这得益于一波新的云合同和人工智能相关的工作负载。为了应对这一激增，甲骨文正在加大资本投入基础设施，计划在下个财年支出250亿美元，较2025财年的210亿美元有所增加。请参阅本报告第9至14页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。是什么原因重要：APLD交易凸显了比特币矿工向规模化数据中心运营商转型的更广泛趋势，并具有长期转型为房地产投资信托（REITs）的雄心。尽管有这种战略转变，但这些矿工面临一个关键障碍：证明他们作为有能力开发者的信誉。市场现在关注他们执行已 secured 交易的能力，因为成功的交付可能解锁更多机会，并将他们确立为数据中心领域的严肃竞争者。我们相信CORZ尤其善于利用这一转变。最初的CRWV交易为CORZ提供了极具利的经济条件，并具备追求未来项目的资本灵活性。此外，CORZ的团队拥有深厚的行业经验和与超大规模计算公司合作的强大记录——我们相信这给他们提供了比同行具有显著优势。应用数字（APLD）与CRWV签署2.5兆瓦数据中心合同 亚马逊和塔伦签署核能协议谷歌承诺向爱荷华州数据中心投资70亿美元来源：Jefferies, Oracle来源：Jefferies公司领英，数据中心动态Meta - 星座核能协议来源：Jefferies，Talen Energy，路透社有什么关系：谷歌承诺增加爱荷华州的基建投资是一个强烈的信号，表明数据中心需求正在增长，并反映了数据中心发展中地理多样化的更广泛趋势。自2007年以来，谷歌仅在该州投资了68亿美元，现在计划在未来两年内投资70亿美元——这种加速突显了需求上升和供应有限。这种转变为愿意进入欠饱和地区的运营商带来了有意义的增长机会。在新的HPC数据中心进入者中，CORZ脱颖而出，成为一个引人注目的竞争者，有可能在一个新兴市场赢得下一笔主要的超大规模公司交易。我们对该集团内的CORZ持积极看法，其经验丰富的人员、有能力的管理层以及强大的管道和产品组合，使其成为比特币矿工转型为AI专注数据中心运营商中最具吸引力的投资之一。为何重要：克林顿交易确保了1,121兆瓦无排放的核电，直接支持了Meta因AI投资而不断增长的能源需求。作为回报，Meta正通过提供维持其运营所需的财务确定性，帮助确保克林顿电厂的长期可行性。为何重要：该协议是亚马逊等超大规模云服务提供商 securing 长期、无碳能源以 power AI 和 cloud infrastructure 的里程碑式案例。此前，双方已达成一项 behind the meter deal，为 960 MW，因此新的 front of the meter deal，为 ~2 GW，对市场来说是一个 surprise。欲了解更多关于该 deal 的信息，请参阅我们的 Power &Utilities 团队注意随