SPG与MAC - 更新估值

核心观点

• 租赁进展: 尽管宏观环境存在不确定性，西蒙地产集团（SPG）已锁定约 80% 的 2025 年租赁承诺，显示出对高质量购物中心空间的需求依然强劲。管理层正专注于 2026 年至 2028 年的租赁谈判，同时积极重新租赁空间以提高资产生产力。
• 资本配置: SPG 对大型平台收购不感兴趣，更倾向于收购高质量的小型资产或合资企业收购，以符合其投资组合策略。其再开发管道超过 30 亿美元，旨在实现 densification 和 mixed-use 项目，预计今年和明年的交付额将达到 5 亿美元。
• 估值: SPG 和 MAC 的 NTM P/FFO 倍数分别处于 12.9 倍和 10.6 倍，与 10 年平均倍数相当，但该板块仍较 REIT 平均值折让 27%。鉴于没有新的供应，预计 Class A 购物中心 REIT 的倍数将有所改善。
• 财务预测: Jefferies 将 SPG 的 2025 年 FFO/股预测从 12.59 美元下调至 12.43 美元，并将 2026 年 FFO/股预测上调至 13.13 美元。Jefferies 将 MAC 的 2025 年 FFO/股预测维持在 1.50 美元，并将 2026 年 FFO/股预测上调至 1.59 美元。
• 研究结论: SPG 拥有高质量的投资组合、稳健的资产负债表、与零售商的谈判优势以及资本充足的重开发计划，使其能够在不断变化的零售环境中保持竞争力。然而，鉴于餐饮和服装支出的高度自主性以及当前的宏观经济环境，存在租金风险。随着租户退出购物中心，转向露天购物中心，经济放缓也影响了定价能力。