2025年房地产行业中期策略报告：星火燎原，走向复苏

:ba i shuyuan@gtht.com /CONTENTS01020304 晰明确。我们认为25年地产政策不存在纠结与模糊地带。 3两会行业定调，清 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1-4M20211-4M20221-4M20231-4M20241-4M2025百城新房销售（万平，左轴）同比（%，右轴）1-4M251000200004000060000800001000001200001400001600002022/022022/102023/062024/022024/10商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴)1-4M25CREISWIND 010500010000150002000025000 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0% 1Q25176086179433135837111735973852244331988951205879537673893912181014128622299831737431045938528076374691826038005000010000015000020000025000020202021202220232024商品房销售面积累计值(万平)房屋新开工面积累计值（万平）房屋竣工面积累计值（万平）土地成交规划建面（万平）供给大于需求新开工>销售>竣工>土地购置去库存销售>新开工>竣工>土地购置WIND 01 282621783615648127471-4M2025迈入：新均衡销售>新开工=竣工=土地购置 行业资金保有度-15000-10000-500005000100001500020000250003000035000400002020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/04销售金额-投资金额(亿元)WIND 01 1-4M251-4M25020000040000060000080000010000002022/022022/122023/10房屋施工面积累计值（万平,左轴）房屋施工面积累计同比（%，右轴）-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%2022/022022/102023/062024/022024/10房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)WINDWIND 01020000400006000080000100000120000140000 103051015202505000100001500020000250003000035000400002018年01月2019年11月2021年09月2023年07月35城月度可售面积（万平，左轴）库存出清周期（按12个月月均计算）（月，右轴）051015202530352018年01月2019年07月2021年01月2022年07月2024年01月3535CREIS 10一线城市库存出清周期（月）二线代表城市库存出清周期（月）三四线代表城市库存出清周期（月）CREIS 103-30-20-100102005000010000015000020000025000030000035000020202021202220232024全部统计城市土地成交建面(万平米，左轴)全部统计城市土地成交建面同比(％，右轴)0500001000001500002000002500002020CREIS 20212022全国房屋新开工面积（万平，左轴）同比（%，右轴)WIND 11-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%20232024 0100 00200 00300 00400 00500 00600 00700 00103257025年或供小于需CREIS 202 1202 270城 （ 排 除 一 线） 住宅用 地成交 规划建 面（万 平）（ 往后平 移一年 ）70城 （ 排 除 一 线） 住宅成 交面积 （万平 ）CREIS 202 3202 42525年或供小于需 203 203WIND 20350CREISCREIS 203WINDCREIS-4.50%-6%-4%-2%0%70个大中城市新建商品住宅房屋销售价格指数同比（%，截至2025年4月）2025年3月重点50城平均租金回报率（%）10年期国债利率（%，截至2025年5月30日）五大行5年整存整取定期存款利率（%，截至2025年5月20日）沪深300指数年收益率（%，截至2025年5月30日）沪深300指数年股息率（%，截至2025年5月30日） 203 0369024681012141618051015修复周期（年）下跌周期（年）CEIC 19100%120%140%160%180%200%220%01 2 3 4 5 6 7 8 91011121314151617房价指数CEIC 03国家价格修复时间（年）销售套数修复时间（年）价格是否回到高点比利时10哥伦比亚8丹麦8日本10卢森堡尚未完成西班牙尚未完成英国5美国9巴西尚未完成CEIC85% 销售是否回到高点销售低点年份-价格低点年份（年）2是是-412是是-46是否-12是是-21否否-13否是09是是-3尚未完成是否03否是-4 0305010015020025030035040001/200001/2002 01/2004 01/2006 01/2008 01/2010 01/2012 01/2014 01/2016 01/2018 01/2020 01/2022 01/2024房地美房价指数：加利福尼亚（2000年12月=100）房地美房价指数：纽约州（2000年12月=100）房地美房价指数：阿肯色州（2000年12月=100）CEIC 房地美房价指数：德克萨斯州（2000年12月=100）房地美房价指数：密西西比州（2000年12月=100）房地美房价指数：阿拉巴马州（2000年12月=100） 036065707580859095100051015城镇化率（%）修复时间（年）CEIC 22M220-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%05101520M2在地产周期内的年均复合增长率（%）修复时间（年）CEIC 030.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%051015人口在地产周期内的年均复合增长率（%）修复时间（年）CEIC 23GDP200.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%05101520实际GDP在地产周期内的年均复合增长率（%）修复时间（年）CEIC 03 03-1.0-0.50.00.52022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-0170个大中城市新建商品住宅销售价格指数当月环比（%）WIND 2025-04城镇化率M2增速人口增速实际GDP增速CEIC 我国国际研究界限值67%（截至2024年）75%8%（截至2025年4月）8%-0.1%(2024年同比）0.8%5%(2024年同比）2% 04 证券代码证券简称000002.SZ万科A600048.SH保利发展001979.SZ招商蛇口600266.SH城建发展600383.SH金地集团0688.HK中国海外发展1109.HK华润置地0960.HK龙湖集团601155.SH新城控股2602.HK万物云1209.HK华润万象生活2669.HK中海物业6049.HK保利物业001914.SZ招商积余002968.SZ新大正000069.SZ华侨城A数据来源：Wind，国泰海通证券研究注：收盘价为5月30日价格 1.投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。2.投资建议的评级标准报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。 29评级说明增持相对沪深300指数涨幅15%以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%减持相对沪深300指数下跌5%以上增持明显强于沪深300指数中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数评级说明股票投资评级行业投资评级 THANKS FORLISTENING