2010年房地产行业投资策略：从快速回暖走向震荡复苏

行业研究 中国A股市场 ■2009年一季度在珠三角的带动下，全国房地产悄然出现“小阳春”迹象，并迅速演变为快速回暖。2009年房地产销售秋冬更胜于春夏。价格全面回升。景气度持续攀升。资金拉动明显，投资开工滞后。 ■住宅市场的成交状况延续着良好的态势，市场整体供不应求；办公楼市场消化的速度进一步放大，整体呈现出供不应求的态势；商业营业用房市场销售依然保持着良好的态势。总体供应尚能勉强跟上需求。房地产宽松政策进入微调期，地产调控将有保有压。 ■截止2009年三季报，房地产行业毛利率和净利润明显回升。由于全年呈现量价齐升的态势，预售款也大幅增加，截至三季度末累计预收款合计1850亿，同比增长57%，已全面保障了2009年全年和2010年上半年的业绩增长，并为2010年全年奠定了牢固的基础。 ■随着市场对房地产宽松政策逐步收紧的预期加深，股价下跌的可能性仍然存在，然而我们必须看到调控手段并非市场预期那么严厉，力度也并非市场预期那般强劲，因此在市场过度反应下，会为长期投资者提供良好的机会。 ■除了关注全国性专业房地产公司如万科、保利和金地等外，在地产调控下，更应关注“一＋一模式”的双主业地产公司，因其高速成长的另一主业会为我们的投资提供一定的安全边际，例如“房地产＋窗帘线”的福星股份、“房地产＋供水供电”的招商地产和“房地产＋轨道建设”的中铁二局。 最近相关报告： 《刺激房地产投资加速挤出传统地产商——2009年房地产行业投资策略报告》2009年1月12日 《房地产进入衰退周期的第三阶段》2009年2月13日 《回暖不息 反弹不止》2009年6月12日 沈彤 +86 755 83025608 shentong@jyzq.cn 房地产业 Real Estate 2010年1月25日 从快速回暖走向震荡复苏 行业评级：中性 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -1- 回暖打断衰退周期 经过从2007年第三季度末到2008年底的十五、六个月后，房地产市场基本走完成交萎缩、价格滞胀等前两个阶段，于2009年初开始进入全面降价促销的第三阶段。2009年一季度在珠三角的带动下，全国房地产悄然出现“小阳春”迹象，并迅速演变为回暖。 图1：衰退周期被回暖中断路线图 首先政府新增4万亿元投资计划逐步实施，是房地产新一轮上升的火种。而政府的各项补贴和利率、税收政策的调整，让购房成本大幅度下降，大大刺激了住房消费需求。第三，适度宽松的货币政策为资产市场注入了充足的流动性，扩大了房地产市场的投资需求。第四，房地产市场供给缓慢，供求关系的短期失衡，加剧了购房者的恐慌心理。此外，股市由熊转牛也刺激了楼市的活跃。图2：近一年全国各类房屋销售面积同比增速 -40%-20%0%20%40%60%08-1008-1209-209-409-609-809-10住宅销售面积同比增速办公楼销售面积同比增速商业营业用房销售面积同比增速 资料来源：国家统计局 2009年房地产销售秋冬胜于春夏。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -2- 分别增长58.4%和60.4%。 图3：近四年70大中城市房屋价格走势 2005-2009七十大中城市房屋价格走势-20246810122005-8-312005-11-302006-2-282006-6-302006-9-302006-12-312007-3-312007-6-302007-9-302007-12-312008-3-312008-6-302008-9-302008-12-312009-3-312009-6-302009-9-30 资料来源：国家统计局 价格全面回升。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比10月份扩大2.2个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨7.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨7.8%，高档住宅销售价格上涨4.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨1.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.8%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个；价格下降的城市有3个。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个；价格下降的城市有1个。 二手住宅销售价格同比上涨5.5%，涨幅比10月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比10月份扩大0.2个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个；价格下降的城市有10个。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有61个；价格下降的城市有6个。 新建非住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比10月份扩大1.7个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比10月份扩大0.7个百分点。与上年 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -3- 同月相比，办公楼销售价格上涨6.6%，商业营业用房销售价格上涨2.1%，其他用房销售价格上涨3.8%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.9%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨2.0%。 图4：全国房地产开发景气指数趋势 资料来源：国家统计局 景气度持续攀升。11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78，比10月份。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.60，比10月份提高0.11点；本年资金来源分类指数为109.52，比10月份提高0.45点；土地开发面积分类指数为95.36，比10月份提高0.77点；商品房空置面积分类指数为93.84，比10月份提高2.00点；房屋施工面积分类指数为103.01，比10月份提高2.30点。 资金拉动明显，投资开工滞后 2003年-2007年，全国房地产投资到位资金的充裕程度一直在不断的提高，2008年信贷环境的紧缩以及商品房的滞销使得房地产投资到位资金十分紧张；2009年以来，全国房地产投资的到位资金状况明显好转，均好于2003-2008年各年度的水平。 图5：2002-2009年全国房地产资金充裕度的变化 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -4- 1.231.301.301.341.391.471.251.551.201.301.401.501.602002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-10月 资料来源：国家统计局 2009年1-10月，全国房地产到位资金为44033.79亿元，房地产投资资金为28489.73亿元，到位资金/投资总额的比值为1.55，创历史新高，资金拉动效应明显。 图6：2009年各月全国房地产投资到位资金的变化 2000300040005000600070001-2月3月4月5月6月７月８月９月10月0%20%40%60%80%100%资金合计同比变化 资料来源：国家统计局 1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。 2003年以来，全国房地产投资规模一直保持着近20%以上的高速增长，其中2007年的增幅最大，全年房地产投资共完成19382.46亿元，同比增长30.20%；从2008年到2009年一季度，由于上年同期的投资规模较大，房地产投资的同比增速开始呈现出不断加速下滑的态势。由于二季度开始的迅速回暖，才最终带动投资回到近20％的增长，但滞后效应十分明显。 图7：2003-2009年全国房地产投资变化情况 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -5- 18.90%19.80%28.10%21.80%30.20%20.90%29.70%050001000015000200002500030000350002003年2005年2007年2009年1-10月0%5%10%15%20%25%30%35%全国投资额全国投资增速 资料来源：国家统计局 前11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月降低1.1个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。 而土地购置和开发仍然低迷。前11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。 图8：近三年全国商品房施工、新开工、竣工、销售同比增长趋势 竣工、施工和新开工面积均远落后于销售。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。 细分市场同现景气，重点城市纷创新高 住宅市场的成交状况延续着良好的态势，市场整体供不应求；办公楼市场消化的速度进一步放大，整体呈现出供不应求的态势； 2010年1月 GoldState Securities Inc. 请参阅文后免责条款 曙光在前 金元在先 -6- 商业营业用房市场销售依然保持着良好的态势。总体供应尚能勉强跟上需求。 图9：2008-2009年全国住宅新开工、竣工、销售同比增长趋势 -30%-15%0%15%30%45%60%75%90%2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月住宅新开工面积同比增长住宅竣工面积同比增长住宅销售面积同比增长 资料来源：国家统计局 9月份住宅的新开工面积及竣工面积分别为8080.39万平方米、3572.85万平方米，分别较8月份增加1646.2万平方米、419.25万平方米，环比增长25.59%、13.29%。2009年1-10月，全国住宅竣工面积累计实现31179.77万平方米，同比增长25.06%，增幅比1-9月回落了1.68个百分点，市场新增供应的规模基本保持平稳增长；1-10月全国住宅销售面积累计实现60974.71万平方米，同比增长50.13%，增幅比1-9月提升了3.68个百分点，加上十一月份的火爆行情，金九银十效应依然存在。 图10：2008-2009年全