伊斯特利政府地产公司（DEA）股票研究

2.973.103.043.082.472.572.532.525.3%-1.5%-0.7%.9.8024681012.7.6%7.8%9.7%8.3%8.3%0.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%来源：Jefferies, 公司文件表2 - 加权平均租赁期限来源：Jefferies，FactSet图4 - 使用资本化率预测的DEA收购前景3Q171Q18 3Q18 1Q19 3Q19 1Q203Q20 1Q21 3Q211Q22 3Q22 1Q23 3Q23 1Q243Q24 1Q25Wtd 平均租期（年）450M7.8x415.2M400M350M3亿240.6M 250.3M 227.8M250.0M250M200.0M200M150M140.0M100M98.6M0M2020A 2021A 2022A 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E获取量资本化率2026E2027E2028E7.3x6.9x7.1x7.1x8.8x8.5x8.6x8.7x2.0% 50M 彼得·阿布拉莫维奇* | 股权分析师(212) 336-7241 | pabramowitz@jefferies.com乔纳森·彼得森* | 股权分析师(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.com凯蒂·埃尔德斯* | 股权助理+1 (917) 421-1968 | kelders@jefferies.com 远景：东海岸政府物业ESG行业深度解析：房地产投资信托基金公司目标：1）到2030年将能源利用强度比2021年基准降低10%。2）到2030年将水资源利用强度降低5%。•我们预计，DEA对联邦政府租赁物业的关注将使其相对于办公楼同行获得更稳定和可预测的收益。虽然近期的内部增长将微乎其微，但DEA正通过在一个我们估计价值高达200亿美元的利基市场进行收购而实现增长。一旦交易市场正常化，我们预计该公司将从2025年开始增加超过2亿美元。•鉴于政府投资和扩张的逆向周期性，数据包络分析（DEA）能为更广泛的房地产投资信托基金（REIT）投资组合增加有意义的多样性，并应提高风险调整后收益。•较低的利率和改善的权益成本将有助于启动通过收购实现增长的叙事，这一叙事近年来一直停滞不前。•投资组合基本上完全占用，有效租金差为正值且为两位数•$150M/$200M在2025/2026年的收购，加权平均资本回报率为9.7%/8.3%•FDA亚特兰大按期交付；到2026年赔偿率将低于100%•DDM派生的PT 24管理Q：1）您计划分享您的环境绩效指标吗？2）您计划采取哪些战略来实现您的能源减排目标？首要材料问题：1）能源管理是房地产投资信托公司（REITs）的重要ESG问题，因为节能建筑能吸引环境意识强的租户，这有助于提高租金并推动公用事业开支下降。作为业主，房地产投资信托公司处于独特的位置，帮助其租户实现自身的环境目标并传播能源管理的最佳实践。2）产品设计及生命周期管理是房地产投资信托公司的主要考虑因素，因为它涉及从收购到开发再到拆除建筑的整个过程。房地产投资信托公司需要在收购和开发战略中纳入ESG考量。越早采取行动的房地产投资信托公司，面临监管风险的敞口将越小。请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权分发。基本情况$24, +10% 上行情景，$35, +61%•100%留存并续约的正向高双位数有效租金差额•2025/2026年收购250/300亿美元以上，在9.0s/8.0s的资本回报率下进行•DDM派生的PT $35 •投资组合中的负有效租金差和空置•2025/26年Minimal进一步采购•交付FDA - 亚特兰大延迟•DDM派生的PT 15下行情景$15, -31%•持续以能令交易对FFO和NAV/sh产生增长的资本回报率进行收购•投资组合获取•额外定制开发机会•意外的大规模空置 .来源：Jefferies, 公司文件展品5 - DEA损益表，FFO调整表，&资产负债表利润表（美元，单位：百万）房产收入物业费用运营收入NOI 边际G&A其他收入/(支出)EBITDAEBITDA利润率利息费用其他调整经营活动产生的资金一次性项目调整归一化FFO分享数FFO/sh标准化FFO/sh同比增速EPS直线租金经常性资本支出租赁资本支出其他调整AFFOAFFO/sh同比增速股息/每股同比增速AFFO派发比率资产负债表（单位：百万美元）建筑物及改善，净施工中地房地产现金其他资产总资产总负债流动负债其他负债总负债少数股东权益股权负债和所有者权益请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权分发。 .来源：Jefferies，FactSet，公司文件第六表 - DEA 净资产价值（NAV）（单位：百万美元）行项目NOI全资NOI按比例合资企业税前净利润调整核心NOICIP估计收益率CIP NOI模拟利润表G&A @ 25%资本支出 @ NOI的4.5%净收益表名义资本回报率经济资本回报率资产市场价值管理收入管理收入为4倍现金其他资产用于开发的土地总资产价值负债全资债务其他负债按比例合资企业债务优先股总负债净资产价值股份 & 单位 (M)每股净资产股票价格溢价/折价于净资产隐含名义资本化率隐含经济资本回报率隐含的净资产增长率应用 $/Sq Ft隐含$/每平方英尺请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权分发。 .图7 - 美国 DEA 股利折现模型 (DDM)来源：Jefferies，FactSet，Bloomberg股利贴现模型每股调整后的经营活动现金流支付比率每股股息股息现值终值股利现值之和终值现值每股暗示权益价值12个月每股股权价值估值假设终端年FAD增长率中期年度FAD增长率无风险利率贝塔（2年历史调整周与标普500对比）股权风险溢价权益资本成本请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权分发。 分析师认证：杰斐逊评级解释公司特定披露公司描述东方地产公司杰弗里金融集团公司、其关联公司或子公司在Easterly Government Properties, Inc.的证券或ADS上做市。公司估值/风险(《海事劳工公约》第3条第1款(e)和第7条)投资推荐记录东方地产公司我们的目标价格是依据DDM计算得出的。下行风险：1）缺乏投资机会；2）资本市场流动性不足；3）租户搬离。上行风险：1）收购活动超出预期；2）利率保持低于预期。与所有Jefferies员工一样，负责本报告中所述金融工具覆盖的分析师(s)的报酬部分基于公司整体业绩，包括投行业务收入。我们力求根据适当情况更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，绝大多数报告会根据分析师的判断，在适当的时间发布。我，凯蒂·埃尔德尔斯，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券（及）相关公司（及）的个人观点。我还证明，我的任何部分报酬都不论直接或间接地与本研究报告中表述的具体建议或观点相关。买入 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）达到15%或更高的证券。持有 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）达到正15%或负10%的证券。表现不佳 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）低于负10%的证券。对于评级为买入且平均证券价格持续低于10美元的证券，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更高，因为这些公司通常比整体股市波动性更大。对于评级为持有且平均证券价格持续在过去12个月内，Jefferies金融集团股份有限公司、其关联公司或子公司已从Easterly政府物业股份有限公司的投资银行服务中收到报酬。我，彼得·阿布拉莫维茨，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券(或公司)的个人观点。我还证明，我没有任何部分的报酬与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。东向政府物业位于华盛顿特区，主要专注于收购、开发和经营租赁给美国政府的地甲类商业物业。在过去十二个月内，Easterly Government Properties, Inc.一直是Jefferies Financial Group Inc.、其附属公司或子公司的客户，投资银行服务正在或已被提供。杰弗里斯金融集团公司、其附属公司或子公司作为经理或共同经理，参与对Easterly Government Properties公司或其附属公司证券的承销或配售。推荐已发布 推荐已分发我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点均准确反映了我对所涉安全（件）和所涉公司（件）的个人观点。我还证明，我的任何部分报酬都没有直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。杰弗里金融集团公司及其关联公司或子公司预计将在未来三个月内从Easterly政府物业公司获得或打算寻求投资银行服务的补偿。杰弗里斯金融集团股份有限公司、其附属公司或子公司在过去十二个月内曾作为经理或共同经理，为埃斯特利政府物业股份有限公司或其一家附属公司证券的承销或分销提供服务。请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权分发。 2025年6月5日 14:50 下午2025年6月5日 14:50 下午 6 杰弗里特许经营权选择CS - 覆盖暂停。Jefferies 已暂停对该公司的覆盖。可能阻碍我们实现价格目标的風險评估方法NC - 未涵盖。Jefferies 不覆盖该公司。杰弗里斯特许经营选择包括我们股权分析师在12个月内提供的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及杰弗里斯分析师推荐的投资主题等因素。杰弗里斯特许经营选择将仅包括买入评级股票，数量可能因分析师的纳入建议而变化。随着新机会的出现，股票将被添加；当纳入原因发生变化、股票达到预期回报、不再评级为买入以及/或触发止损时，股票将被移除。在标普股票中波动率处于最低四分位数的股票将继续拥有15%的止损点，其余股票将有20%的止损点。特许经营选择并非旨在代表推荐的股票组合，也不是按行业分类，但我们可以指出我们认为选择属于的投资风格，例如增长或价值。监控 - 描述那些公司基本面和财务状况正在被监控的证券，且不提供财务预测或对公司投资价值意见的证券。低于10美元，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为正负20%。对于评级为表现不佳且平均证券价格持续低于10美元的证券，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更低。NR - 投资评级和目标价格已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或Jefferies政策。这份报告是为普遍传播而准备的，并不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据其特定的投资目标和财务状况，并视情况需要利用其自身的财务顾问，做出自己的投资决策。本报告中推荐的金融工具的过往业绩不应被视为未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值及其收益可能会上涨和下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变化可能会对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收益产生不利影响。如价格所示为非美元货币，请注意我们的当地货币价格目标是基于使用前一个交易日汇率（如另有说明）进行的货币转换。如果在此日期之后汇率出现波动，这将影响非美元目标价格，并且不应再被依赖。此外，投资如ADR等证券的投资者，其价值受基础证券货币的影响，实际上承担了货币风险。本报告提到其他公司• 东部政府物业公司 (DEA: 21.79美元，买入)限制 - 描述在Jefferies参与某些交易时，公司政策或适用的证券法规禁止某些类型的沟通，