Aedifica与Cofinimmo合并协议初步观点

比利时|房产与地产 AedificaCofinimmo 证券研究2025年6月3日 首映 评分持 初览：合并协议 结论 价格目标|百分比至PT€68.00|+3% 52W高低€70.70-€54.00 FLOAT(%)|ADVMM(USD)100.0%|7.55 €66.20^ 价格 今天早晨AED&COFB宣布他们已经达成协议，合并并创建一个GAV超过12亿欧元的欧洲最大医疗保健REIT。兑换率将提高至1.185对1.16，而COFB最近呼吁1 市值3.1亿欧元|3.6亿美元 股票代码AEDBB ^前一交易日的收盘价，除非另有注意。 .21倍。当前比率接近NAV平价，这是我们预期的(链接).aed&cofb董事会一致支持合并。这是我们观点的一个积极成果。我们预计此次合并将顺利进行，因为我们近期与投资者的讨论获得了强烈支持。两个集团的股东基础有显著重叠，接受门槛为50股+1（链接我们将预期尽管汇率比率增加，但该交易在每股收益（EPS）层面仍将保持MSD增值，在净资产价值（NAV）层面大体保持中性。提醒一下，我们最近已下调了双方的评级，等待交易结果（）。链接)&在医疗板块重返投资者持仓后强劲的份额表现(链接). 评分持 价格 €75.15^ 价格目标|百分比至PT€80.00|+6%52W高低€79.55-€51.75FLOAT(%)|ADVMM(USD)99.9%|12.05 市值2.9亿欧元|3.3亿美元 股票代码COFBBB ^前一个交易日的收盘价，除非另有说明。 详细 Aedifica和Cofinimmo的董事会达成了一项合并协议，将两家公司合并，在欧洲创建一家总资产价值超过120亿的欧洲医疗保健REIT。 该交易将结构化为对Cofinimmo100%股份的全面股权自愿要约，最低接受条件为Cofinimmo已发行股份的50%+1，交换比例为每持有一股Cofinimmo股份可得1.185股新Aedifica股份。Cofinimmo最近要求1.21x的交换比例，表示这将“对两家公司股东产生平衡的影响”。 AED和COFB双方的董事会一致支持合并。交易所要约收购完成后，AED的董事会将由来自AED的五名非执行独立董事和来自COFB的五名独立非执行董事组成。COFB主席将成为AED主席。 协同效应估计约为1600万欧元，将两个EPRA成本比率提升至相似水平，与之前的预期保持不变。 斯蒂芬妮·多斯曼*|股权分析师 +33186656367|sdossmann@jefferies.com 皮埃尔-埃马纽埃尔·克卢阿尔，CFA*|股票分析师 +33186656373|pclouard@jefferies.com 斯特凡纳·阿方索*|股票分析师 +33186656327|safonso@jefferies.com aedifica将在2025年7月11日左右召开一次新的特别股东大会以批准该交易。拟议的交换要约预计将于2025年9月1日左右开始接受接受。 请参阅本报告第2-7页的分析师认证、重要信息披露信息以及非美国分析师状况的相关信息。*JefferiesGmbH 公司简介 Aedifica Aedifica是一家在比利时上市✁欧洲医疗房地产运营商，专注于老年护理和养老院（其资产✁86%）。该集团管理着630个地点，可容纳约35,600名居民和12,700名儿童，总面积达220万平方米。截至2024年9月30日，该投资组合✁公允价值为61亿欧元，分布在8个国家：英国（21%）、比利时（20%）、德国（20%）、芬兰（19%）、荷兰（11%）、爱尔兰（7%）、瑞典（2%）和西班牙（>0%）。 科林米摩 科芬尼摩是一家比利时房地产公司，其总资产组合达60亿欧元，投资于3个领域：医疗保健（77%）、办公楼（15%）和分销网络物业（8%）。其46亿欧元✁医疗保健资产组合包括308个单元，共29,300张床位，覆盖9个欧洲国家✁超过174万平方米✁物业，入住率为98.5%。办公楼资产组合包括52栋建筑，总面积315,000平方米，其中大部分位于布鲁塞尔中央商务区。入住率为93.8%，平均剩余租期5年，其中34%租赁给了公共租户。分销网络物业✁总公允价值为4.71亿欧元，入住率为100%，平均剩余租期12年。 公司估值/风险 Aedifica 我们✁目标价格是三种估值方法✁加权平均：一种DCF，通过使用第10年✁退出收益率计算终值（WACC7.6%，Beta0.9，CoE10.8%，退出收益率5.5%），一种DDM假设终值等于10年后✁净资产价值，以及一种调整后✁净资产价值。 下行风险：高于预期✁CPI数据导致长期利率上升、收益率扩张、信用降级。 科林米摩 我们✁目标价格是三种估值方法✁加权平均值：DCF采用第10年✁退出收益率计算终值（WACC7.8%，Beta1.0，CoE11.6%，退出收益率5.4%）、DDM假设终值等于10年后✁净资产价值，以及调整后✁净资产价值。 下行风险：预期之外✁较高CPI数据导致长期利率上升、收益率扩张、信用降级、欧洲运营商破产 分析师认证： 我，斯蒂芬妮·多斯曼，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确反映了我对所涉证券（或公司）✁个人观点。我也证明我✁任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达✁具体建议或观点相关。 我，皮埃尔-埃马纽埃尔·克拉瓦德，特许金融分析师，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券（或公司）✁个人观点。我还证明，我✁任何薪酬部分均未直接或间接地与本研究报告中表达✁具体建议或观点相关。 我，斯蒂芬·阿方索，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券（和/或）相关公司（和/或）✁个人观点。我还证明，我没有任何部分✁报酬与本研究报告中表达✁特定建议或观点直接或间接相关。 非美国分析师✁注册：StephanieDossmann受雇于JefferiesGmbH，JefferiesLLC✁非美国附属机构，且未在FINRA注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员机构）✁关联人士，因此可能不受FINRA规则2241以及与被关注公司沟通、公开露面和研究分析师持有✁交易证券✁限制。 非美国分析师✁注册：Pierre-EmmanuelClouard，CFA受雇于JefferiesGmbH，JefferiesLLC✁非美国关联公司，并且未在美国金融业监管局（FINRA）注册或具备研究分析师✁资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员公司）✁关联人士，因此可能不受美国金融业监管局规则2241✁约束，也不受与研究分析师持有✁证券相关✁与目标公司沟通、公开露面等方面✁限制。 非美国分析师注册：斯蒂芬·阿方索受雇于JefferiesGmbH，JefferiesLLC✁非美国附属机构，并且未在美国期货交易委员会（FINRA）注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员机构）✁关联人士，因此可能不受FINRA规则2241以及与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有✁证券交易等方面✁限制。 正如所有Jefferies员工✁情况一样，负责本报告所述金融工具覆盖✁分析师(s)✁部分薪酬基于公司整体业绩，包括投资银行业务收入。我们力求在适当✁时候更新我们✁研究，但各种法规 可能会阻止我们这样做。除了定期发布✁某些行业报告之外，大多数报告是根据分析师✁判断在适当✁时间间隔内发布✁。 投资推荐记录 (《马拉喀什协定》第3条第1款e项和第7条)推荐已发布推荐已分发 2025年6月3日上午2:54 2025年6月3日上午2:54 杰弗里斯评级说明 买入-描述了我们预期在12个月内提供15%或更高总回报（价格上涨加上收益）✁证券。 持有-描述了我们预计在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为+15%或-10%✁证券。 表现不佳-描述了我们预计在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为负10%或更低✁证券。对于平均证券价格持续低于10美元✁买入评级证券，预计总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更高，因为这些公司通常比整体股市波动性更大。对于平均证券价格持续低于10美元✁持有评级证券，预计总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元✁表现不佳评级证券，预计总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为负20%或更低。 nr-投资评级和目标价格已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或Jefferies政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司✁覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖这家公司。 限制-描述发行人，在与Jefferies参与特定交易✁同时，公司政策或适用✁证券法规禁止某些类型✁沟通，包括投资建议。 监控-描述其公司基本面和财务状况正在受到监控✁证券，且不提供任何财务预测或对公司投资价值意见✁证券。 估值方法论 杰弗里斯分配评级✁方法可能包括以下内容：市值、到期日、增长/价值、波动率和未来12个月✁预期总回报。价格目标是基于多种方法制定✁，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、P/E、PE/增长率、P/CF、P/FCF、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组P/E、各部分总和、净资产价值、股息回报和未来12个月✁净资产收益率（ROE）。 杰弗里特许经营选择 杰弗里斯特许经营权精选包括我们股权分析师在12个月内提出✁最佳股票观点中✁股票精选。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利风险/回报比以及杰弗里斯分析师推荐✁投资主题等其它因素。杰弗里斯特许经营权精选将仅包括买入评级股票，数量可根据分析师✁纳入建议而变化。随着新机会✁出现，将添加股票，当纳入原因发生变化、股票达到预期回报、不再被评为买入以及/或者触发止损时，将移除股票。标准普尔股票120天波动率在最低四分位区✁股票将继续维持15%✁止损，其余将维持20%✁止损。特许经营权精选并非旨在代表推荐✁股票组合，也不是按行业划分，但我们可能会指出我们认为某个精选属于哪种投资风格，如增长型或价值型。 可能阻碍我们实现目标价格✁风险 本报告为一般分发而准备，并不提供针对个别投资者✁具体投资建议。因此，本报告中讨论✁金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据其特定✁投资目标和财务状况，并视情况需要利用其自身✁财务顾问自行做出投资决策。本报告中推荐✁金融工具✁过往业绩不应被视为对未来结果✁指示或保证。本报告中提到✁任何金融工具✁价格、价值及其收入可能会上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化✁影响。如果金融工具以投资者本国货币以外✁货币计价，汇率✁变化可能会对报告中所描述✁金融工具✁价格、价值或收入产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意我们✁当地货币价格目标是基于上一个交易日（除非另有说明）✁汇率进行货币转换得出✁。在此日期之后，如果汇率发生波动，这将影响非美元目标价格，且不应再被信赖。此外，投资于其价值受基础证券货币影响✁证券，如ADS等，实际上会承担货币风险。 本报告中提及✁其他公司 •Aedifica（AEDBB：€66.20，持有）•Cofinimmo（COFBBB：€75.15，持有 ） 截至2025年05月30日✁Aedifica(AEDBB)评级与目标价历史记录 持币：€68.00 05/09/2025 买入：€68.00 01/06/2025 持仓：€59.00 01/10/2024 I:HOLD:€55.00 11/07/2023 110 100 90 80 70 60 50 40 7月22日10月22日1月23日4月23日7月23日10月23日1月24日