Aedifica与Cofinimmo合并协议初步观点

Aedifica 与 Cofinimmo 已达成合并协议，将创建欧洲最大的医疗保健 REIT，总资产价值将超过 120 亿欧元。交易将以全股票方式进行，Cofinimmo 的股东将获得 1.185 股 Aedifica 新股票，取代原先的 1.16 比率。两家公司的董事会均一致支持该合并。预计该合并将顺利进行，因为投资者对近期讨论表示了强烈支持。两家公司的股东基础存在显著重叠，接受门槛为 50% +1。预计该交易在每股收益水平上仍将具有协同效应，在净资产价值水平上基本中性，尽管交换比率有所提高。我们最近已下调两家公司的评级，等待交易结果（链接），并在医疗保健名称在投资者手中回归后强劲表现后（链接）。Aedifica 是一家在比利时上市的欧洲医疗保健房地产公司，专注于老年护理和养老院（其资产的 86%）。该公司管理着 630 个地点，容量约为 35,600 名居民和 12,700 名儿童，总面积为 220 万平方米。截至 2024 年 9 月 30 日，该组合的公允价值为 61 亿欧元，分布在 8 个国家：英国（21%）、比利时（20%）、德国（20%）、芬兰（19%）、荷兰（11%）、爱尔兰（7%）、瑞典（2%）和西班牙（>0%）。Cofinimmo 是一家比利时房地产公司，其总资产组合为 60 亿欧元，投资于三个领域：医疗保健（77%）、办公（15%）和分销网络房地产（8%）。其 46 亿欧元的医疗保健组合包括 308 个单位，提供 29,300 个床位，覆盖 174 万平方米的房地产，分布在 9 个欧洲国家，入住率为 98.5%。其办公组合包括 52 座建筑，总面积为 31.5 万平方米，其中大部分位于布鲁塞尔中央商务区。入住率为 93.8%，平均剩余租期为 5 年，其中 34% 的租金来自公共租户。其分销网络房地产的总公允价值为 4.71 亿欧元，入住率为 100%，平均剩余租期为 12 年。Jefferies 对 Aedifica 和 Cofinimmo 的目标价格分别定为 68.00 欧元和 80.00 欧元，基于 DCF、DDM 和调整后 NAV 的加权平均。下行风险包括高于预期的 CPI 数据导致长期利率上升、收益率扩大和信用降级。