销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压 请务必阅读报告末页的重要声明 2025年05月29日 证券研究报告 |报告要点 2025年1-4月，全国房地产市场延续弱修复态势。销售端降幅收窄，均价结构性上扬；投资端新开工与竣工面积持续承压，开发投资仍处低位；资金端受回款走弱拖累，到位资金下降但政策驱动下融资边际改善。随着核心城市高品质住房入市及货币政策宽松，销售修复有望延续，投资端指标亦有修复空间。建议关注核心城市持续拿地、产品力与服务力突出的头部房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展等，以及具备核心竞争力的中介平台如我爱我家。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/10 行业研究|行业专题研究 2025年05月29日 房地产 销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 沪深300 30% 10% -10% -30% 2024/52024/92025/12025/5 相关报告 1、《房地产：城更纲领文件出台，推进行业止跌回稳》2025.05.20 2、《房地产：现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”》2025.05.20 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2025年1-4月份全国房地产市场基本情况报告。1-4月房地产商 品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为28262万平方米/27035亿元/27730亿元/17836万平方米/15648万平方米，同比变化分别为 -2.8%/-3.2%/-10.3%/-23.8%/-16.9%。 投资端：新开工低位筑底，投资竣工持续承压 2025年1-4月累计全国房地产完成开发投资27730亿元，同比变化-10.3%，降幅较1-3月走扩0.4pct；1-4月累计房屋新开工面积17836万平方米，同比变化 -23.8%，降幅较1-3月收窄0.6pct；1-4月累计房屋竣工面积15648万平方米，同比变化-16.9%，降幅较1-3月走扩2.6pct。短期开发投资及新开工或延续低位，但随着土地市场热度回升及政策持续优化，投资端指标有望边际修复。 销售端:供需优化驱动修复，均价结构性上扬 2025年1-4月全国商品房累计销售面积28262万平方米，同比变化-2.8%，降幅较 1-3月收窄0.2pct。1-4月全国商品房累计销售金额27035亿元，同比变化-3.2%降幅较1-3月走扩1.1pct。4月单月商品房销售均价为9756元/平方米，环比变化+3.0%。随着5月降准降息落地及核心城市高品质住房入市，销售面积或持续修复，价格延续结构性上涨。 资金端：回款走弱拖累到位资金，政策驱动融资回暖 2025年1-4月累计房地产开发企业到位资金为32596亿元，同比变化-4.1%，降幅较1-3月走扩0.4pct。分类别来看，2025年1-4月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为9683、4518、5619、10953亿元，累计同比分别变化-3.0%、-8.5%、+0.8%、-6.8%，较1-3月分别变化-1.9pct -1.5pct、+0.8pct、-1.0pct。我们预计，在销售端持续修复叠加供需两侧政策驱动下，到位资金降幅或逐步收窄。 投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企 展望未来，我们预计在优质供给带动下，核心城市新房量价均有一定支撑，叠加房贷利率下调等优惠政策，需求有望延续弱复苏。政策端或在存量房收储、城中村改造两方面发力，落实相关措施，促进供需平衡。建议关注在核心城市核心区域有持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 正文目录 1.投资端:新开工低位筑底，投资竣工持续承压4 1.1开发投资同比降幅走扩4 1.2新开工面积降至历史低位4 1.3竣工面积持续筑底5 2.销售端:供需优化驱动修复，均价结构性上扬5 2.1销售端累计同比降幅收窄5 2.2销售均价环比上涨6 3.资金端:回款走弱拖累到位资金，政策驱动融资回暖7 3.1到位资金同比走弱7 3.2政策带动下房企融资逐步改善7 4.投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企8 5.风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速7 图表14：当月到位资金及增速7 图表15：累计国内贷款8 图表16：累计自筹资金8 图表17：分来源当月到位资金8 图表18：分来源当月到位资金增速（%）8 1.投资端:新开工低位筑底，投资竣工持续承压 1.1开发投资同比降幅走扩 据国家统计局数据1，2025年1-4月累计全国房地产完成开发投资27730亿元， 同比变化-10.3%，降幅较2025年1-3月走扩0.4pct（2025年1-3月累计同比为-9.9%）。4月单月开发投资7826亿元，同比变化-11.3%。开发投资持续低位主要受土地交易规模收缩、房企资金链紧张及新开工意愿不足影响。短期开发投资或仍将承压，但随着土地市场热度回升及政策持续优化，投资降幅或有所收窄，中长期将逐步匹配销售规模调整后的新平衡点。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右）开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -20% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -30% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 1.2新开工面积降至历史低位 2025年1-4月累计房屋新开工面积17836万平方米，同比变化-23.8%，降幅较 2025年1-3月收窄0.6pct（2025年1-3月累计同比为-24.4%）。4月单月新开工面积4840万平方米，同比变化-22.1%，为近年来单月最低水平。2025年以来，房企补货意愿有所回暖，土地成交量同比回正，但规模仍处于历史低位水平。我们预计，在“保交楼”与去库存政策导向下，新开工或保持低位震荡。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 累计新开工面积（万平方米）累计同比（%，右） 当月新开工面积（万平方米）当月同比（%，右） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -100% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -100% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 1.3竣工面积持续筑底 2025年1-4月累计房屋竣工面积15648万平方米，同比变化-16.9%，降幅较2025 年1-3月走扩2.6pct（2025年1-3月累计同比变化-14.3%）。4月单月竣工面积2588万平方米，同比变化-27.9%。受房地产销售低迷影响，叠加部分项目因流动性问题推迟交付，竣工面积仍处于持续调整阶段。随着“保交房”政策支持及房企融资环境改善，竣工端有望在下半年筑底企稳。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 累计竣工面积（万平方米）累计同比（%，右）当月竣工面积（万平方米）当月同比（%，右） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 60% 40% 20% 0% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -40% 40,000 30,000 20,000 10,000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 25.04 -60% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 2.销售端:供需优化驱动修复，均价结构性上扬 2.1销售端累计同比降幅收窄 2025年1-4月全国商品房累计销售面积为28262万平方米，同比变化-2.8%， 降幅较2025年1-3月收窄0.2pct（2025年1-3月累计同比-3.0%）。1-4月全国商品房累计销售金额27035亿元，同比变化-3.2%，降幅较2025年1-3月走扩1.1pct （2025年1-3月累计同比-2.1%）。销售面积降幅收窄，一方面是因为新房供给更偏好改善型产品，去化有保障，另一方面是因为各地因城施策，加速去库存。我们预计，随着5月降准降息落地及核心城市高品质住房入市，销售面积或持续修复。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速图表8：全国商品房当月销售面积及增速 200,000 150,000 100,000 50,000 0 商品房累计销售面积（万平方米）累计同比（%，右） 150% 100% 50% 0% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.0