2025年华东区域物流地产报告

目录 华东区域市场概览重点城市分析市场需求分析市场总结 01020304 相关说明数据来源和说明Ø本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年3月31日。Ø本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。Ø报告中所指“租金”，包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。Ø报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。收录范围：上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、安徽省、江西省Ø江苏省：常州市、淮安市、连云港市、南京市、南通市、苏州市、无锡市、徐州市、盐城市、扬州市、镇江市Ø浙江省：杭州市、湖州市、嘉兴市、金华市、丽水市、宁波市、衢州市、绍兴市、台州市、温州市、舟山市Ø福建省：福州市、宁德市、莆田市、泉州市、厦门市、漳州市Ø山东省：德州市、东营市、济南市、济宁市、临沂市、青岛市、泰安市、威海市、潍坊市、烟台市、淄博市Ø安徽省：滁州市、合肥市、淮南市、六安市、马鞍山市、芜湖市Ø江西省：抚州市、赣州市、九江市、南昌市、萍乡市 ©2025.04 50yc Ltd. All Rights Reserved 华东区域市场概览第 一 部 分 华东区域市场数据一览江苏省浙江省福建省山东省安徽省江西省 区域：存量、空置率及租金“三高”截至2025年一季度末，华东区域现有存量达7,393.2万平方米，以绝对体量优势居全国之首；区域空置率录得24.26%，仅次于华北；有效租金为24.27元/平方米/月，仅次于华南。存量、空置率及有效租金均位于所有区域数据指标前列。01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000东北华北华东华南华中西北西南2025Q1各区域存量（万平方米）0%5%10%15%20%25%30%东北华北华东华南华中西北西南2025Q1各区域空置率全国平均：18.80% ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved数据来源：物联云仓数字研究院05101520253035东北华北华东华南华中西北西南2025Q1各区域有效租金（元/平方米/月）全国平均：22.20元/平方米/月 区域：市场存量连年占比约44%42%43%44%45%46%22Q423Q424Q425Q12022-2025Q1华东非保税高标仓市场存量在全国占比华东区域现有存量达7,393.2万平方米，以绝对体量优势居全国之首。据物联云仓数据显示，华东区域非保税高标仓存量近年来全国占比稳定在44%左右。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved数据来源：物联云仓数字研究院2025Q1全国各区域非保税高标仓存量占比华东区域43.9%华南区域13.0%华北区域12.0%西南区域11.3%华中区域11.0%东北区域4.5%西北区域4.3% 区域：租金持续下降空置率止升转降10152025303523Q123Q223Q323Q424Q124Q22023Q1-2025Q1华东非保税高标仓市场有效租金及空置率变化有效租金（元/平方米/月）空置率在租户市场以及空置率持续上升的双重影响下，华东区域有效租金持续下降。以价换量下，市场空置率自去年四季度开始止升转降。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved数据来源：物联云仓数字研究院24Q324Q4 省市：苏、浙、沪为存量前三甲05001,0001,5002,0002,5003,000江苏省浙江省上海市山东省2025Q1华东区域各省市非保税高标仓现有存量（万平方米）苏、浙、沪为存量前三甲：江苏省现有存量超2,500万平方米，浙江省现有存量近2,000万平方米，上海市现有存量近1,000万平方米；华东区域内，三地存量合计占比超七成。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved数据来源：物联云仓数字研究院安徽省福建省江西省 省市：上海有效租金居区域之首0510152025303540江苏省浙江省上海市山东省2025Q1华东区域各省市非保税高标仓有效租金（元/平方米/月，以存量由高到低排序）除上海市平均有效租金以36.14元/平方米/月断层高于华东平均外，其余省市有效租金在20元/平方米/月左右。 安徽省 省市：苏、浙、沪空置率25%-30%0%5%10%15%20%25%30%35%江苏省浙江省上海市山东省安徽省2025Q1华东区域各省市非保税高标仓空置率（以存量由高到低排序）作为华东区域前三大存量省市，苏、浙、沪存在一定去化压力，其空置率同时也高于华东区域平均值，为25%-30%。 华东平均：24.26% 城市：存量TOP2002004006008001,0001,2001,4001,600苏州市上海市嘉兴市合肥市杭州市南京市无锡市济南市青岛市宁波市2025Q1华东区域各城市非保税高标仓现有存量（万平方米）以城市角度来看，苏州现有存量近1,400万平方米，遥遥领先于其他城市，位列第一梯队；上海与嘉兴体量次之。与此同时，江苏省与浙江省作为前二存量省份，其存量结构有显著差异：苏州在江苏省“一头独大”，其存量占比超50%；浙江各城市存量相对更均衡。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved数据来源：物联云仓数字研究院绍兴市金华市南通市南昌市湖州市泉州市福州市温州市厦门市常州市54.6%13.9%11.7%19.8%2025Q1江苏省城市存量TOP3苏州市南京市无锡市其他城市31.1%20.1%12.8%36.0%2025Q1浙江省城市存量TOP3嘉兴市杭州市宁波市其他城市城市存量：200万平方米以下城市存量：200-400万平方米 城市：有效租金普遍下降数据来源：物联云仓数字研究院0510152025303540苏州市上海市嘉兴市合肥市杭州市2025Q1华东非保税高标仓市场有效租金及环比变化（元/平方米/月，存量TOP10城市）25Q1租金2025年第一季度，市场新增需求疲软。受此影响，市场普遍采取以价促量策略，因此普遍录得平均有效租金环比下降。 南京市无锡市济南市环比变化 城市：空置率表现分化数据来源：物联云仓数字研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%苏州市上海市嘉兴市合肥市2025Q1华东非保税高标仓市场空置率及环比变化（存量TOP10城市）25Q1空置率（左轴）2025年第一季度，在以价换量策略下，市场空置率表现分化：存量TOP10城市中，苏州、嘉兴、青岛以及宁波实现空置率环比下降；而另一方面，上海、合肥、杭州及济南等城市空置率录得空置率环比上升。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved-8-6-4-20246杭州市南京市无锡市济南市青岛市宁波市环比变化（百分点，右轴） 区域需求：三方物流需求活跃数据来源：物联云仓数字研究院0%5%10%15%20%25%30%35%电商快递快运制造业零售/批发业三方物流华东区域25Q1成交租户类型占比2025年第一季度，三方物流、零售/批发业以及制造业等为本季需求主力。三方物流需求活跃，成为本季第一大需求来源。作为区域第一需求主力，三方物流企业在目前租户市场下，积极扩张与整合仓储资源。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved25Q1部分城市主要租户成交类型城市需求主力苏州零售/批发业、三方物流、电商上海三方物流、制造业嘉兴三方物流、零售/批发业、快递快运合肥制造业杭州零售/批发业 未来供应：上海、嘉兴及苏州位列前三数据来源：物联云仓数字研究院050100150200250上海市嘉兴市苏州市温州市无锡市2025-2026年华东区域未来供应TOP10（万平方米）据物联云仓统计，2025-2026年全国非保税高标仓未来供应合计或超3,000万平方米，其中华东区域供应量占比为25.5%，仅次于华南区域。华东区域内，上海与嘉兴2025-2026年供应位列区域前二，预计各自的供应体量约200.0万平方米；苏州2025-2026年预计供应面积78.0万平方米。2025-2026年全国各区域非保税高标仓供应量占比华南区域44.3%华东区域25.5%华北区域13.7%华中区域, 6.6%西南区域6.3%东北区域2.2%西北区域1.4% ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved济南市杭州市南通市青岛市常州市 Q1土地成交：金华成交达千亩数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院1,548.4484.3462.902004006008001,0001,2001,4001,6001,800金华市滨州市新余市东营市连云港市临沂市青岛市南昌市潍坊市九江市镇江市徐州市2025Q1华东区域土地成交城市TOP20（亩）2025年第一季度，华东区域合计成交仓储用地类土地面积达10,801.5亩，其中金华市成交用地面积超1,500亩，位列华东区域首位；此外，青岛、南昌、绍兴、湖州以及泉州等高标仓存量TOP20城市的土地市场表现也较为活跃。 ©2025.05 50yc Ltd. All Rights Reserved183.5148.3139.7亳州市德州市阜阳市绍兴市宜春市湖州市泉州市济宁市 重点城市分析第 二 部 分 华东存量TOP20城市数据对比图览数据来源：物联云仓数字研究院合肥市杭州市南京市无锡市济南市青岛市宁波市金华市南通市南昌市湖州市泉州市福州市温州市厦门市常州市1520253035400%5%10%15%20%25%有效租金（元/平方米/月）空置率现有存量规模华东平均：24.27元/平方米/月华东平均：24.26% 上海、苏州及嘉兴：区域协作与竞争上 海苏 州嘉 兴区域协作互补区域物流网络作为长三角地区的核心城市，上海拥有丰富的航空与港口等物流枢纽资源；经由紧密完善的公路与铁路等物流网络，苏州、嘉兴跟上海共同构建起长三角区域的物流运输网络；因此，苏州与嘉兴成为了上海需求外溢的第一站。产业协同发展•上海：总部经济、金融及贸易等产业发达；•苏州：电子信息与机械制造等产业基础深厚；•嘉兴：传统制造业与特色农业具备一定规模；三地产业相互配套，实现协同发展。产业梯度•上海：以高端物流服务、供应链管理创新、物流总部经济等为主；•苏州：侧重于制造业供应链物流配套，同时发展一些区域性的物流配送中心；•嘉兴：基于其成本优势，承接了上海与苏州部分物流产业转移。功能互补•上海：侧重于国际物流和区域分拨；•苏州：侧重与当地制造业紧密结合，服务于生产环节；•嘉兴：在区域转运、分拨以及为电商、大型商超提供仓储服务方面具有优势，是长三角重要的区域转运和分拨中心。仓储客户竞争上海、苏州与嘉兴在实现仓储物流产业协同发展的同时，也不可避免存在区域竞争。三地非保税高标仓现有存量位列区域前三；截止一季度末，其空置率均超过30%，去化压力下，租户拥有更多选择权及更大议价空间。 苏州：近一年仓储物流行业政策数据来源：公开信息整理入选国家物流枢纽•2025年2月，国家发展改革委印发了《国家物流枢纽布局优化调整方案》。根据该方案，苏州入选港口型、生产服务型两项国家物流枢纽，为物流仓储行业发展带来机遇，能促进物流资源集聚，提升物流运行效率；•除了此次入选港口型和生产服务型国家物流枢纽外，此前苏州还被列入国家综合型现代流通战略支点城市、国家粮食物流核心枢纽承载城市、中国快递示范城市、国家货运枢纽补链强链支持城市等多项国家级资质载体。《苏州市推动物流业高质量发展若干措施》近期，苏州市政府办公室印发《苏州市推动物流业高质量发展若干措施》，根据该《措施》：•推进区域性国际邮政快递枢纽建设，推动长三角区域物流协同发展；•培育壮大低空物流经济，加大无人机在快递运输等场景应用，支持无人车在快递业推广应用；•推进