2025年华东区域物流地产报告

目录 01020304 重点城市分析市场需求分析市场总结服务号·物联云仓 相关说明数据来源和说明>本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年3月31日，>本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。>报告中所指“租金”包含税费，物业费用等，已折算免租期和装修期。>报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。收录范围：上海市、江苏省：常州市，淮安市、连云港市、南京市、南通市、苏州市、无铝市、徐州市、兰城市，扬州市、镇江市浙江省：杭州市、湖州市、>福建省：福州市、中宁德市、莆田市、山东省：德州市、东营市、济南市、》安徽省：滁州市、合肥市、江西省：抚州市、赣州市、九江市、 江苏省、浙江省、福建省、山东省、安徽省、江西省嘉兴市、金华市、丽水市、宁波市、葡州市、绍兴市、台州市、温州市、舟山市泉州市、厦门市、漳州市济宁市、临沂市、青岛市、泰安市、威海市、潍坊市、烟台市、淄博市淮南市、六安市、马蒙山市、芜湖市南昌市、萍乡市服务号i物联云仓 第一部分华东区域市场概览 华东区域市场数据一览江苏省安者工西省数据来源：带联云会数字研究院 金“三高”区域：存量、空置率及租金截至2025年一季度末，华东区城现有存量达7,393.2万平方米，以绝对体量优势居全国之首；区城空置率录得24.26%，仅次于华北；有效租金为24.27元/平方米/月，仅次于华南。存量、空置率及有效租金均位于所有区域数据指标前列。2025Q1各区域存量（万平方米）2025Q1各区域空置率8,00030%7,00025%6,0005,00020%图手约：18.80%4,00015%3,00010%2,0001,0005%东北华北华东华南华中西北0%西南东北华北华东华南华中西北西南数据来速：物联会仓数字研究院 2025Q1各区域有效租金（元/平方米/月）353025全国平约：illl22.20元/平万米/月东北华北华东华南华中西北西南服务号物联云仓 区域：市场存量连年占比约44%华东区域现有存量达7,393.2万平方米，以绝对体量优势居全国之首。据物联云仓数据显示，华东区城非保税高标仓存量近年来全国占比稳定在44%左右。2022-2025Q1华东非保税高标仓市场存量在全国占比46%45%44%43%42%22Q4230424Q42501数服宋源：物联云心数宇研究院 -2025Q1全国各区域非保税高标仓存量占比-西北区城东北区城4.3%4.5%华中区城11.0%西南区城11.3%华东区城43.9%华北区城12.0%--13.0%1福服务号i物联云仓 区域：租金持续下降空置率止升转降在租户市场以及空置率持续上升的双重影响下，华东区域有效租金持续下降。以价换量下，市场空置率自去年四季度开始止升转降。2023Q1-2025Q1华东非保税高标仓市场有效租金及空置率变化+一有效租金（元/平万米/月）+一空置率35OF2520151023Q123022303230424012402数据来源：物联云仓数宝研究院 24032404服务号品物联云仓 省市：苏、浙、沪为存量前三甲苏、浙、沪为存量前三甲：江苏省现有存量超2,500万平方米，浙江省现有存量近2,000万平方米，上海市现有存量近1,000万平方米；华东区域内，三地存量合计占比超七成。2025Q1华东区域各省市非保税高标仓现有存量（万平方米）3,0002,5002,0001,5001,0005000江苏省浙江省上海市山东路数据案源：物联云仓数字研究院 安歌江西省服务号i物联云仓 省市：上海有效租金居区域之首除上海市平均有效租金以36.14元/平方米/月断层高于华东平均外，其余省市有效租金在20元/平方米/月左右。202501华东区域各省市非保税高标仓有效租金（元/平方米/月，以存量由高到低排序）40or252015105江苏备上海市山东省数明来源：物联云仓数宇研究院 省市：苏、浙、沪空置率25%-30%作为华东区城前三大存量省市，苏、浙、沪存在一定去化压力，其空置率同时也高于华东区域平均值，为25%-30%。2025Q1华东区域各省市非保税高标仓空置率（以存量由高到低排序）35%30%25%20%15%10%5%0%江苏宣浙江省上海市山东路数见来源：轻联云仓款字好究 华东军约：24.26% 城市：存量TOP20以城市角度来看，苏州现有存量近1,400万平方米，通遥领先于其他城市，位列第一梯队；上海与嘉兴体量次之。与此同时，江苏省与浙江省作为前二存量省份，其存量结构有显著差异：苏州在江苏省“一头独大，其存量占比超50%；浙江各城市存量相对更均衡。2025Q1华东区城各城市非保税高标仓现有存量（万平方米）1,6001,400成质存量：200-400万平方来1,2001,000800600400200数据采源：带联云会数字研究眠 2025Q1江苏省城市存量TOP3成市存量：200万乎方米以下54.6%13.9%11.7%19.8%■苏州市■南京市无锡市其地城市2025Q1浙江省城市存量TOP331.1%20.1%12.8%36.0%■嘉兴市州市宁波市共他城市@服务号品物联云仓 城市：有效租金普遍下降2025年第一季度，市场新增需求疲软。受此影响，市场普采取以价促量策略，因此普遍录得平均有效租金环比下降。2025Q1华东非保税高标仓市场有效租金及环比变化（元/平方米/月，存量TOP10城市）35iil302s20151o上海市嘉光市台能市市■2501租全?环比变化数娱来原：碧联云仓数字研究 济南市南京市无市 城市：空置率表现分化2025年第一季度，在以价换量策略下，市场空置率表现分化：存量TOP10城市中，苏州、嘉兴、青岛以及宁波实现空置率环比下降；而另一方面，上海、合肥、杭州及济南等城市空置率录得空置率环比上升。2025Q1华东非保税高标仓市场空置率及环比变化（存量TOP10城市）40%35%30%25%20%15%10%5%0%苏州市嘉兴市合肥市■2501空置率（左辅）环比变化（百分点，右聘）数据来源：带联云仓数宇翻究院 杭州市南京市无诺市济南市青岛市宁凌市服务号品物联云仓 区域需求：三方物流需求活跃目前租户市场下，积极扩张与整合仓储资源。华东区城25Q1成交租户类型占比三方物流零售/肚发业新造业快递快递电商0%5%10%15%20%25%30%35%数限采源，物联云仓数字研究院 25Q1部分城市主要租户成交类型城市需求主力苏州零售/批发业、三方物流、电商上海三方物流、制造业嘉兴三方物流、零售/批发业、快递快运合肥制造业杭州零售/批发业@服务号i物联云仓 未来供应：上海、嘉兴及苏州位列前三兴2025-2026年供应位列区域前二，预计各自的供应体量约200.0万平方米；苏州2025-2026年预计供应面积78.0万平方米。2025-2026年全国各区域非保税高标仓供应量占比2025-2026年华东区域未来供应T0P10（万平方米）250东北区城西北区城2.2%1.4%200西南区城6.3%华中区城，6.6%150华北区城13.7%华南区城10050华东区城25.5%上海市高兴市温州市无市数捆亲源：物联无仓数字到充院 济南市皖州市南通市青岛市服务号诚物联云仓 Q1土地成交：金华成交达千亩2025年第一季度，华东区域合计成交仓储用地类土地面积达10,801.5亩，其中金华市成交用地面积超1，500亩，位列华东区域首位；此外，青岛、南昌、绍兴、湖州以及泉州等高标仓存量TOP20城市的土地市场表现也较为活跃。2025Q1华东区城土地成交城市TOP20（亩）1,8001,600~1,548.41,4001,2001,000800600462.9400200数据来源：中国士跑市场网，物联云仓数学研究院 183.5148.3139.7服务号品物联云仓 第二部分重点城市分析 华东存量TOP20城市数据对比图览●现有存量规模黑东平约：24.26%4035厦门市金华市温州市常州市25单累平约：24.27元/平方米/月南福州市20泉州市湖州市南昌市南通市济南150%5%10%15%20%25%空置军数据案源，物联云仓数字研究院 上海、苏州及嘉兴：区域协作与竞争作为长三角地区的核心城市，上海拥有丰富的航空与港口等物流枢纽资源；区域物流网络经由紧密完善的公路与铁路等物流网络，苏州、嘉兴跟上海共同构建起长三角区城的物流运输网络；因此，苏州与嘉兴成为了上海需求外溢的第一站。·上海：总部经济、金融及贸易等产业发达；·苏州：电子信息与机械制造等产业基础深厚；区城协作互补产业协同发展·嘉兴：传统制造业与特色农业具备一定规模；三地产业相互配套，实现协同发展。上海：以高端物流服务、供应链管理创新、物流总部经济等为主：产业梯度，苏州：侧重于制造业供应链物流配套，同时发展一些区域性的物流配送中心;嘉兴：基于其成本优势，承接了上海与苏州部分物流产业转移。：上海：侧车于国际物流和区城分拨：功能互补，苏州：侧重与当地制造业紧密结合，服务于生产环节；：嘉兴：在区域转运、分拨以及为电商、大型商超提供仓储服务方面具有优势，是长三角重要的区城转运和分拨中心。上海、苏州与嘉兴在实现仓储物流产业协同发展的同时，也不可避免存在区仓储客户竞争域竞争。三地非保税高标仓现有存量位列区域前三；截止一季度末，其空置率均超过30%，去化压力下，租户拥有更多选择权及更大议价空间。数据来源：物联远仓数字研究院 苏州：近一年仓储物流行业政策2025年2月，国家发展改革委印发了《国家物流纽布局优化调整方案》。根据该方案，苏州入选港口型、生产服务型两项入选国家物流枢纽国家物流格纽，为物流仓储行业发展带来机遇，能促进物流资源集聚，提升物流运行效率；.除了此次入选港口型和生产服务型国家物流枢组外，此前苏州还被列入国家综合型现代流通战略支点城市、国家粮食物流核心柜纽承载城市、中国快递示范城市、国家货运枢纽补链强链支持城市等多项国家级资质载体。近期，苏州市政府办公室印发《苏州市推动物流业高质量发展若干措施》，根据该《措施》：，推进区域性国际部政快递枢纽建设，推动长三角区城物流协同发展，《苏州市推动物流业.培育壮大低空物流经济，加大无人机在快递运输等场景应用，支持无人车在快递业推广应用高质量发展若干措施》推进城市邮政快递绿色化发展，提升快递包装标准化、循环化、减量化、无害化水平，持续推进绿色分拨中心和绿色网点建设；·加强仓储物流用地保障等。苏州港免费堆存政策自2025年4月18日至7月17日，苏州港各集装箱码头为全市外贸企业进出口重箱提供为期三个月的免费堆存服务，旨在缓解外贸企业经营压力，降低物流成本。数据实源：公开信息整理 苏州：一季度一项目入市月。本季，易商花桥中钢综合产业园入市，仓储面积约为22.2万平方米。三方物流、零售/批发业在本季表现活跃。新增项目总存量1,394.9万平方米空置率31.57%2024Q1-2025Q1空置率变化%37%环比下降1.77个百分点35%33%31%有效租金26.57元/平方米/月29%27%环比下降8.12%125%数据来源：物联云仓数宇研究院 项目名称区域仓储面积（万平方米）建成时间易商花桥中钢综合产业园昆山市22.22025.0331,57%240124Q22403240425Q1福服务号物联云仓 苏州：未来供应位于昆山市与太仓市近一年，苏州非保税高标仓市场平均有效租金总体呈下降趋势。数据呈显示，2025-2026年期间，合计新增供应约为78.0万平方米，主要集中昆山市与太仓市。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化2025-2026年末来供应区域分布（按面积）402%350%3025太仓市20151010%24Q124Q224Q324Q425Q1■平约有效租全（元/平方米/月）环比变化数据实源，物联云念数宇研究部 昆山市55.49%