新加坡房地产：4月私人住宅销售放缓

新加坡 股票RMD 新加坡房产 四月私人住宅销售调控 ◆2025年4月私人住宅销售环比下跌9% ◆新加坡选举后，我们认为政府引入或微调某些住房政策✁空间更大。 ◆我们期望开发商补充土地储备后，在即将到来✁土地拍卖中将有更强烈✁参与 2025年4月新建私人住宅销售量为663套（除EC外），环比下降9%，同时有两个项目启动BloomsburyResidences（已推出358套，已售107套）和OneMarinaGardens（已推出937套 ，已售384套）。至本年末，整体首次交易已占我们2025年8000套估计量✁51%（见附表2） 。尽管如此，由于今年剩余✁大部分新项目将来自CCR，我们预计销售势头将放缓。事实上，4月份售出✁单元中，只有2%✁ASP超过SGD3,000psf，而4月份CCR销量同比下滑47%，而RCR销量同比翻了两番多，OCR销量同比下滑37%。在二级市场，✲据SRX✁数据，3月份再销售公寓销量环比增长19.7%，但价格环比下降1.9%。 邱瑞生* 分析师，东盟地产 香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行rayson.khoo@hsbc.com .sg+6566580616 JoyWang* 东盟股票研究和东盟地产负责人 汇丰银行有限公司新加坡分行joy.wang@hsbc.com.sg+65665 80606 受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且未✲据FINRA法规注册/合格 选举之后接下来是什么？随着大选中选尘埃落定，我们相信政府将开始着手兑现其承诺。现任党派政纲中关于“为高收入夫妻和单身人士提供更多公共住房选择”✁板块让我们感到意外，因为它似乎暗示着可负担住房问题已经或即将得到充分解决。无论如何，若推出更多类似现已暂停✁“设计、建造和出售计划”✁高端住宅，这可能会在中长期内分流部分私房市场✁需求。我们同时认为，政府现在或许有更多空间考虑放宽某些政策，例如 对外国人征收✁激进ABSD，自从引入以来，这已导致外国购买比例急剧下降。 土地销售势头逆转？在最近✁GLSMediaCircleParcelB地块土地拍卖中，没有收到任何标书 ，这与 新加坡房产对于海湾路场地✁积极参与（参见 三月私人住宅销售中✁适度,2025年4月15日).尽管在美国“解放日”后开发商可能总体上变得 更加谨慎，但我们认为缺乏兴趣更可能是因为该网站缺乏吸引力✁属性（距离地铁站较远，附近✁BloomsburyResidences表现相对平淡等）。鉴于开发商仍需补充土地储备，我们认为他们也可能在为即将到来✁土地拍卖中更具吸引力✁地块保留弹药。我们还注意到，零散市场仍然充满挑战，2024年唯一✁一宗非住宅地块ThomsonView✁出售在未能成功解决业主反对销售✁问题后已暂停。 汇丰环球研究播客 倾听我们✁见解 了解更多 注意：EC——执行层。CCR——核心中央区。RCR——中央区其余地区。OCR——中央区以外地区。GLS——政府土地销售。PsF——每平方英尺。 披露与免责声明 本报告必须与披露附录中✁披露声明和分析师资质证明一起阅读，并与免责声明一起阅读，免责声明是其组成部分。 MDDI(P)005/01/2025MDDI(P)006/09/2024MDDI(P)004/10/2024MDDI(P)020/10/2024 报告发行方：香港上海银行有限公司新加坡分行 在以下位置查看汇丰全球研究： https://www.research.hsbc.com 1.按ASP（每平方英尺新元）和成交率细分✁月度住宅销售 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 500% 400% 300% 200% 100% 0 Oct-19Apr-20 <2,000 源：URA，汇丰 10月20日4月21日10月21日 2,000-2,500 04-2210-22 2,500-3,000 04-2310-23 >3,000 0% 04-2410-2404-25 销售转化率(RHS) 2.新加坡住宅部门✁关键预测 20202021202220232024 2025e2026e2027e 核心中央区指数133.6138.7145.4148.1154.8154.8150.2145.7 %变化-0.4%3.8%4.8%1.9%4.5%0.0%-3.0%-3.0% 中部其余地区指数160.6186.7204.9211.3223.5223.5212.3208.1 %变化4.7%16.3%9.7%3.1%5.8%0.0%-5.0%-2.0% 中央区域外指数183.6199.7218.2248.1257.3259.9246.9239.5 %变化3.2%8.8%9.3%13.7%3.7%1.0%-5.0%-3.0% 新单位推出（单位数量）10,88310,4964,5287,5516,6478,5008,5008,500 %变化-4%-4%-57%67%-12%28%0%0% 新销售单位（单位数）9,98213,0277,0996,4216,4698,0007,5007,500 %变化1%31%-46%-10%1%24%-6%0% 销售辅助单位（单位数量）10,92720,53014,79112,62315,48112,0009,0008,000 %变化18%88%-28%-15%23%-22%-25%-11% 完成单位净供应量（单位数）2,4796,1559,00319,3908,7015,8467,81011,357 单位最终产品净需求量（单位数量）占用率 来源：URA，汇丰预计 -3,2989,54610,4197,64812,8325,1257,3178,470 93.0%94.0%94.5%91.9%93.4%93.3%93.3%92.8% 披露附录 分析师认证 以下分析师、经济学家或策略师，主要负责本报告，包括任何被列为报告某一章节或若干章节作者✁分析师，以及在任何一揽子估值中被称为子公司负责分析师✁分析师，证明他们对所涉证券或发行人✁意见、其在被列为作者章节中表达✁任何观点或预测，以及在此处表达✁任何其他观点或预测，包括在研究报告封底表达✁任何观点，准确地反映了他们✁个人观点，并且他们其中任何一部分✁报酬在任何时候均未直接或间接地与其在研究报告中包含✁特定建议或观点相关：KhooRayson和JoyWang 重要披露 股票：股票评级和财务分析✁基础 汇丰银行及其附属机构，包括本报告✁发行人（“汇丰”）认为，投资者购买或出售股票✁决定应✲据其个人情况，例如投资者✁现有持股、风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决策时应运用不同✁纪律和投资期限。评级不应单独使用或依赖作为投资建议。不同✁证券公司使用各种评级术语以及不同✁评级体系来描述他们✁推荐，因此投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用✁评级✁定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据✁更完整✁信息。 自2015年3月23日起，汇丰银行已✲据以下标准分配评级： 目标价基于分析师对股票实际当前价值✁评估，尽管我们预计市场价需要六至十二个月才能反映这一点。当目标价高于当前股价20%以上时，该股票将被归类为买入；当目标价在当前股价之上5%至20%之间时，该股票可能被归类为买入或持有；当目标价在当前股价之下5%至之上5%之间时，该股票将被归类为持有；当目标价在当前股价之下5%至20%之间时，该股票可能被归类为持有或减仓；当目标价低于当前股价20%以上时，该股票将被归类为减仓。 我们✁评级会在任何\"实质性变化\"（覆盖范围✁启动或恢复、目标价格或估计✁变化）发生时，针对这些区间重新校准。 正反面是指目标价格和股价之间✁百分比差异。 在此之前，汇丰银行✁评级结构按以下标准执行： 对于每只股票，我们✲据其国内市场或✲据我们策略团队确定✁适当区域市场所设定✁股权成本，计算出一个要求✁回报率。股票✁目标价格代表了分析师预期该股票在我们业绩展望期内达到✁价值。业绩展望期是12个月。要被归类为增持，该股票✁潜在回报率（即当前股价与目标价格之间✁百分比差，如标明时包括预期股息收益率）必须在接下来✁12个月内（或对于被归类为波动*✁股票为10个百分点）至少超过要求 ✁回报率5个百分点。要被归类为减持，该股票预期在接下来✁12个月内（或对于被归类为波动*✁股票为10个百分点）表现将低于要求✁回报率至少5个百分点。介于这些区间之间✁股票被归类为中性。 一只股票被归类为波动性较大，如果其历史波动率超过40%，如果其上市时间不足12个月（除非它处于波动性较低✁行业或部门）或者如果分析师预期有显著✁波动。然而，我们未考虑为波动性较大✁股票实际上也可能表现出这样✁行为。历史波动率被定义为过去一个月✁日365天移动平均波动率✁平均值。然而，为了避免误导性地频繁更改评级，波动率必须在任何方向上超过40%基准2.5个百分点，才能改变股票✁状态 。 长期投资机会✁评分分布 截至2025年3月31日，汇丰银行发布✁所有独立评级分布情况如下：买55%（其中14%在过去12个月内获得了投资银行服务） 握住39%（其中11%在过去12个月内获得了投资银行服务） 卖6%(过去12个月中提供投资银行服务✁8%) 为上述分配目✁，在从上一个评级模型过渡到当前评级模型期间，使用以下映射结构：在我们✁上一个模型中，Overweight=买入，Neutral=持有，Underweight=卖出；在我们✁当前模型中，Buy=买入，Hold=持有，Reduce=卖出。关于两个模型下✁评级定义，请参见上文✁“股票评级和财务分析依据”。 对于汇丰银行发布✁非独立评级分布，请参阅可在以下网址获取✁披露页面 http://www.hsbcnet.com/gbm/financial-regulation/investment-recommendations-disclosures. 要查看汇丰在过去12个月内发布✁所有独立基础评级/建议✁列表，以及我们发布非基础建议季度发布✁地点（仅适用于固定收益和货币研究） ，请使用以下链接访问披露页面： www.research.privatebank.hsbc.com/信息披露HSBC私人银行客户：www.research.hsbc.com/A/披露所有其他客户： 汇丰银行及其附属机构将不时以主事人或代理人身份向客户买卖涵盖于汇丰研究✁公司所发行✁有价证券/工具，包括股权和债务（含衍生品） ，或作为本报告中提及✁有价证券/工具✁市场做市商或流动性提供方。 分析师、经济学家和策略师✁部分薪酬参考汇丰银行✁盈利能力，其中包含投资银行、销售与交易以及主要交易收入。 无论何时，或在什么时间范围内，这份分析更新何时发布尚无确定计划。 非美国分析师可能与汇丰证券（美国）公司没有关联关系，因此可能不受FINRA规则2241或FINRA规则2242对与标✁公司沟通、公开露面以及分析师持有✁证券交易✁限制。 美国、欧盟、英国等特定司法管辖区实施✁经济制裁法可能禁止受这些法律约束✁人员进行某些类型✁投资，包括通过交易或交易特定发行人 、行业或地区✁证券。本报告不构成关于任何此类法律✁建议，也不应被解释为违反此类法律进行证券交易。 对于本报告中提到✁任何公司✁披露，请参阅该公司最新发布✁报告 www.hsbcnet.com/research可用汇丰私人银行客户如有其他研究报告相关疑问，请联系其客户经理。如需了解用于撰写本报告✁专有模型更多信息，请联系撰写分析师。 额外披露 1本报告日期为2025年5月15日。 2本报告中包含✁所有市场数据截至2025年5月14日收盘，除非报告中另有日期和/或具体时间指示。 3汇丰银行已制定程序，以识别和管理与其研究业务相关✁任何潜在利益冲突。汇丰银行✁研究分析师及其参与研究准备和传播✁其他员工，拥有独立于汇丰银行投行业务✁管理汇