房地产行业专题报告：香港私人住宅售价连续上升七个月，关注本地地产板块补涨潜力

專題報告 香港私人住宅售價連續上升七個月,關注本地地產板塊補漲潛力 概要：根據差估署最新數據，香港私人住宅售價指數去年12月錄得298.6點，連續上升七個月，創一年半以來新高，戴德梁行認為認為香港住宅市場已走出調整階段並觸底回升。本地地產股板塊具備輪動補漲的潛力，板塊內正出現具備強力催化劑的個別機會，據報導黑石擬入股新世界發展(0017.HK)。 股票推薦：新世界發展(0017.HK) 香港住宅市場已走出調整階段並觸底回升：根據差估署最新數據，香港私人住宅售價指數去年12月錄得298.6點，連續上升七個月，創一年半以來新高，更帶動2025年全年樓價累計回升3.3%，結束過去三年的按年跌勢。戴德梁行表示，樓價回穩主要受惠於市場交投趨於活躍，以及利率環境逐步趨緩。隨着住宅成交量已連續十個月維持在每月5,000宗以上，加上銀行按揭利率下調進一步降低置業成本，市場氣氛已明顯改善。該行認為，香港住宅市場已走出調整階段並觸底回升，預計2026年樓價可進一步錄得約5%的升幅。 本地地產股板塊具備輪動補漲的潛力：我們預測美國聯儲局今年將進一步減息，香港亦會跟隨調整，持續的減息環境將對地產市道產生正面提振效應。近年本港住宅租金持續回升，帶動租金回報率現已回升至接近按揭利率水平，為樓市築起穩固的底部，也讓買樓相較於租樓的吸引力有所提升。恒生指數在1月29日盤中成功突破28000點大關，前期漲幅相對落後的板塊往往具備輪動補漲的潛力。本地地產股作為傳統的高資產、高折讓板塊，在市場風險偏好逐步提升的過程中，其深厚的資產價值和穩健的現金流（尤其來自租賃與公用事業部分）更容易獲得尋求估值窪地的資金青睞。 據報導：黑石擬入股新世界發展(0017.HK)消息：板塊內正出現具備強力催化劑的個別機會，能夠有效打破長期估值壓制的僵局。今日市場最受關注的事件莫過於新世界發展。據報導，全球頂級私募投資機構黑石集團正洽商成為其最大單一股東，公司控股股東也已確認獲得投資者接洽。此類國際級戰略投資者的潛在入股，絕非簡單的財務投資。它通常被市場解讀為對公司隱含資產價值的深度認可，並可能伴隨後續的資產運營效率提升、業務重組或更優化的資本配置策略。這類事件能夠強力吸引市場目光，重新審視並評估公司的真實淨資產價值，從而啟動一輪快速的價值重估過程。 價值重估利好新世界發展：新世界發展擁有香港最具標誌性的多元化資產組合之一，涵蓋高端零售（K11）、甲級商業樓宇、豪宅發展項目以及酒店和基建投資。然而，相對於其龐大的淨資產值，公司市值長期存在深度折讓。以事件發生前的股價計算，其市賬率遠低於其內在資產價值。黑石的潛在入股，相當於以市場行為為這些資產進行了一次“國際估價”。對於投資者而言，當前股價相當於在潛在的資產重估發生前入場，即便不考慮事件成功與否，其股價下行空間也因其深厚的資產底蘊而受到保護，安全邊際顯著。 新世界市帳率顯著低於香港地產板塊龍頭企業平均水平：新世界的估值目前反映其虧損狀態和轉型潛力。根據彭博資料，新世界目前沒有市盈率因為估計未來兩年還是虧損狀態，同業2025年市盈率平均為17.7倍。2025年市淨率（PBRatio）為0.18倍，顯著低於香港地產板塊龍頭企業及行業平均水平（0.46倍），顯示資產被低估，但需考慮債務影響。 葉偉焯Raymond IpRaymond.ip@crosby.com+852 3476 2928 陳儀雯E Wuen TanEwuen.tan@crosby.com+852 3476 2720 來源:公司資料, Crosby Securities 來源:公司資料, Crosby Securities 來源:彭博社 來源:彭博社 香港股市概況(截止2026年1月30日收市) 新股IPO 中國和美國主要經濟數據公佈日期 信息披露 分析師的保證披露 就研究報告全部或部分的內容，研究報告中提及的個別券商或發行商，每位分析師均有主要責任及保證：（一）所表達的觀點均準確反映了其個別證券或發行商的個人看法，包括關於英皇及高誠的觀點，且以獨立的方式準備；及（二）分析師在研究報告中表達直接或間接的具體建議或觀點，不會與過去或現在報酬的任何部分相關。 就研究報告的內容，每位分析師進一步確認：（一）分析師及／或其聯繫人（根據香港證券及期貨事務監察委員會頒布《操守準則》的定義）均沒有在研究報告發佈日期前的30個公曆日買賣過研究報告提及的股票；（二）分析師及／或其聯繫人均沒有擔任研究報告提及上市公司的的高級人員；及（三）分析師及／或其聯繫人均沒有對研究報告涉及的股票擁有任何財務利益。 股票的評級披露 基本的評級制度 基本的評級制度是根據我們對股票未來12個月潛在總回報率的預估。潛在總回報率是指（1）未來12個月股價上漲或下跌幅度（以百分比表示）及（2）未來12個月的總股利收益率。 買入(BUY)：預計該股票的潛在總回報率（大型股票／中小型股票）將分別超過10% / 15%。中性(NEUTRAL)：預計該股票的潛在總回報率分別為大型股票-10%至10%／中小型股票15%。賣出(SELL)：預計該股票未來12個月的潛在總回報率低於-10%。 策略性建議的評級系統 策略性建議的評級系統是根據短期的股價催化因素、技術分析因素和／或量化分析，預計持續時間為三個月。策略性建議的評級系統可能針對評級系統未涵蓋的公司，或與我們對同一家公司的基本評級相反的公司。 策略買入（TB）：該股票的潛在總回報預計超過20%。 策略賣出／做空（TS/TSH）：預計該股票的潛在總回報將低於-20%。 平倉／到期策略性建議：策略性建議的評級將在以下情況下被視為結束或過期：（一）股價在策略性建議後達到獲利或止蝕水平；或（二）在策略性建議後起的3個月後（以較早者為準）。 未評級(NR)：沒有基本或策略性建議評級的股票。審查中(UR)：股票的目標價和／或評級的指示會因在短期內發生的變化，通常是因為可能影響投資前景或估值的事件。 我們一般將市值達到或高於50億美元的公司定義為大型股票，而市值低於此水平的公司則定義為中小型股票。 由於每日的價格波動，個別規模類別股票的實際總市值可能會暫時偏離上述門檻及策略性建議的評級涵蓋股票的潛在總回報可能暫時與指定的基本評級相關的定義的潛在總回報不一致。 一般披露與免責聲明 本研究報告是根據我們認為可靠的公開資訊而編寫，但英皇證券有限公司和高誠證券有限公司及／或其聯屬公司（統稱「英皇及高誠」）未對本研究報告的內容進行獨立核實，也不明示或暗示其內容的公正性、準確性、及時性、合理性或完整性，使用者不應以此作為依據。本研究報告所載資訊與觀點僅供投資者參考，並未考慮個別客戶的具體投資目標、財務情況或需求，也不構成買賣證券或其他金融產品的要約、邀請或任何投資建議或服務。在任何情況下，本研究報告所載資訊或所表達的觀點均不構成對任何人的個人建議。 英皇及高誠可能持有並且可能進行與本研究報告所提及公司相關證券的持倉及交易，也可能為該等公司提供或尋求提供投資銀行或財務顧問服務。投資者應該知悉，相關持倉及交易可能影響本研究報告客觀性的利益衝突。英皇及高誠及其高級職員、董事和員工但不包括股票和信用分析師，可能不時在本研究報告所提及的證券或其他金融產品中持有長倉或空倉，並可能以個人身份進行買賣。投資者應就建議自行獨立評估本研究報告所載資訊，並考慮自身的投資目標、財務狀況及特殊需求，並在參與本研究報告所涉及公司證券相關的任何交易前，應諮詢自己的專業和財務顧問，以了解法律、商業、財務、稅務及其他相關方面的事項。英皇及高誠及其股東或相關聯繫人，概不對因使用或依賴本文件或其內容或相關的任何事項而造成的任何損失或後果承擔任何責任。. 本研究報告所載資訊，以及其中的意見、估值、評級、估算和預測，可能會隨時變更，並且可能在未經通知的情況下進行修正。過去的表現並不能作為未來表現的可靠指標。在若干的時期，英皇及高誠能會發布與本文所載的意見、估值、評級、估算和預測不一致的報告。 英皇及高誠的銷售人員、交易員及其他專業人士可能會提供口頭或書面的市場評論或交易觀點，這些可能與本研究報告中提出的建議和意見不一致，甚至有不同的觀點。此類觀點或建議反映了制定者的不同假設、觀點和分析方法，英皇及高誠沒有義務確保此類其他交易觀點或建議給予研究報告的任何收件人知悉。英皇及高誠的資產管理部門、自營交易台部門及其他投資業務可能會作出與本報告中表達的建議或意見不一致的投資決策。 本文件是嚴格保密僅供收件人使用。此文件僅供您參考，不得複製、再分發或以任何方式（直接或間接）傳遞給任何其他人士，也不得全部或部分刊登，用於任何目的。此文件或其任何副本不得帶出香港或傳送到香港以外的地區。若在其他司法管轄區分發此文件，可能受到法律限制，持有此文件的人士應自行了解並遵守相關限制。通過接受本研究報告，您即表示同意遵守上述指示。 本研究報告只限於在香港發佈。研究報告未有提供給任何其他法管轄區內的人士或實體，也不得被任何人在提供或使用該等資料違反當地適用的法律、規則或法規、政府當局或監管或自律組織或結算組織的規定的情況下使用。 此報告的版權屬於英皇及高誠，未經英皇及高誠給予書面許可的情況下，嚴禁進行任何形式的未經授權的傳播、複製、出版、發布或引用。