房地产行业周报：春节楼市走势平稳，重申关注香港地产

春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 核心观点 ⚫与市场不同的观点： 1.近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，预计春节后将有所回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn王仲尧执业证书编号：S0860518050001香港证监会牌照：BQJ932wangzhongyao1@orientsec.com.cn021-63326320 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 ⚫重点事件点评： 把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 春节假期港资房企股持续走强。受益于香港楼市基本面触底改善，港资房企股票去年以来持续走强。香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已走出量价齐升趋势。我们认为，香港楼市的企稳修复是确定性的触底改善，而非下跌趋势中的中继反弹。我们认为香港楼市止跌回稳的核心原因是量价深度调整后的自然修复（量-42%，价-65%）以及租金回报率跑赢房贷利率，此外楼市限制政策宽松、人口流入、港股财富效应亦提供了支撑因素。建议大家持续关注港资地产相关标的。 ⚫周度跟踪： 1.二手房：春节假期全国挂牌价周环比两连涨但幅度较弱，修复面有所扩大。全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹0.1%，假期挂牌价虽周环比两连涨但幅度有限，本周我们重点观测的50个样本中，触底反弹的城市数量由18个增加至41个；在整体挂牌价触底反弹的同时，挂牌量春节期间周环比延续下行趋势，降幅边际收窄。50个样本城市城挂牌量春节假期周环比-0.22%，降幅环比收窄0.39pct；一线城市春节假期挂牌量周环比-0.14%，降幅环比收窄0.66pct；春节期间二手房成交表现亮眼，京、广、深涨幅明显。春节假期我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期+23%，京、广、深日均成交同比去年春节假期+88%。 2.新房：春节假期日均成交同比下降，仅青岛、济南同比上涨。我们跟踪的10个样本城市春节日均成交同比去年春节假期下降48.66%，其中青岛、济南同比+148.17%、+9.84%；库存总量微降，周环比降幅与上周持平。我们跟踪的10个样本城市新房库存周环比-0.1%，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比-0.1%，周环比降幅收窄0.2pct。 投资建议与投资标的 ⚫近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................5 1.1：港资房企指数跑赢恒指..............................................................................................5 1.1.1：A股板块：房地产周跌幅0.69%51.1.2：H股板块：港资房企指数跑赢恒指6 1.2：个股表现....................................................................................................................6 1.2.1：A股个股表现：京能置业周涨幅14.44%61.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅3.95%7 二：二手房周度跟踪......................................................................................8 2.1：挂牌价：全国85城挂牌价周环比两连涨...................................................................82.2：挂牌量：周环比下降，周环比降幅均有所收窄...........................................................92.3：成交量：春节假期16城同比增长，京、广、深涨幅明显........................................112.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：青岛、济南春节假期新房成交同比上涨.........................................................133.2：库存及去化：库存总量微降，周环比降幅与上周持平..............................................14 四：重点事件点评：假期港资房企股持续走强.............................................14 五：房企融资：新黄浦实业保租房机构间REITs成功发行...........................16 六：行业政策及新闻：统计局1月70大中城市房价降幅全线收窄...............17 七：投资建议...............................................................................................18 八：风险提示...............................................................................................18 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅0.69%............................................................................................5图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游....................................................................5图3：港资房企指数跑赢恒指.......................................................................................................6图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国85城深度回调后触底反弹............................8图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比-7.0%，二线年同比微增0.7%............................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.13%...................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.14%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.11%....................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.20%...................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-12.20%...........................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比-22.78%.........11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比-85.81%...............11图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-6.98%...................................11图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比-96.74%...............11图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比-93.41%...............11图16：京、广、深春节假期日均成交39套，同比+88%...........................................................12图17：16城春节假期日均成交146套，同比+23%...................................................................12图18：一线城市议价率走势图（月度