瑞士优质地产（SPSN）：CMD反馈-关注增长

股权研究 欧洲房地产2025年5月19日 瑞士首选地 命令行反馈-聚焦于成长 我们对瑞士普莱梅特的CMD在日内瓦留下了深刻印象，特别是该集团对增长的重视，以及解决方案业务的势头。该集团总共有4.5-5亿瑞士法郎的收购资金，目前有4项收购正在进行中，并预计到2028年FFO增长潜力为10%。 初看 SPSN.S/SPSNSW等权重 欧洲房地产中性 目标价CHF102.00 价格(16-05-25)CHF115.90 潜在上行/下行风险-12.0% 消息来源：彭博，巴克莱研究 稳定的瑞士，但有所增长瑞士房地产股票不以增长而闻名，但瑞士顶级（SwissPrime）正试图改 变这种认知。在其年内首次股权融资后，该集团拥有总资本4.5-5亿瑞士法郎，在其收购管道中仍有 4个资产处于NIYs3.5-3.8%（现有NIY为3.2%）的阶段。该集团强调，截至2024财年，其FFO/每股收益增长潜力为10%，增长基础包括约4%的租金增长（该投资组合具有约10%的回归潜力）、约4 %的资产管理增长以及约2%来自效率和规模。虽然假设的FFO增长低于巴克莱对2028财年的预测（CHF5.21）（这主要是因为销售损失收入增加、该时间段内的开发收入减少以及成本降低低于模型预测），但我们对增长的重视表示赞赏，并认为这使其区别于其瑞士同行PSP。 欧洲房地产 埃莉诺·弗rew，CFA +44(0)2035550748eleanor .frew@barclays.com英国巴克莱 保罗·梅,CFA +44(0)2031341444paul.j.m ay@barclays.com巴克莱，英国 提升资产管理臂的信心：另一个关键要点是势头在解决方案业务中看到。瑞士primesite解决方案（spss）已经提高 CHF380百万年初至今，并预计瑞士养老金体系将进一步增加资本。瑞士养老金基金将资产中的23%配置于房地产，每年养老金缴费达CHF170亿，SPSS的份额可能达到约CHF600百万每年。在我们看来，另一个积极因素是SPSS旨在将该部门的成本比率从2024财年的41%在中期内降至35 %（我们在之前的报告中也提到了这一点）启动报告这说明解决方案业务在成本中占的比例过高 。当被问及集团是否会考虑分拆SPSS时，管理层证实这从未是董事会讨论过的议题，而是希望能在股价中反映出来。 加拿大·米特拉 +86(0)1088888888zhongg uo.mitra@icbc.com中国工商银行，中国 我们还参观了新获得的阿尔卑斯山广场和大通道：我们参观了阿尔卑斯广场，该物业已于今年以7500万瑞士法郎的价格收购，目前租金为3500万瑞士法郎。重新出租将从2026年中期开始，集团认为当前租金存在上升空间，但需要资本支出才能实现这一点。我们还参观了大通道，目前出租给环球公司，集团指出租约到期时正在进行的谈判。集团认为有两个选择：15万瑞士法郎的轻微翻新，租金上涨10%，或1500万瑞士法郎的重新开发，租金上涨40%（我们目前正在对后者进行建模）。 总之，我们对瑞士首席的CMD印象深刻，并感谢它在启动阶段解决了一些顾虑，主要是我们对资产管理部门的谨慎。瑞士首席站点 巴克莱资本公司及其附属公司之一会从事并寻求与其研究报告涵盖的公司进行业务往来。因此，投资者应意识到该公司可能存在利益冲突，这可能影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为其投资决策中的一个单一因素。 这份研究报告由在美国境外工作的证券研究分析员全部或部分编制，他们不是FINRA注册/合格的证券研究分析员。 完成：25-05，20:47GMT 请参阅第3页开始的分析师认证和重要披露。 发布日期：25-05-19，03:00GMT限制-外部 在我们覆盖范围内，这是迄今为止表现第四好的股票(+21%vsEPRA+7%)，也许是因为其防御性、增长前景和资产管理部门的成就得到了市场的认可，但我们在MRL、CTP或GRI看到了更大的增长。 分析师认证： 我们，卡纳德·米特拉、保罗·梅（CFA）和埃莉诺·弗雷斯（CFA），特此证明：（1）本研究报告中所表达的观点准确地反映了我们对本报告中提到的任何或所有证券发行人的个人看法，以及（2）我们的任何部分报酬，现在或将来，都没有直接或间接地与本报告中表达的具体建议或观点相关。 重要披露： 巴克莱研究由巴克莱银行PLC的投资银行及其附属公司（以下简称“巴克莱”）制作。除非另有说明，否则本研究报告的所有贡献者均为研究分析师。报告顶部的出版日期反映了报告的制作地本地时间，可能与GMT提供的发布日期不同。 披露的可用性： 如果有任何公司是本研究报告的主题，有关这些公司的最新重要披露，请参阅https://publicresearch.barclays.com或另发送书面请求至：BarclaysResearchCompliance,745SeventhAvenue,13thFloor,NewYork,NY10019或致电+1-212-526-1072。 负责编制这份研究报告的分析师已根据多种因素获得报酬，包括公司总收入（其中一部分由投资银行活动产生）、市场业务的盈利能力和收入，以及该分析师负责的资产类别的研究，公司投资客户的潜在兴趣。 在美国境外受雇于巴克莱资本公司附属机构的分析师并非FINRA注册/合格的分析师。这些非美国分析师可能不是巴克莱资本公司的关联人士，而巴克莱资本公司是FINRA的成员，因此这些分析师可能不受FINRA规则2241对与被研究公司沟通、公开露面和分析师账户持有的证券交易的限制。 分析师定期进行实地考察以了解所涉公司的材料运营情况，但巴克莱政策禁止他们接受任何所涉公司支付或报销此类访问的差旅费用。 巴克莱研究部门提供多种类型的研究，包括但不限于基本面分析、股权关联分析、定量分析以及交易思路。巴克莱研究中一种类型所包含的建议可能与巴克莱研究中其他类型所包含的建议不同，无论这是否是由于不同的时间跨度、方法论或其他原因。 为了访问巴克莱关于研究传播政策和程序声明，请参考https://publicresearch.barclays.com/S/RD.htm。为了访问巴克莱研究冲突管理政策声明，请参考：https://publicresearch.barclays.com/S/CM.htm。 主要股票（股票代码，日期，价格） 瑞士首选地(SPSN.S,16-五月-2025,CHF115.90),等权/中性,J 实际提及的股票（股票代码，日期，价格） CTPNV(CTPNV.AS,16-May-2025,EUR16.38),超配/中性,CD/J Grainger(GRI.L,16-May-2025,GBp225),超重/中性,CD/FA/J/K/M/N梅林地产(MRL.MC,16-May-2025,欧元10.64),超配/中性,A/CD/D/J/LPSP瑞士地产(PSPN.S,16-May-2025,CHF143.40),增持/中性,J 除非另有注明，价格源自彭博，反映相关交易市场的收盘价，该收盘价可能并非发布时的最后可用收盘价。 信息披露图例： A:巴克莱银行PLC和/或其关联公司在前12个月内曾担任发行人公开募集证券的牵头经理或共同牵头经理。 B：巴克莱公司的一名员工或非执行董事是该发行人的董事。CD：巴克莱银行PLC和/或其附属公司是本发行人发行的债务证券的做市商。CE：巴克莱银行PLC和/或其关联公司是本发行人发行的股票证券的做市商。 CH:巴克莱银行PLC和/或其集团公司就本发行人从事，或将要从事证券交易（根据香港证监会行为守则第16.2(k)段的规定定义）的市场。 D：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司在过去12个月内已从本发行人处获得投资银行服务的补偿。 E:巴克莱银行PLC和/或其关联公司预计将在未来3个月内从本发行人处获得或意图寻求投资银行服务的补偿。 FA:巴克莱银行股份有限公司和/或其关联公司根据美国法规计算，拥有此发行人某类股权证券1%或以上。 FB:巴克莱银行PLC和/或其关联公司根据欧盟法规计算，对该发行人某一类别股权证券持有超过0.5%的多头头寸。 FC：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司根据欧盟法规计算，对该发行人的一类股权证券持有多于0.5%的空头头寸。 FD:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司根据韩国法规计算，对该发行人的一种类别权益证券拥有1%或更多的好处所有权。 FE:巴克莱银行PLC和/或其关联公司与此发行人存在财务利益关系，且这些利益合计等于或超过该发行人市值的1%，该计算依据香港法规进行。 GD:该基本信用覆盖团队的一名研究分析师（以及/或其家庭成员）在该发行人的普通股证券中持有多头头寸。 GE:该基本股票覆盖团队的一名研究分析师（和/或其家庭成员）持有该发行人的普通股票证券多头头寸。 H：该发行人直接拥有巴克莱公司（BarclaysPLC）任何类别普通股证券超过5%。 一：巴克莱银行PLC和/或其附属机构是与此发行人签订协议的参与方，该协议旨在为巴克莱银行PLC和/或其附属机构提供金融服务。 J:巴克莱银行PLC和/或其附属公司是流动性提供方和/或定期交易该发行人的证券和/或任何相关的衍生品。 K:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司在过去12个月内已从本发行人收到与投资银行业务无关的报酬（如适用，包括经纪服务报酬）。 L：该发行人现为，或在过去12个月内曾是，巴克莱银行PLC的投资银行客户和/或其附属机构。 M:该发行人是，或在过去12个月内曾是，巴克莱银行有限公司和/或其附属机构的非投资银行客户（证券相关服务）。 N:该发行人系，或在过去12个月内曾是，巴克莱银行有限责任公司（非证券相关服务）的非投资银行客户和/或关联公司。 O：未使用。 P:巴克莱资本加拿大公司的一名合伙人、董事或高管在过去的12个月内，已向目标公司提供服务并获取报酬，不包括正常的投资咨询或交易执行服务 。 Q：巴克莱银行PLC和/或其附属公司是这个发行人的企业经纪商。R：巴克莱资本加拿大有限公司和/或其附属公司在过去12个月内已从该发行人处获得投行业务的报酬。S：这家发行人是巴克莱公司的企业经纪人。T：巴克莱银行有限公司和/或其附属公司正在向本发行人提供投资者关系服务。U：这家加拿大发行人的权益证券包括次级投票受限股份。V：该加拿大发行人的股权证券包括无表决权限制股份。 风险披露(说明) 有限合伙企业(MLPs)是一种作为上市公司结构设计的穿透实体。出于税务目的，分配给有限合伙企业单元持有者的款项可能被视为本金返还。投资者应在投资有限合伙企业单元前咨询其自身的税务顾问。 关于信息来源的披露 彭博®是彭博财务公司（彭博）及其附属公司（统称“彭博”）的商标和服务商标，彭博指数是彭博的商标。彭博或彭博的授权方拥有彭博指数的所有专有权利 。彭博不认可或批准此材料，也不保证本材料中任何信息的准确性或完整性，也不对由此可能获得的结果做出任何明示或暗示的保证，并且在法律允许的最大范围内，彭博对由此产生的任何损害或赔偿不承担任何责任或义务。 巴克莱基本面股票研究评级体系指南： 我们的覆盖率分析师使用一个相对评级系统，在该系统中，他们针对其他分析师或团队（被视为处于同一行业）所覆盖的公司，或同一行业覆盖范围（“行业覆盖范围”）内的公司，将股票评为增持、中性或减持（见下定义）。 除了股票评级外，我们还提供行业观点，对行业覆盖范围内的前景进行评级，评级分为正面、中性或负面（见下定义）。使用买入、持有和卖出等术语的评级系统与我们自身的评级系统并不等同。投资者应仔细阅读整个研究报告，包括所有评级的定义，不应仅凭评级就推断报告内容。 股票评级 超重-该股票预计将在12个月的投资周期内，跑赢行业覆盖范围内未加权预期总回报。 等权重-该股票预计将在12个月的投资范围内，表现与行业覆盖范围内未加权预期总回