PSP瑞士房地产：房产考察反馈-偏好防御性投资

股权研究 欧洲房地产2025年5月19日 PSP瑞士地产 属性巡检反馈-偏好防御性敞口 我们参观了PSP在日内瓦的资产并进行了一次经纪人展示，这些资产位置优越且空置率低。PSP是我们首选的防御性房地产投资之一。然而，如果风险偏好增加，其低于同行的盈利增长可能会影响表现。 初印象 PSPN.S/PSPNSW超重 欧洲房地产中性 目标价135.00瑞士法郎 价格（2025年5月16日）CHF143.40 潜在的上行/下行-5.9% 来源：彭博，巴克莱研究 中央日内瓦投资组合似乎表现良好：截至Q125，PSP的日内瓦投资组合空置率为1.7%，低于投资组合总空置率3.5%以及日内瓦市的CBRE3.7%的数据。如图表48所示，我们曾在我们的初拟报告中展示。在债务仍然便宜的地方-在PSP上以OW启动，在瑞士主要网站上以EW启动,PSP的日内瓦资产大多集中在一起，并且位于湖的左岸的更核心区域。在房产参观中没有发布新信息，但PSP在其第一季度发布中提到，在日内瓦中心位置对高质量办公和零售空间的需求仍然强劲。 欧洲房地产 伊丽莎白·弗劳，CFA +44(0)2035550748eleanor .frew@barclays.com巴克莱 ，英国 ...但是交易市场很慢：日内瓦的交易活动有限，券商展示报告自2022年初以来仅有6笔交易额超过5000万瑞士法郎。然而其中有一笔是PSP的5800万瑞士法郎收购案，发生在\"银行区\"，加强了其在该区域的产业集群，我们在参观时了解了这一情况。PSP计划将这笔最近的收购改建成一家酒店 （注意该区域目前酒店短缺），并且由于酒店采用基于营业额的租金模式，因此将受益于良好的经营业绩。 保罗·梅，CFA +44(0)2031341444paul.j.m ay@barclays.com英国巴克莱 加拿大·米特拉 +86(0)2161751793kanad. mitra@barclays.com英国巴克莱银行 投资者主要有两个反对意见，但我们仍然对我们的OW评级感到满意。针对我们在PSP评级为“超重”所遇到的两个主要阻力是，首先它很贵，这是真的，以3.5%的2025财年EPRA每股收益收益率计算。然而，我们注意到，在我们开始覆盖时，该股票被认为很贵，当时的交易价格为4.1%的2025财年每股收益收益率。此外，它仍然与德国住宅子行业约2-4%的自由现金流收益率类似，这也被视为一个更具防御性的板块。 第二次反推是PSP缺乏增长，尤其是在其瑞士同行瑞士首选地正计划在未来几年通过并购驱动增长的时候。虽然我们预测瑞士首选地会更快地增长其每股收益，但其策略中存在执行风险，如果投资者想要每股收益增长，我们认为在我们的覆盖范围内有更好的选择。对我们有吸引力的不是PSP集团推动强劲增长的能力，而是其更首选地投资组合的防御性。 巴克莱资本有限公司及其一家附属公司中任何一家均与其研究报告中所涵盖的公司进行及寻求进行业务往来。因此，投资者应注意该公司可能存在利益冲突，这可能影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为其投资决策中仅有的一个因素。 本研究报告由在美国境外工作的、未在美国金融业监管局（FINRA）注册/获得研究分析师资格的股票研究分析师全部或部分编制。 已完成：25-05-18，19:56GMT 请参见第3页开始的分析师资质认证和重要披露。 发布日期：25-05-19，03:00GMT限制-外部 PSP股票是我们覆盖范围内迄今为止表现最好的第10名（相比EPRA上涨15%），并且在特朗普宣布关税政策后表现良好，当时经济衰退的担忧加剧，防御性股票受到青睐。PSP是我们偏好的防御性敞口之一；我们重申对该股票的偏好，优于德国住宅股票。 对于寻求更多增长和更“多博”方法的投资者，我们更倾向于IWG在办公室或URW在我们的更广泛覆盖范围。 分析师认证： 我们，卡纳德·米特拉、保罗·梅（CFA）以及爱莉诺·弗rew（CFA），特此证明：（1）本研究报告中所表达的观点准确地反映了我们对本报告中提及的任何或所有目标证券或发行人的个人看法，以及（2）我们的任何补偿部分或全部均未直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点相关。 重要披露： 巴克莱研究由巴克莱银行PLC的投资银行及其附属公司（统称及各自单独称为“巴克莱”）制作。除非另有说明，否则本研究报告的所有作者均为研究分析师 。报告顶部的发布日期反映报告制作地的当地时间，可能与GMT提供的发布日期有所不同。 信息披露的可用性： 若任何公司为本研究报告的subject，有关这些公司的当前重要披露，请参阅https://publicresearch.barclays.com或通过书面申请至：BarclaysResearchCompliance，纽约市第七大道745号13层，邮编10019，或致电+1-212-526-1072。 负责准备这份研究报告的分析师已根据多种因素获得报酬，包括公司的总收入，其中一部分由投资银行业务产生，以及市场业务的盈利能力和收入，以及分析师负责覆盖的资产类别中，公司投资客户对研究的潜在兴趣。 在美国境外受雇于巴克莱资本公司附属机构的分析师未在FINRA注册/获得资格。这些非美国分析师可能不是巴克莱资本公司的关联人士，而巴克莱资本公司是FINRA的会员，因此他们可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面以及分析师账户持有的证券交易等方面的限制。 分析师定期进行实地考察以查看受覆盖公司的物料运营情况，但巴克莱政策禁止他们接受任何受覆盖公司为这些考察所发生的差旅费用的支付或报销。 巴克莱研究部门提供各种类型的研究，包括但不限于基本面分析、与股票挂钩的分析、定量分析和交易策略。巴克莱研究中的一种类型所包含的建议可能与巴克莱研究中的其他类型所包含的建议不同，这可能是由于不同的时间范围、方法论或其他原因造成的。 为了获取有关研究传播政策和程序的巴克莱声明，请参考https://publicresearch.barclays.com/S/RD.htm。为了获取巴克莱研究冲突管理政策声明 ，请参考：https://publicresearch.barclays.com/S/CM.htm。 主要股票（股票代码，日期，价格） PSP瑞士地产(PSPN.S,16-May-2025,CHF143.40),增持/中性,J 实质性提及的股票（代码，日期，价格）iwg（iwg.l，2025年5月16日，gbp190），超重/中性，a/e/fa/fc/j/k/l/m/n/q 瑞士首选地(SPSN.S,16-五月-2025,CHF115.90),等权重/中性,J 单元博-罗丹莫科-西菲尔德(URW.PA,16-May-2025,EUR77.90),增持/中性,A/D/E/J/K/L/M/N 除非另有说明，价格数据来源于彭博，反映了相关交易市场的收盘价，该收盘价可能并非发布时最新的可获取收盘价。 揭示图例： A:巴克莱银行plc和/或其附属公司在前12个月内曾作为主管理行或联合主管理行管理发行人的公开证券发行。 B：巴克莱公司（BarclaysPLC）的雇员或非执行董事是本发行人的董事。cd：barclaysbankplc和/或其附属公司是本发行人发行的债务证券的做市商。ce：barclaysbankplc和/或其关联公司是本发行人发行的公司证券的市场做市商。 CH:巴克莱银行有限公司和/或其附属公司就本发行人，就第16.2(k)段规定的证券（根据香港证监会行为守则定义）进行交易或将要进行交易。 D:巴克莱银行PLC和/或其关联公司在过去12个月内已从该发行人处获得投资银行业务的补偿。 E:巴克莱银行PLC和/或其附属机构预计将在未来3个月内从该发行人那里获得或打算寻求投资银行服务的补偿。 FA:巴克莱银行plc和/或其关联公司实质上拥有此发行人某一类别权益证券的1%或更多，根据美国法规计算。 FB:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司按欧盟法规计算，对该发行人某一类别权益证券持有多于0.5%的长期头寸。 FC:巴克莱银行有限公司和/或其附属公司根据欧盟法规计算，对一个发行人的某类股权证券持有多于0.5%的空头头寸。 FD:巴克莱银行PLC和/或其关联公司根据韩国法规计算，拥有该发行人1%或更多类别的股权证券。 fe:巴克莱银行PLC和/或其集团公司与该发行人存在财务利益关系，并且这些利益合计等于或超过该发行人市值的1%，该市值根据香港法规计算。 GD:该基本信用覆盖团队的一名研究分析师（以及/或其家庭成员）持有该发行人的普通股证券多头头寸。 GE:该基本股票覆盖团队的一名研究分析师（以及/或者其家庭成员）持有该发行人的普通股票证券多头头寸。 H：该发行人受益拥有巴克莱公司（BarclaysPLC）任何一类普通股证券超过5%。 一：巴克莱银行PLC和/或其关联公司是与此发行人签订协议的一方，以提供向巴克莱银行PLC和/或其关联公司提供金融服务的条款。 J：巴克莱银行有限公司和/或其附属公司是流动性提供方和/或定期交易该发行人的证券和/或任何相关的衍生品。 K:巴克莱银行有限公司和/或其附属公司在过去12个月内已从本发行人处收到与投资银行业务无关的报酬（包括适用的经纪服务报酬）。 L：该发行人系，或在过去12个月内曾为巴克莱银行PLC的投资银行客户和/或关联公司。 M:该发行人系，或在过去12个月内曾为巴克莱银行PLC的非投资银行客户（证券相关服务）和/或关联方。 N:本发行人系，或在过去12个月内曾是，巴克莱银行股份有限公司的非投资银行客户（非证券相关服务）和/或关联公司。 O：未使用。 P:巴克莱资本加拿大有限公司的合伙人、董事或高管，在过去12个月内，已向目标公司提供了除正常程序投资咨询或交易执行服务以外的报酬服务。 Q：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司是此发行人的企业经纪人。R：巴克莱资本加拿大有限公司和/或其附属公司在过去12个月内已从本发行人处获得投资银行业务的报酬。S：该发行人是巴克莱银行的经纪公司。T：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司正在为这家发行人提供投资者关系服务。U：该加拿大发行人的权益证券包括次级投票权受限股。V：这家加拿大发行人的股权证券包括无表决权限制股。 风险披露(s) 有限合伙企业（MLP）是作为上市公司结构化的穿透实体。在税务方面，向MLP单位持有人分配的款项可能被视为本金返还。投资者应在投资MLP单位前咨询其自身的税务顾问。 关于信息来源的披露(s) 彭博®是彭博金融有限公司及其关联公司（统称“彭博”）的商标和服务商标，彭博指数是彭博的商标。彭博或彭博的授权方拥有彭博指数的所有专有权利。彭博不认可或支持本材料，也不保证其中任何信息的准确性或完整性，也不对由此获得的结果做出任何明示或暗示的保证，并且在法律允许的最大范围内，彭博对由此产生的任何损害或责任不承担责任。 巴克莱基础股票研究评级系统指南： 我们的覆盖分析师使用一个相对评级系统，在该系统中，他们根据分析师或被认为处于同一行业的分析师团队所覆盖的其他公司，对股票进行增持、中性或减持评级（定义见下文）（行业覆盖范围）。 除了股票评级外，我们还提供行业观点，对行业覆盖范围内的前景进行评级，分为正面、中性或负面（如下定义所示）。使用买入、持有和卖出等术语的评级系统并非等同于我们的评级系统。投资者应仔细阅读整个研究报告，包括所有评级的定义，而不能仅凭评级就推断其内容。 股票评级 超重-预计该股票将在12个月的投资时间范围内，超越行业覆盖范围内未加权预期总回报。 等权重-该股票预计将在12个月的投资视野内，表现与行业覆盖范围内未加权预期总回报相一致。 体重过轻-预计该股票在12个月的投资周期内，表现将低于行业覆盖范围内所有股票的加权预期总回报。 评分暂停-由于市场事件导致承保不可行或为遵守适用的法规和/或公司的