国际购物中心协会2025 -边际趋势放缓

美国|房地产投资信托基金 icsc2025-边缘趋势放缓 我们在拉斯维加斯用了2.5天时间会见经纪人、购物中心的首席执行官/首席财务官以及租户困境专家。实体零售的未来是积极的，因为没有新建新的供应，而零售商希望从店内履行，但短期内轨迹较为坎坷，因为消费者谨慎，而来自C11的大型集装箱尚未完全租赁。甲级购物中心的轨迹更强。对REG、SPG和MAC的信心增强。最被低估的是AKR和IVT。 2025年5月22日股票研究 70 43 37 35 36 25 26 2927 15 182222 24 16 10 12 0 0 YTD 表1-主要零售商破产-2009年以来平均值为28.5 . 来源：Jefferies，PNC房地产研究 "消费者正在减弱，我们将看到更多破产……只要你有资本，这不是坏事.\"-资本市场专业人员 表格2-宣布关闭的商店和平方英尺 交易市场交易增多，资本寻求零售，买卖价差扩大。近几周，购物中心交易量大幅增长。一个原因是随着年份的推移，租户重组的数量可能会增加。因此，在入住率已满且NOIs为\"全价\"的情况下，现在以较小的承销折扣出售比后来中心入住率受到冲击时更有利可图。另一方面，有许多实体拥有资本池，正寻求投资零售。新供应的长期前景非常低。根据Co-Star的说法，每季度预测新零售供应相对容易且准确，因为供应量极少。尽管由于箱体供应而净值为负，但2025年第一季度吸收量实际上相当强劲，因为零售商由于供应不足而寻找空间。在定价方面，核心产品报价良好，对增值有需求，但核心加需求一般。主要市场的超市主导型交易定价为\"完美\"。功率中心的资本回报率正在上升。 . 来源：Jefferies、PNC房地产研究、ICSC 表3-坏账指南 MPMP 箱体消化不良，YE将进行更多重组。近年来，零售房地产信托公司看到了对实体零售空间的强劲需求。我们与相关人员沟通后了解到，虽然租赁需求一直很强劲，但前景出现了放缓迹象，并且净零售吸纳量在2025财年保持正值似乎变得不太可能了。零售需求正受到TTM（BIG、PRTY、JOANN、RAD）等大型箱体积压的影响。JOANN和RiteAid的箱体在二、三级市场的表现可能停滞不前，但在一级市场对其箱体的需求状况良好。 AKRBRXFRTIVT 金KRG .REG 来源：Jefferies，公司数据 FY25坏账指引不变Q/Q。 折扣零售商寻求第二代空间。对第二代集装箱空间最感兴趣的零售商包括BURL、ROSS、FIVE、DLTR、Ollies。由于流动性较弱，Michaels不再是参与者。DSW、AtHome、ContainerStore再次申请的可能性 、办公用品和宠物类别以及餐饮服务被认为将在未来几个季度面临更多中断。餐饮服务对空间的需求很强烈，但与此同时，来自较弱玩家的潜在中断风险也更大。KR/ACI合并未被接受对行业来说是好事，因为C&S将是一个糟糕的运营商。但话说回来，Albertsons旗下的Shaws&TomThumb等品牌可能会关闭门店 。观察名单上没有新的或令人惊讶的参与者，但它们C11的实现可能会影响FY26的增长预期。 附件的购物中心相对有吸引力。没有人争论主要市场里以杂货店为支撑的中心的力量与相对稳定性，但边缘地区的态度转变来自于权力中心的力量减弱、二级市场总体疲软以及对购物中心的更乐观的评论。一个投资零售的私募基金认为，由于没有供应/财富效应（“没有太大的A类购物中心”），A类购物中心是最具吸引力的资产类别；其他人也提到了类似的强烈看法。MAC突出了ICSC租赁会议量同比增长25%，而SPG则预订了同比增长17%。 琳达·蔡*|股票分析师 1(212)778-8011|ltsai@jefferies.com 乔纳森·彼得森*|股权分析师 (212)284-1705|jpetersen@jefferies.com 布伦丹·卡特勒*|股权助理 +1(332)236-6839|bcutler@jefferies.com *参见内部图表，比较2025年零售商的年至今开店公告和店关闭情况与2024年的对比。 阿哈梅德·梅赫里*|股权助理 +1(212)778-8456|amehri@jefferies.com 凯蒂·埃尔德斯*|股权助理 +1(917)421-1968|kelders@jefferies.com *JefferiesLLC/JefferiesResearchServices,LLC 请参见本报告第4至10页的分析师资质认证、重要信息披露信息以及非美国分析师状态信息。 相关研究： ICSC2024-大部分为正的数据点ICSC2023备忘录ICSC2022备忘录ICSC20 21备忘录 图4-2025年至今宣布的+2,615个职位空缺图5-2024年至今已宣布新增5,424家门店 奥瑞利汽车 奇普洛特 205 190 150 137 100 100 90 90 83 80 76 75 70 60 55 330 阿尔迪（至2028年）DollarGeneral 500 300 275 270 250 195 192 158 150 100 100 90 90 80 800 800 斯凯奇五元以下 熊猫外卖冰沙王国 伯灵顿商店 拖拉机供应 PayMoreshakeshack rossdressforless 肚子鼓奥利购惠折扣店 狗粮团伙烘焙坊与美容店 巴诺书店 库尔弗的 麦当劳 奇普洛特波洛·卡梅波尔罗 Wingstop邓恩兄弟咖啡 奥瑞利汽车 肚子鼓荷兰兄弟 斯凯奇冰沙王国 伯灵顿新百伦 瑞丁乐 拖拉机供应 来源：Jefferies，PNC房地产研究 图6-2025年至今已宣布2,266处关闭 来源：Jefferies，PNC房地产研究 第7表-2024年迄今为止宣布的1,965家店铺开业 JOANN forever21盒子里的杰克 Fridays解放品牌 DollarGeneral砍价猎人 在边界上 化石Popshelf45炽热45 科赫斯27DairyQueen 猜测20柯克兰的19 130 122 96 91 77 50 25 175 385 839 家庭Dollar仅需99美分 麦凯乐 耐克凯利摩尔油漆 RiteAid表達 沃尔玛健康丝芙兰 福克斯rot市场33 卡特30CVSMinuteClinic25 山姆艾许音乐 百思买18户外声音15 155 140 139 108 95 51 50 18 371 600 来源：Jefferies，PNC房地产研究来源：Jefferies，PNC房地产研究 图8-零售销售额表示同比变化 4.4% 3.9% 4.7%4.6%4.7% 4.0% 5.0% 3.4% 3.0% 3.0% 2.9%2.9% 2.4% 2.2%2.1% 1.7% 1.1% 1.8% 1.6%1.5%1.6% 1.2% 0.5%0.5% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 04-23 5月23日 06-23 Jul-2308-23 09-23 10月23日 11月23日 2023年12月23日 01-24 2月24日 3月24日 04-24 5月24日 06-24 7月24日 8月24日 09-24 10月24日 11月24日 12月24日 01-25 02-25 3月25日 04-25 0.0% -1.0% -0.5% 来源：Jefferies，美国人口普查局 图9-交易量仍然相对清淡 $40,000 $35,000 $30,000 7.0% 7.2% 7.4% 7.2% 7.0% $25,000 $20,000 $15,000 $10,000 $5,000 $0 6.8% 6.2% 6.7% 6.2% Sep-23Apr-23Nov-22 6.6% 7.0% 6.8% 6.6% 6.4% 6.2% 6.0% 5.8% 12 5.6% 二一九7月19日 12月19日 5月20日 10月20日 3月21日 21月8日Jan-2206-22 7月月2422日4月日24日 销售额（百万美元）-3个月滚动总和资本回报率(%)-3个月滚动平均值 来源：Jefferies，Bloomberg 公司估值/风险 对于本报告中推荐的公司的重要披露信息，请访问我们网站https://javatar.bluematrix.com/sellside/Disclosures.action或致电212.284.2300。 分析师认证： 我，李昭，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何部分薪酬都不是直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。 我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券（及）相关公司（及）的个人看法。我还证明，我的任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。 我，布兰登·卡特勒，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券（及）所涉公司（及）的个人观点。我还证明，我的任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。 我，阿明·梅赫里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关安全（或）相关公司的个人观点。我还证明，我的任何部分补偿与本研究报告中表达的特定建议或观点没有直接或间接的关系。 我，凯蒂·埃尔德尔斯，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我对相关证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何部分补偿不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。 如同所有Jefferies员工一样，负责本报告所述金融工具覆盖的分析师的收入部分基于公司的整体业绩，包括投资银行业务收入。我们力求适当更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，绝大多数报告将根据分析师的判断，在不定的时间间隔内发布。 投资建议记录 《Mar公约》第3条第1款e项和第7条 推荐发布2025年5月21日，美国东部时间20:46。分布式推荐2025年5月22日，00:00ET。 公司特定披露 杰弗里斯有限公司担任布里奇特资本管理有限责任合伙人和麦塞勒姆资本管理公司的首要财务顾问，在它们收购达洛尔股份有限公司（纳斯达克：DLTR）的家庭折扣业务部门。 杰弗里金融集团股份有限公司、其关联公司或子公司在阿卡迪亚房地产信托的证券或ADR上进行做市。杰弗里金融集团股份有限公司、其关联公司或子公司在丽晶中心公司的证券或ADR上进行做市。 杰弗里斯金融集团股份有限公司、其关联公司或子公司预计将在未来三个月内从阿卡迪亚房地产信托公司获得或寻求投资银行服务的补偿。 在过去12个月内，JefferiesFinancialGroupInc.或其关联公司或子公司已从AcadiaRealtyTrust获得投资银行业务的补偿。 杰弗里金融集团公司、其关联公司或子公司正作为管理人或共同管理人，在AcadiaRealtyTrust或其关联公司的证券承销或配售中行事。 在过去的十二个月内，AcadiaRealtyTrust一直是JefferiesFinancialGroupInc.及其关联公司或子公司的客户，并且投资银行服务正在被提供或已经被提供。 杰弗里斯金融集团股份有限公司、其附属公司或子公司在过去十二个月内曾作为管理层或共同管理层，为阿卡迪亚房地产信托公司或其附属公司进行证券的承销或分销。 杰弗里金融集团Inc.及其关联公司或子公司预计将在未来三个月内从BrixmorPropertyGroup,Inc.那里获得或意图寻求投资银行服务的补偿。 在过去12个月里，Jefferies金融集团股份有限公司及其附属公司或子公司已从Brixmor房产集团股份有限公司的投资银行服务中收到报酬。 杰弗里斯金融集团公司、其附属公司或子公司正在作为管理人或共同管理人，为