近期地产金融监管有哪些边际变化？

报告摘要期。 分析师：徐驰执业证书编号：S0740519080003Email：xuchi@zts.com.cn分析师：张文宇执业证书编号：S0740520120003Email：zhangwy01@zts.com.cn相关报告1、《关注港股央企红利配置价值》2025-05-202、《鲍威尔的新框架》2025-05-183、《中美瑞士谈判后市场或如何演绎？》2025-05-17 内容目录一、近期地产金融监管有哪些边际变化？..................................................................3二、投资建议..............................................................................................................5三、下周展望..............................................................................................................5四、周度市场回顾及展望（5月19日-5月23日）..................................................64.1指数与行业表现............................................................................................64.2情绪指标跟踪................................................................................................84.3估值指标跟踪................................................................................................9风险提示...................................................................................................................10图表目录图表1：本周主要AH指数涨跌幅（%）..................................................................3图表2：《推动公募基金高质量发展行动方案》部分内容.......................................4图表3：5月26日至5月30日国内外经济数据与重要事件...................................5图表4：本周市场主要宽基指数涨跌........................................................................6图表5：本周市场风格指数涨跌................................................................................6图表6：本周领涨领跌行业.......................................................................................6图表7：本周主要宽基指数与大类行业指数涨跌......................................................7图表8：本周中信一级行业涨跌................................................................................7图表9：万得全A换手率（%）...............................................................................8图表10：上证指数换手率（%）..............................................................................8图表11：深证成指换手率（%）..............................................................................8图表12：创业板指换手率（%）..............................................................................8图表13：融资余额变化............................................................................................9图表14：次新股指数................................................................................................9图表15：主要行业估值（PB）................................................................................9图表16：主要行业估值（PE）..............................................................................10 -2-请务必阅读正文之后的重要声明部分 -3-请务必阅读正文之后的重要声明部分本周市场呈现震荡下跌走势，小盘成长板块跌幅较大。指数方面，本周主要指数均下跌，其中万得全A、沪深300、中证2000分别下跌0.63%、0.18%和1.52%。成交额方面，本周万得全A日均成交额为1.17万亿，环比减少7.27%，市场热度略有回落。本周我们就地产和金融监管趋严对市场的影响进行讨论。图表1：本周主要AH指数涨跌幅（%）来源：WIND，中泰证券研究所一、近期地产金融监管有哪些边际变化？中美谈判节奏趋缓，结构性分歧下博弈长期化。5月中旬中美瑞士谈判结果超出预期后，我们及时提示后续谈判难度和关税调整空间或超出市场预期，上周市场整体走势基本符合我们前期判断。5月16日特朗普在接受福克斯新闻采访时表达了访华进行元首会晤的意愿，释放出想以高层会晤为主的“顶层推进”形式推动中美谈判进程。但我们认为，当前中美谈判主导权在中方，目前整体谈判主要以中方倾向的双方技术官员“自下而上”的方式进行。特朗普的表态或从侧面反映出，中美之间在包括芬太尼问题在内的结构性议题上存在较大分歧，协调难度较高。同时，近期美方在对华政策表态上明确了其“策略性脱钩”的核心思路。美国财长贝森特表示“美国无意与中国完全脱钩，最新达成的贸易协议是策略性脱钩一部分，包括在关键领域的供应链不再依赖中国”，这验证了我们此前关于“策略性脱钩”的判断，即美方当前的策略并非追求全方面“去中国化”，而是在核心产业链、关键原材料、敏感技术等领域构建以“安全性”和“可控性”为导向的替代体系，重新定义中美双边贸易的框架边界。在这一政策逻辑下，中美在关税上的进一步让步空间有限，中美经济关系博弈长期化。政策自信程度提升，金融与地产迎来结构性监管变革。近期监管政策密集落地，反映出伴随政策自信提升，结构性改革节奏显著加快。金融监管方面，证监会出台《推动公募基金高质量发展行动方案》，重塑过去二十年以相对收益排名为导向的“押赛道、搏个股”盈利模式，和以管理规模收取固定管理费而形成的“赌赢可一战成名，赌输仍有可观盈利”的重赏轻罚机制。《行 -4-请务必阅读正文之后的重要声明部分动方案》推动基金组合对标主流指数配置，导致近期资金从部分“高配行业”流出，进入部分“低配行业”。指数重仓的行业如电子，由于基金此前高配、估值高，现在被逐步调仓，出现调整。指数低配的传统行业如金融，在新规的推动下获得增配，表现更为强势。虽《行动方案》对市场的初步影响已有体现，但主动权益指数化将长期影响机构资金行为，原本依赖“主题驱动”的高估值行业或将面临估值出清，整个A股市场的风险偏好和行业分布可能被重塑，该中长期趋势或仍被市场低估。房地产政策方面，近期政策显示出明显的结构性转向。据彭博社报道，监管层正计划在全国范围内加快推广“现房销售”模式。同时，金融监管总局在5月7日的国新办发布会上也公开表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。这一政策组合标志着房地产行业从以往“高杠杆、高周转”依赖预售制的运行逻辑，正在向“稳资金、控风险”的新发展模式转变。这一转变将深刻影响房企的现金流管理、融资节奏与拿地行为，促使其进一步去杠杆、提升经营稳健性。我们预计在未来一段时间内，重点城市“现房销售”推进力度将超预期。图表2：《推动公募基金高质量发展行动方案》部分内容来源：中国证券监督管理委员会，中泰证券研究所 -5-二、投资建议综合考虑总量政策定力、核心城市楼市改善型拐点渐出、两融历史高位与“抢转口”带来的出口韧性、政策对指数的重视，我们认为市场将延续指数区间震荡格局，短期或处于区间上沿的回归过程。资金围绕一季报景气度较高且具备中期产业趋势的细分领域，呈现高估值容忍下的轮动特征。重点关注板块包括：1）债市、公用事业等红利类资产；2）Ai上游及恒生科技龙头；3）黄金、核电设备、军工等；4）年轻人消费下沉相关方向，如宠物、美妆等。建议投资者关注调整带来机会，对上述细分中有调整的部分，如黄金、债市及科技板块若继续调整，可逢低逐步布局。三、下周展望图表3：5月26日至5月30日国内外经济数据与重要事件 请务必阅读正文之后的重要声明部分 -6-请务必阅读正文之后的重要声明部分四、周度市场回顾及展望（5月19日-5月23日）本周市场主要指数大多下跌，中证1000指数跌幅较大。三大指数中，上证指数下跌0.57%,深证成指下跌0.46%,创业板指下跌0.88%。本周大类行业涨跌不一，其中医疗保健指数、可选消费指数上涨明显。换手率方面，信息技术、工业换手率回落明显。从风格表现来看，本周小盘成长板块跌幅较大。图表4：本周市场主要宽基指数涨跌图表5：本周市场风格指数涨跌来源：WIND，中泰证券研究所本周中信一级行业大多下跌，其中综合金融、计算机、电子跌幅较大。活跃度方面，本周一级行业活跃度大多回升，其中综合,汽车,食品饮料回升明显。图表6：本周领涨领跌行业来源：WIND，中泰证券研究所4.1指数与行业表现 来源：WIND，中泰证券研究所 -7-请务必阅读正文之后的重要声明部分宽基指数：本周市场主要指数大多下跌，中证1000指数跌幅较大。活跃度方面，本周创业板指换手率回落明显。大类行业：本周大类行业涨跌不一，其中医疗保健指数、可选消费指数上涨明显。换手率方面，信息技术、工业换手率回落明显。一级行业：本周中信一级行业大多下跌，其中综合金融、计算机、电子跌幅较大。活跃度方面，本周一级行业活跃度大多回升，其中综合,汽车,食品饮料回升明显。图表7：本周主要宽基指数与大类行业指数涨跌来源：WIND，中泰证券研究所图表8：本周中信一级行业涨跌来源：WIND，中泰证券研究所 -8-4.2情绪指标跟踪全市场活跃度：过去十年全A日均换手率区间大致为0.5%-3%，20日平滑后本周全A换手率较上周有所上升。截至5月23日，5日平均换手率达1.4%，处于十年分位的78.4%。创业板指换手率区间大致为1%-5%，20日平滑后创业板指换手率有所下降。截至5月23日，创业板5日