地产金融监管变化或带来哪些影响？

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明2025年5月26日中泰证券研究所分析师：徐驰执业证书编号：S0740519080003分析师：张文宇执业证书编号：S0740520120003 【市场观察】近期地产金融监管有哪些边际变化？3•一、近期地产金融监管有哪些边际变化？•中美谈判节奏趋缓，结构性分歧下博弈长期化。5月16日特朗普在接受福克斯新闻采访时表达了访华进行元首会晤的意愿，释放出想以高层会晤为主的“顶层推进”形式推动中美谈判进程。但我们认为，当前中美谈判主导权在中方，目前整体谈判主要以中方倾向的双方技术官员“自下而上”的方式进行。特朗普的表态或从侧面反映出，中美之间在包括芬太尼问题在内的结构性议题上存在较大分歧，协调难度较高。•同时，近期美方在对华政策表态上明确了其“策略性脱钩”的核心思路。美国财长贝森特表示“美国无意与中国完全脱钩，最新达成的贸易协议是策略性脱钩一部分，包括在关键领域的供应链不再依赖中国”，这验证了我们此前关于“策略性脱钩”的判断，即美方当前的策略并非追求全方面“去中国化”，而是在核心产业链、关键原材料、敏感技术等领域构建以“安全性”和“可控性”为导向的替代体系，重新定义中美双边贸易的框架边界。在这一政策逻辑下，中美在关税上的进一步让步空间有限，中美经济关系博弈长期化。•金融监管方面，证监会出台《推动公募基金高质量发展行动方案》，重塑过去二十年以相对收益排名为导向的“押赛道、搏个股”盈利模式，和以管理规模收取固定管理费而形成的“赌赢可一战成名，赌输仍有可观盈利”的重赏轻罚机制。《行动方案》推动基金组合对标主流指数配置，导致近期资金从部分“高配行业”流出，进入部分“低配行业”。虽《行动方案》对市场的初步影响已有体现，但主动权益指数化将长期影响机构资金行为，原本依赖“主题驱动”的高估值行业或将面临估值出清，整个A股市场的风险偏好和行业分布可能被重塑，该中长期趋势或仍被市场低估。 【市场观察】近期地产金融监管有哪些边际变化？4•房地产政策方面，据彭博社报道，监管层正计划在全国范围内加快推广“现房销售”模式。同时，金融监管总局在5月7日的国新办发布会上也公开表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。这一转变将深刻影响房企的现金流管理、融资节奏与拿地行为，促使其进一步去杠杆、提升经营稳健性。我们预计在未来一段时间内，重点城市“现房销售”推进力度将超预期。•二、投资建议•综合考虑总量政策定力、核心城市楼市改善型拐点渐出、两融历史高位与“抢转口”带来的出口韧性、政策对指数的重视，我们认为市场将延续指数区间震荡格局，短期或处于区间上沿的回归过程。资金围绕一季报景气度较高且具备中期产业趋势的细分领域，呈现高估值容忍下的轮动特征。重点关注板块包括：•1）债市、公用事业等红利类资产；•2）Ai上游及恒生科技龙头；•3）黄金、核电设备、军工等；•4）年轻人消费下沉相关方向，如宠物、美妆等。•建议投资者关注调整带来机会，对上述细分中有调整的部分，如黄金、债市及科技板块若继续调整，可逢低逐步布局。•风险提示：国内经济发展不及预期，财政与货币政策不及预期，全球突发性事件影响，股市突发性事件影响，引用数据滞后或不及时，历史规律失真等风险。 【市场回顾】✓市场表现：•上周市场主要指数大多下跌，科创50跌幅较大，周度涨跌幅为-1.47%；•大类行业表现来看，医疗保健指数和可选消费指数表现相对较好，周度涨跌幅分别为1.75%和0.89%；信息技术指数和房地产指数表现较弱，周度涨跌幅分别为-2.44%和-1.64%。•30个申万一级行业中有9个行业上涨，涨幅较大的行业有医药生物、有色金属和汽车，分别上涨1.78%、1.26%和1.24%；跌幅较大的行业有计算机、机械设备和通信，分别下跌3.02%、2.48%和2.31%。✓交易热度：•上周万得全A日均成交额为11733.50亿元（前值为12662.67亿元），处于历史偏高位置（三年历史分位数81.00%水平）。•估值跟踪：•截至2025/5/23，万得全A估值（PE_TTM）为18.95，较上周值下降0.09，处于历史分位数（近5年）的65.30%。•分行业来看，30个申万一级行业中有9个行业估值（PE_TTM）出现修复。 5 【市场表现】主要市场指数大多下跌，科创50跌幅较大6数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523图表：市场主要指数表现回顾 【市场表现】主要市场指数大多下跌，科创50跌幅较大7数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523•上周市场主要指数大多下跌，科创50跌幅较大，周度涨跌幅为-1.47%；•大类行业表现来看，医疗保健指数和可选消费指数表现相对较好，周度涨跌幅分别为1.75%和0.89%；信息技术指数和房地产指数表现较弱，周度涨跌幅分别为-2.44%和-1.64%。数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523 【市场表现】医药生物、有色金属、汽车涨幅居前8数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523图表：申万一级行业指数表现回顾 【市场表现】医药生物、有色金属、汽车涨幅居前9数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523•30个申万一级行业中有9个行业上涨，涨幅较大的行业有医药生物、有色金属和汽车，分别上涨1.78%、1.26%和1.24%；跌幅较大的行业有计算机、机械设备和通信，分别下跌3.02%、2.48%和2.31%。 10•上周万得全A日均成交额为11733.50亿元（前值为12662.67亿元），处于历史偏高位置（三年历史分位数81.00%水平）。数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523【市场表现】万得全A周度日均成交额下降050001000015000200002500030000近三年万得全A周度日均成交额周日均成交额（亿元）近三年历史分位数(右轴) 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00% 【估值跟踪】•截至2025/5/23，万得全A估值（PE_TTM）为18.95，较上周值下降0.09，处于历史分位数（近5年）的65.30%。•分行业来看，30个申万一级行业中有9个行业估值（PE_TTM）出现修复。数据来源：Wind，中泰证券研究所；截至20250523101520253035 11主要指数估值（PE_TTM）走势万得全A沪深300中证500万得全A-近5年分位数 【经济日历】关注全球经济数据13数据来源：Wind，中泰证券研究所图表：本周全球经济日历 14◼国内经济发展不及预期：投资、出口、消费等重要数据的变化，造成经济下行或经济复苏不及预期。◼财政与货币政策不及预期：财政政策方向与力度发生变化、货币政策突然收紧或放松。◼全球突发性事件影响：如地缘政治冲突爆发或加剧、原油价格巨幅波动、海外主要国家或地区经济数据与预期出现背离、海外主要国家或地区经济政策突然转向等。◼股市突发性事件影响：如监管政策变化、上市公司财务暴雷或信誉危机等。◼引用数据滞后或不及时：报告引用的公开数据可能存在信息滞后或更新不及时，存在引用数据滞后导致对分析结论的准确性产生影响。◼历史规律失真：本报告观点存在基于历史统计的部分，存在历史规律失效的风险。 15◼中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。◼本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。◼市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。◼投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。◼任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。