天地源机构调研纪要

天地源机构调研报告 调研日期:2025-05-20 天地源股份有限公司是一家国有控股上市公司,成立于1992年,重组上市于2003年。公司目前的注册地址位于西安市高新区,拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质。作为一家房地产开发企业,天地源主要经营房地产开发、物业管理、房地产投资等业务。公司股票代码为600665,在上海证券交易所上市。 2025-05-21 2025-05-20 业绩说明会 董事、总裁王涛,董事会秘书刘宇,财务总监于凌,独立董事张俊瑞,计 划财务部部长梁蕾,董事会办公室副主任春希,证券事务代表常永超,总账 会20计2主5-管05符-2涛0 公司通过全景网“投资者关系互动平台”(https://ir.p5w.net)采用网络远程的方式召开业绩说明会 投资者网上提问-- 投资者提出的问题及公司回复情况 公司就投资者在本次业绩说明会中提出的问题进行了回复: 1、天地源有没有转型高科技计划? 答:您好,公司立足主业,积极构建地产开发和资产运营双轮驱动的经营模式,全力以赴应对宏观经济和行业环境的变化。同时,公司主动应对行业长期变局,聚焦新质生产力及消费升级等新兴领域,拟通过投资并购、资源整合等方式,打造新的竞争优势,拓展未来发展空间。2025年1月,公司与西安高新金融控股集团有限公司签署《战略合作框架协议》,双方将围绕新质生产力领域,整合产业与金融资源,共同实现高质量发展。感谢您的关注。 2、近年来,房地产行业下行,公司如何看待未来行业发展趋势? 答:您好,2024年,各级政府积极推动房地产市场止跌回稳,下调住房贷款利率和首付比例,降低交易环节税费水平,扎实推进保交房工作。4季度,商品房销售面积累计同比降幅逐月收窄,多数城市出现翘尾行情。2024年12月中央经济工作会议以及2025年3月政 府工作报告提出,要"持续用力推动房地产市场止跌回稳"。预计2025年,在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策的支持下,随 着政府加力实施城中村和危旧房改造、合理控制新增房地产用地供应、推进收购存量商品房、拓宽保障性住房再贷款使用范围、发挥房地产融资协调机制作用,房地产市场信心将逐步修复,行业基本面将得到稳步改善。感谢您的关注。 3、请问贵公司跟西安金控有什么合作项目,目前进展如何? 答:您好,2025年1月,公司与西安高新金融控股集团有限公司签署《战略合作框架协议》,双方将围绕新质生产力领域,致力于通过全 方位、深层次合作,运用投资并购、基金共建、股权交易、上市公司定增等多元化手段,整合产业与金融资源,共同实现高质量发展。目前双方成立工作小组,围绕意向合作领域和合作项目开展前期调研和沟通工作,公司将根据合作事项的进展情况,依法依规及时履行相应的决 策程序和信息披露义务。感谢您的关注。 4、2024年供应链应付账款周转天数延长至180天,但主要供应商集中度达65%,如何通过供应链金融平台建设(核心企业增信保 理规模超20亿元)、战略供应商深度绑定(签订3年长协锁定价格)或布局建材集采电商平台(降低采购成本8%)优化供应链?是否有开展供应商ESG评级管理? 答:您好,长期以来,公司严格按照与供应商签订的合同、协议约定等进行应付款项的支付结算;并建立完善了供应商管理制度以及供应商数据库,持续优化供应商合作管理。感谢您的关注。 5、2024年少数股东损益占比达38%,但合作项目净利率仅4.2%,如何通过项目跟投机制优化(强制跟投比例提升至5%)、表外 项目并表标准重构(销售去化率超70%即纳入)或与头部房企成立合资平台(共享品牌溢价)提升权益销售占比?是否有建立合作方信用评 级体系防范风险? 答:您好,近年来,公司持续提升管理精细化水平,2024年修订了《项目运营计划管理办法》,对包含控股合作项目在内的所有房地产项 目强化项目运营速度和效率提升,着力提升运营收益;针对参股合作项目,强化合作管控,严格按照合作协议约定推动项目的开发运营,提升参股合作项目的投资效益。感谢您的关注。 6、2024年数字化投入同比增长85%但系统集成度不足,如何通过ERP与明源云SaaS系统深度对接(实现业财一体化)、BIM+GIS技术融合应用(设计变更响应速度提升50%)或建立数据中台(决策支持系统响应时间<1秒)提升数字化能力?是否有设立首席数字官统筹转型? 答:您好,公司多年来一直坚持通过数字化赋能企业经营,努力提升数字化管理能力。通过建立企业0A系统、明源销售系统、用友NC财务管理、ERP等系统管理平台,不断提升公司管理效能。感谢您的关注。 7、公司与西安高新金融控股集团的战略合作有什么进展? 答:您好,2025年1月,公司与西安高新金融控股集团有限公司签署《战略合作框架协议》,双方将围绕新质生产力领域,致力于通过全 方位、深层次合作,运用投资并购、基金共建、股权交易、上市公司定增等多元化手段,整合产业与金融资源,共同实现高质量发展。目前双方成立工作小组,围绕意向合作领域和合作项目开展前期调研和沟通工作,公司将根据合作事项的进展情况,依法依规及时履行相应的决策程序和信息披露义务。感谢您的关注。 8、2024年销售均价同比下降8%至13,500元/㎡,但西安区域销售占比仍超65%,如何通过产品标准化升级(如装配式建筑占 比提升至40%)、三四线城市去库存专项计划(推出"以旧换新"购房补贴)或与贝壳找房共建数字化营销平台(缩短客户转化周期30% )提升整体盈利能力?是否有布局长三角、大湾区等高能级城市的战略规划? 答:您好,2024年受整体房地产行情影响,行业销售整体呈现下降趋势。为应对市场环境变化,近两年公司积极进行产品力升级打造。 结合房地产发展新模式以及"好房子"需求的新特点、新变化,扎实开展第四代住宅产品、商办地块项目、商业智能化技术研究,持续完善产品标准化体系,丰富产品线。制定《住宅公共区域配置标准细则》,在户型空间、居住体验方面实现了迭代升级,产品竞争力实现了有效提升。感谢您的关注。 9、2024年营销费用率同比上升至3.5%,但渠道带客占比仍不足40%,如何通过全民营销系统升级(佣金实时结算)、线上VR看房 平台优化(转化率提升至12%)或与抖音本地生活合作(直播获客成本降低40%)提升营销效率?是否有建立客户画像大数据分析系统?答:您好,公司近年来坚持向精细管理要效益,持续提高全过程成本管控水平,严格费用管理,压减各项费用支出,但受整体房地产行业下行影响,2024年度销售费率较上年一定程度有所上升。为此,公司积极进行线上营销创新,开展了天地源6？18超级直播秀,实现引流获 客的新突破;目前正在积极推进抖音直播间搭建和培育,持续拓展和丰富线上营销宣传渠道并提升营销效率。感谢您的关注。 10、2024年代建业务收入同比增长120%但毛利率仅9.5%,如何通过政府代建项目全周期成本管控(BIM技术降低变更率至3% 以下)、商业代建品牌输出(收取销售额3%管理费)或与华润置地共建代建业务标准体系(获CMMI3级认证)提升盈利能力?是否有参与城市更新代建项目获取土地资源? 答:您好,公司2024年暂未涉及代建业务。下一步公司将根据经营发展安排,构建地产开发和资产运营双轮驱动的经营模式,全力以赴 应对宏观经济和行业环境的变化。同时,公司积极应对行业长期变局,着力提升主业经营质量的同时,聚焦新质生产力及消费升级等新兴领域,通过投资并购、资源整合等方式,打造新的竞争优势,拓展未来发展空间。感谢您的关注。 1 1、2024年结算毛利率降至18.7%,较行业平均低5.2个百分点,如何通过土拍市场勾地模式(获取低成本地块)、建筑供应链集中 采购(钢材/水泥成本降低12%)或存量车位资产证券化(REITs发行规模超10亿元)改善利润空间?是否有推进代建代管业务轻资产转型的具体方案? 答:您好,2024年受整体房地产行情影响,公司毛利率水平较上年有所下降。为此,一方面,公司坚持向精细管理要效益,持续提高全过 程成本管控水平,在策划定位、产品设计、施工管理、营销创新、制度流程等方面,优化成本管控措施,提质降本增效;另一方面,积极构建地产开发和资产运营双轮驱动的经营模式,全力以赴应对宏观经济和行业环境的变化。2024年以公寓资源为突破口,确定了重庆水墨江山长租公寓和珠海上唐府长租公寓+酒店的业态定位,创建了"天地源唐潮公寓"品牌,天地源唐潮公寓重庆水墨江山店出租率保持在90 %以上,荣获中国房地产业协会评定的"2024长租公寓品质发展TOP10",资产运营业务取得了有效突破。感谢您的关注。 12、2024年绿色建筑认证项目占比不足20%,但政策要求2025年新建项目100%达标,如何通过超低能耗建筑技术集成(气 密性指标≤0.6次/h)、光伏建筑一体化(BIPV装机容量超50MW)或与隆基绿能共建零碳社区示范项目(获LEED铂金认证)抢占市场先机 ?是否有建立绿色建材集中采购平台? 答:您好,感谢您的建议,按照住建部"好房子"建设标准,公司在生产经营过程中,通过大力推广信息管理技术、采用新材料、新工艺,积极践行创新、绿色的新发展理念。感谢您的关注。 13、2024年员工总数同比下降12%,但管理费用率同比上升1.8个百分点,如何通过区域公司平台化改造(撤销城市公司层级)、 数字化人力系统升级(人力成本降低25%)或实施项目制合伙人机制(超额利润分成比例达15%)提升组织效能?是否有开展管理层竞聘上岗优化人才结构? 答:您好,公司坚持"有为有位、能上能下"的用人原则,持续优化薪酬体系,充分发挥绩效考核的激励导向作用,持续提升组织效能。感谢您的关注。 14、2024年客户投诉中工程质量问题占比达41%,如何通过全装修房工艺工法标准化(空鼓率控制在0.5%以内)、第三方飞检制 度(覆盖100%在建项目)或与中建三局共建质量管控实验室(获鲁班奖技术认证)提升产品品质?是否有建立客户质量投诉快速响应机制 ? 答:您好,公司以客户"好房子"需求为导向,不断加强客户敏感点研究,创新产品设计,完善产品标准化,提升业主居住体验;同时,在项目建设过程中,加强工程管控,通过全过程精细化管理,努力提高产品品质。感谢您的关注。 15、2024年商业运营收入占比仅6.3%,但空置率达22%,如何通过"首店经济"招商策略(引入蔚来中心等体验式业态)、社区 商业O2O平台建设(线上订单占比提升至35%)或与万达商管成立合资公司(轻资产输出管理面积超50万㎡)提升运营效率?是否有开展商业资产REITs发行筹备? 答:您好,感谢您的建议。公司将积极构建地产开发和资产运营双轮驱动的经营模式,努力探索非住存量资源盘活的新思路,不断提升运营 效率,全力以赴应对宏观经济和行业环境的变化。感谢您的关注。 16、2024年有息负债率攀升至79%,但融资成本仍维持6.8%,如何通过发行绿色公司债(募集资金用于超低能耗建筑)、供应链ABS融资(应收账款盘活规模达25亿元)或引入险资长期股权投资(合作开发养老地产项目)优化债务结构?是否有与国有大行签订战略合作协议降低综合融资成本? 答:您好,多年来公司凭借稳健的经营和良好的企业信用,与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系,在融资规模和融资利率方面 取得了相对优势。同时,公司积极开展创新融资业务,不断改善公司债务结构。下一步公司将持续深入研究并利用好国家各项金融支持政策 ,结合经营发展安排及资源情况等,科学做好融资安排,积极优化债务结构、合理降低融资成本。感谢您的关注。17、2024年客户满意度调查显示物业服务评分仅72分,如何通过"物业+养老"服务模式创新(嵌入式养老机构覆盖率提升至30 %)、智慧社区平台升级(接入城市大脑实现政务服务互通)或与万物云合资成立物管公司(管理面积突破2,000万㎡)提升品牌溢价?是否有开展物业费预缴折扣活动改善现金流? 答:您好,2024年9月,公司原下属西安天地源物业、深圳天地源物业、陕西天投物业股权已分别完成股权转让工商登记变更手续,