南山控股机构调研纪要

南山控股机构调研报告 调研日期:2025-05-20 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口,是一家综合性上市企业集团,以现代高端仓储物流为战略性业务,涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。公司控股股东中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年,是中国第一家国有控股混合所有制企业,袁庚先生为集团创始人、首任董事长兼总经理。 2025-05-20 董事长舒谦,独立董事余明桂,董事 、财务总监兰健锋,副总经理、董事会秘书蒋俊雅 2025-05-202025-05-20 深圳证券交易所互动易平台“云访谈”( 业绩说明会,网络远程 http://irm.cninfo.com.cn/) 南山控股2024年度业绩说明会采用网络远程方式进行,面向全体投资-者- 本次网上业绩说明会,投资者积极参与和公司之间的交流互动。公司参会嘉宾与投资者互动的主要内容如下: 1、董事长你好,您同时也是公司控股的中国核能科技的董事长,请问中国核能科技在集团内的地位如何,是否与当前的主业具有协同效应 ,如何实现这种协同关系?谢谢。 答:中国核能科技董事会主席目前由李鸿卫先生担任。公司积极践行国家双碳战略,持续推动中国核能科技新能源业务高质量发展。中国核能科技近几年电站累计装机规模保持高速增长,2024年实现储能业务从无到有取得零的突破,零碳园区建设也在加快推进。此外, 中国核能科技积极推动与宝湾物流、工业园区等单位共同开展园区分布式光伏、工商业储能项目,绿色效益和经济效益实现"双赢",产业协同取得显著成效。 2、控股股东对海城锦的业绩补偿是否已全额支付? 答:控股股东中国南山已全额支付业绩承诺补偿款,关于海城锦的业绩承诺补偿义务已履行完毕。根据企业会计准则相关规定,公司2021年合并海城锦属于同一控制下企业合并,业绩承诺补偿款作为合并对价的或有对价,应当冲回2021年初始投资成本与支付对价之 间的差额所调减的资本公积,相关的账务处理已经反映在2024年年报中。详细情况请查阅公司于2025年4月29日披露的《关于深圳市海城锦实业发展有限公司业绩承诺补偿的进展公告》(公告编号2025-028)。 3、公司今年一季度盈利,是不是意味着最艰难的时期已经过去了呢? 答:公司2025年一季度实现营业收入40.60亿元,同比增长205.09%;归属于上市公司股东的净利润2.45亿 元,同比增长296.94%。营业收入与利润增加,主要系本期房地产业务销售结转增加。随着房地产政策相关措施持续落地,市场有望逐步企稳,公司将密切关注行业政策动态,多措并举加速房地产项目存量去化,保证现金流安全,实现公司未来持续稳定发展。 4、宝湾物流出租率是否下滑? 答:公司仓储物流业务整体表现稳定,凭借卓越的资产运营管理能力,宝湾物流2024年仓库平均使用率为88.7%,保持"优于同行、好于周边"的市场竞争力。 5、公司市值管理有什么计划和措施? 答:公司在市值管理方面已有相应的规划,涵盖经营优化、股东回报、投资者关系管理等多维度举措,旨在提升公司价值,具体详见公司于2025年4月28日披露的《关于估值提升计划的公告》(公告编号2025-023)。公司业绩及二级市场表现受到宏观形势、 行业政策、市场情况等诸多因素影响,相关目标的实现情况存在不确定性。敬请投资者理性投资,注意投资风险。6、公司连续两年进行资产的大幅减值,2024年更是在2023年减值5亿元基础上进行11亿元的资产减值,请问公司的减值 是否充分,是否合理反应了资产质量?位于深圳赤湾的不动产项目2024年是否进行恰当的减值计提? 答:公司严格遵循《企业会计准则》以及有关会计政策的规定,对存在减值迹象的资产计提相应的减值准备。2024年末,公司以账面 成本、周边竞品售价及近期成交价格为核心维度,开展多维度减值测算,年度计提资产减值准备金额符合公司的实际情况,有助于真实反映企业财务状况。截至2024年末,海城锦公司的存货资产减值迹象尚不明显,未计提存货跌价准备。 7、董事长你好,公司多次说要转型升级,请问公司转型的目标是什么,是否有可实现的计划,公司在行业上对标的企业有哪些? 答:公司坚持稳中求进的工作主基调,紧密围绕"不动产开发和运营管理能力",根据宏观环境、市场变化和资产情况等综合考量,有序进 行资源盘活和调配,提升资产效益,打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。近年来,公司积极寻找发展新动能,探索实践基金、REITs等资本手段,如公司作为原始权益人的华泰宝湾物流公募REIT成功发行上市,打通"募投建管退"物流仓储资产管理闭环;入股 中国核能科技,布局新能源发电业务;参与投资设立的工业园区Pre-REITs并购基金,已完成项目收购等。