主要收益率指南——2025年5月
核心观点与关键数据
Knight Frank Intelligence 发布的2025年5月主要收益率指南显示，英国商业地产市场收益率呈现分化趋势。整体而言，零售、办公和仓储等资产类别表现不一，受宏观经济和政策影响显著。
零售资产
- High Street零售（机构大额交易）：表现稳定，二级市场表现优秀，区域城市和本地方案均保持稳定。
- 购物中心（可持续收入）：邻里计划稳定，但假设超市收入低于25%。开放A1公园和优质二级开放式A1公园表现稳定，大宗商品公园和优质二级大型货物园区表现良好。
- 外出时零售：Solus Open A1（15年收益）和Solus Bulky（15年收益）稳定。
- 食品店折扣商：20年租赁期，5年指数化调整，表现稳定。
- Prime Leisure Parks 和 优质二级休闲娱乐公园 表现稳定。
办公资产
- City Prime（10年）：表现积极。
- West End：Prime Core（Mayfair & St James's） 和 非核心区域（苏豪区与菲茨罗维亚区） 均表现积极。
- 主要区域城市（10年） 和 主要区域城市（5年） 表现稳定。
- 次要的、地区城市 和 东南城镇（10年/5年） 表现稳定。
- 东南商务园区（10年） 和 东南商业园区（5年） 表现稳定，但 东南地产 出现负面趋势。
仓储与工业资产
- 主要分销/仓储（20年[NIY], 更高的OMV/指数） 表现稳定。
- 主要分销/仓储（15年，运营和维持收入） 和 二级分销（10年，运营毛收入增长率） 表现稳定。
- 伦敦主要地产 和 仓库&工业 表现稳定，优质现代英国其他地区地产 和 优质次级地产 表现稳定。
- 汽车展厅（20年与指数提升及经销商契约） 表现稳定。
其他资产
- 预算酒店区域（20年，每5年指数化审查） 和 学生住宿（伦敦黄金地段/主要区域） 表现稳定。
- 医疗保健（非营利运营商，30年，年度指数审查） 和 专家行业医疗保健（特殊目的载体信贷，30年期，年度指数审查） 表现稳定。
- 数据中心（租赁，15年，年度指数化） 和 生命科学（15年） 表现稳定。
- 稳定收入条（50年，年度RPI/CPIH+1%RRs，年金等级） 和 地租（125年，年RPI/CPIH+1%调整率，<15% EBITDA cover, Vacant Possession cover <40%） 表现稳定。
市场趋势与政策影响
- 英国养老金基金被鼓励支持国内私募市场，目标至2030年配置10%资产，以刺激经济增长。
- 债券收益率在波动后趋于稳定，10年期金边债券收益率降至约4.50%。
- 关税带来的需求冲击支持较低通胀，市场预期英国央行将再降25个基点两次，银行利率年底降至3.75%。
研究结论
英国商业地产市场收益率受宏观经济和政策影响显著，零售和办公资产表现分化，仓储和工业资产相对稳定。政策支持私募市场发展，但市场仍存在不确定性，需关注利率和通胀变化。
