证监会：抓紧研究制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法

本周行情回顾： 本周REITs指数上涨0.39%，沪深300累计上涨2.00%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数上涨1.32%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.00、-0.16、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.25、0.31。 行业基本情况： 重要政策：1）5月7日，中国证监会主席吴清在参加国新办新闻发布会时表示强化多层次资本市场产品和服务的支持，支持上市公司利用股债、REITs等多种工具来开展直接融资。2）5月9日，中国证监会印发2025年度立法工作计划。在加强对资本市场相关主体的规范方面，提出包括制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》和修订《期货从业人员管理办法》《证券期货基金经营机构信息科技管理办法》。 重点事件：1）易方达华威市场REIT等3单REITs发布分红公告。2）华夏越秀高速REIT公布其下项目湖北汉孝高速3月份的运营数据。3）中金重庆两江REIT将在2025年5月15日召开投资者活动。4）华夏南京交通高速公路REIT将在2025年5月22日召开投资者活动日。5）国泰君安临港创新产园REIT(扩募)项目的审核状态更新为“已反馈”。6）中金唯品会奥特莱斯REIT项目的审核状态更新为“已申报” 交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为17.7亿（+9.0%），日均换手率为0.4%（+0.0pct），其中，高速公路3.8亿(-4.2%)、0.3%(0.0pct)，生态环保0.8亿(+17.0%)、0.5%(+0.1pct)，清洁能源1.9亿(-30.5%)、0.4%(-0.2pct)，产业园区4.0亿（+18.8%)、0.5%(+0.1pct)，仓储物流2.8亿(+26.2%)、0.4%(+0.1pct)，保租房2.5亿(+37.2%)、0.6%(+0.1pct)，消费类1.8亿(+48.6%)、0.3%(+0.1pct)。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场政策 1）5月7日，中国证监会主席吴清在参加国新办新闻发布会时表示强化多层次资本市场产品和服务的支持，支持上市公司利用股债、REITs等多种工具来开展直接融资。2）5月9日，中国证监会印发2025年度立法工作计划。 在加强对资本市场相关主体的规范方面，提出包括制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》和修订《期货从业人员管理办法》《证券期货基金经营机构信息科技管理办法》。 图表1：本周REITs政策汇总 本周市场动态 1）易方达华威市场REIT等3单REITs发布分红公告。2）华夏越秀高速REIT公布其下项目湖北汉孝高速3月份的运营数据。3）中金重庆两江REIT将在2025年5月15日(星期三)召开投资者活动。4）华夏南京交通高速公路REIT将在2025年5月22日召开投资者活动日。5）国泰君安临港创新产园REIT(扩募)项目的审核状态更新为“已反馈”。6）中金唯品会奥特莱斯REIT项目的审核状态更新为“已申报” 图表2：本周REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.39%，沪深300累计上涨2.00%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数上涨1.32%。 图表3：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.00、-0.16、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.25、0.31。 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周53支REITs上涨，0支持平，12支下跌，整体上涨0.39%，其中华安百联消费REIT涨幅最大为6.68%，国君东久产园REIT跌幅最大为2.82%，同期沪深300上涨2.00%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.11%，中证转债指数上涨1.32%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.45、0.29、-0.08、-0.42、-0.51、-0.58。近一个月高速公路、仓储物流、产业园区、清洁能源、保租房、消费、市政环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.65、0.37、0.25、-0.11、-0.17、-0.44、-0.57。 图表8：REITs指数与对应板块相关性 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：市政环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为17.7亿（+9.0%），日均换手率为0.4%（+0.0pct），其中，高速公路3.8亿(-4.2%)、0.3%(0.0pct)，生态环保0.8亿(+17.0%)、0.5%(+0.1pct)，清洁能源1.9亿(-30.5%)、0.4%(-0.2pct)，产业园区4.0亿（+18.8%)、0.5%(+0.1pct)，仓储物流2.8亿(+26.2%)、0.4%(+0.1pct)，保租房2.5亿(+37.2%)、0.6%(+0.1pct)，消费类1.8亿(+48.6%)、0.3%(+0.1pct)。 图表16：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在-0.82%到11.44%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.44%)、平安广州广河REIT(10.80%)，估值收益率较低的有平安宁波高投REIT(0.02%)、工银蒙能能源REIT(-0.82%)。P/NAV方面，整体在0.71到1.73之间，其中P/NAV较高的有华夏北京保障房REIT(1.73)、嘉实中国电建REIT(1.72)，P/NAV较低的有华夏和达高科REIT(0.88)、华夏中国交建REIT(0.71)。 图表17：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、2单仓储物流REITs、5单保租房REITs、3单消费类REITs。 图表18：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。