房地产行业“存量化解”相关政策及落地情况简析总结
一、核心背景与政策目标
当前中国房地产市场深度调整，面临库存高企、房企资金链紧张及保障性住房供给不足等问题。2023年中央提出“盘活存量资产”，2024年及2025年密集出台政策，通过专项债收购存量商品房转化为保障性住房，加速“存量化解”。
二、关键政策与落地情况
1. 存量土地收储
- 政策重启：2024年10月财政部明确专项债可用于土地收储，随后自然资源部等发布细化政策，明确收储范围（企业无力开发或已供应未动工的住宅、商服用地等）及“就低原则”定价。
- 全国进展：截至2025年4月，全国公示拟收储848宗土地，面积4,030.1万平方米，金额1,282亿元。广东省是主力，合计239宗，面积1,073.3万平方米。
- 价格与发行：收储价格普遍低于出让价（多数在0.8-1.0倍），但实际发债金额仅占公示金额约三分之一，部分省市落地进度较缓。
2. 收购存量商品房用作保障性住房
- 政策推进：2024年5月起，央行提出3,000亿保障性住房贷款收储，国务院明确支持收购存量房用作保障房，并允许专项债用于此用途。
- 地方行动：多地市（如佛山、长沙、哈尔滨等）指定国企作为收购主体，以同地段保障房重置价（划拨成本+建安成本+≤5%利润）为上限，收购已建成未售商品房。
- 进展与贷款：部分城市已完成收购（如福州154套），首笔贷款在长沙等地落地，后续金融机构支持力度加大，预计覆盖城市及金额持续扩大。
三、问题与建议
- 主要挑战：
- 资金压力：专项债额度有限，收储土地发债进度慢；保障房租金回报低，难以覆盖债务。
- 房源适配性：存量房多为大户型，与保障房需求（中小户型）不匹配，改造成本高；区位错位可能导致空置。
- 参与方积极性：地方政府面临专项债额度、调规等难题；房企对折价收购意愿不足，优质房源供给受限。
- 建议：
- 资金：拓宽来源（引入社会资本、REITs模式），延长专项债还款期限。
- 房源：优先收购符合保障需求的中小户型现房，降低改造成本。
- 积极性：出台细则明确额度与价格标准，给予房企税收优惠或融资支持。
四、研究结论
专项债收购存量商品房用作保障房是短期去库存与长期住房保障的有效结合，但需解决资金、房源适配性及参与方积极性等问题。未来需优化政策设计，完善长期体系建设，确保政策可持续性。
