于变局中开新局——中国不动产行业开启发展新周期

卷首语：于变局中开新局 ——中国不动产行业开启发展新周期 2025年是“十四五”规划收官之年，也是全面深化改革、推进中国式现代化建设的起步之年。中央的风险化解思路和改革路径已经清晰，不动产行业正迎来一场关乎发展模式、基础制度乃至生态格局的深刻变革。李强总理近期强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。 去年，保利发展在行业深度调整期，提出新的“不动产观”，率先呼吁稳定资产价格、全面推动预期改善，与中央“止跌回稳”的精神高度契合，充分展现了公司的战略前瞻性。过去一年，中央在多次重要会议上强调促进房地产稳定。今年全国两会期间，住建部提出，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。前方的道路已经无比清晰，但当前内外部形势复杂多变，关键是要做好自己的事，坚决贯彻执行党中央的决策部署，确保行业和企业行稳致远。 本次白皮书由保利发展战略研究院联合保利和润研究院撰写，旨在精准把握行业趋势，深入分析新周期阶段特征，探索中国不动产行业“向新求质”、企业“焕新笃行”的路径与未来。 一、“止跌回稳”仍是首要任务 去年“926”中央政治局会议，以前所未有的决心和力度，首次将“促进房地产市场止跌回稳”置于重要议程，对稳定市场预期起到了极其关键的作用。此后，政策组合拳的密集发力带来了积极改变，市场出现结构性的止跌回稳。在政策持续调整和加快落地的支持下，局部的热度有望带动整体市场进一步回稳，最终实现信心的完全恢复和趋势的根本扭转。 我们仍需秉持“不动产生态系统思维”，认识到市场的回稳不应止步于结构性的修复，而应是整个生态系统的再平衡。尤其重要的是，不动产市场最终离不开宏观经济的整体向好，以及居民就业和收入预期的持续改善。唯有供给、需求、金融、财税等多维度政策协同发力，并与提振经济的大方向同频共振，方能真正夯实市场回稳的基础，共建稳定健康的行业生态。 二、时代转变与模式重构：“向新求质”引领行业未来 倘若将视线拉长，我们必将对中国不动产行业的长远发展持有坚定信心。这份信心正是建立在对中国经济发展新动力和行业转型新动向的深入理解之上。 我们正处在一个由科技革命驱动深刻变革的时代，新质生产力的纵向突破和横向突围，为中国经济注入强大动能，不动产行业的发展基础依然稳固。不动产价值是经济基本面 的映射，在经济增长方式转型升级的大背景下，中国资产也将迎来重估机遇。 在宏大的叙事转向下，中国不动产行业正经历着从“开发时代”向“不动产时代”的深刻转变，逐步构建起新的发展模式，并呈现出四个新的特征： 一是品质创新驱动发展，企业竞争从同质化规模扩张，转向差异化、创新发展，更注重产品价值和用户体验；二是运营管理更加精细，效率和成本控制成为生存关键；三是产业生态全面升级，从单一开发销售延展至“开发-运营-资管-服务”的完整链条；四是基础制度规范完善，引导行业构建起更健康、可持续的新发展模式。未来企业之间的竞争，将围绕稳健经营、精准投资、卓越产品力、高效成本控制以及强大的资产运营和服务能力展开。 三、企业应变与路径探索：“焕新笃行”拥抱变革浪潮 保利发展早在2018年就已洞察行业趋势，提出了“不动产生态发展平台”战略，并基本完成了上下游产业链的布局，是头部房企中布局时间较早、产业较完整的企业之一。我们历年的白皮书也在探索专业品牌房企，如何从开发商、发展商的角色，升级为运营商、服务商。 但这次战略升级没有教科书答案，也缺乏经验坐标参考系。中国不动产的规模早已远超曾经对标的对象，我们的土地制度、政策环境、消费习惯与发达国家存在显著差异，其 中蕴含的机遇也是其他地区所无法比拟的。中国不动产企业要穿越这一“无人区”，只有回到行业底层运行规律本身，构建新的“不动产发展观”，才能创造出具有中国特色的新商业范式。这里分享一些保利发展的探索和思考。 一是中国不动产企业将走向综合化、集成化。由单一的开发销售，转变为不动产投资开发、不动产经营与不动产综合服务齐头并进的新业务格局。利用地产开发原有的规模优势、人才经验和资源沉淀，抓住人工智能、大数据、物联网在空间科技领域带来的历史性机遇，通过横向不同业态的贯通，和纵向上下游的延伸，提供更好的产品和服务，最终实现创新应用、价值创造的最大化。 二是重塑“以客户为中心”的核心价值观。不动产的客户包括居民、企业和政府，关键是建立贯穿全流程的客户研究体系，真正理解、满足乃至引导客户需求：居民层面，人民对美好生活的追求永远存在，科技住宅、居住环境升级改造、体验式商业、健康养老等新需求层出不穷。企业层面，产业园区、物流地产、数据中心等新业态方兴未艾；小型化、敏捷化的中小企业，不仅需要灵活多变的办公空间，更需要定制化、内嵌式的服务。“新质生产力的基础设施服务商”发展前景广阔。政府层面，赋予企业“城市运营商”角色，期待其在公共服务、基层治理和民生保障中，发挥更大的效能。 三是围绕“不动产+”，商业模式、业务结构、产品和服务品质“三维焕新”。时代的浪潮奔涌向前，身处其中的不动产企业，唯有主动求变，方能“焕新笃行”。新的商业模式方面，要利用好专业能力，发力轻资产模式，与文旅、会展、康养、数字基建、科技创新等产业深度融合。新的业务结构方面，要积极拓展运营、服务边界，形成新的盈利模式和增长点。新的产品和服务品质方面，要打造“好房子”、提供“好服务”、创造“好生活”，满足人民对美好生活的向往。 中国不动产行业正站在历史的交汇点，挑战之中孕育着新生，困难之下潜藏着转机。我们坚信，那些能够洞察趋势、勇于革新、坚守品质、以客户为中心的企业，定能在时代的浪潮中劈波斩浪、焕新笃行，共同塑造中国不动产行业更加健康、可持续的未来！ 第一部分持续用力推动房地产市场止跌回稳一、中央多次表态，体现稳定不动产的决心 （一）“稳住楼市”成为各方共识 中央经济工作会议和中央政治局会议都明确强调“稳住楼市股市”，2025年政府工作报告也首次把“稳住楼市股市”写进经济社会发展总体要求。这是中央第一次在宏观调控中强调资产价格，其重要意义和坚定决心得到充分彰显。去年，保利发展率先在多个城市开展“保价行动”，带头响应中央精神，稳定市场预期，发挥了重要的示范效应。 不动产的定位和价值更加清晰。从“支柱产业”到“顶梁柱”“压舱石”“风向标”，不动产在社会经济运行中的复合、枢纽角色得到更深刻的认识。一方面，房地产是老百姓资产最大的部分，直接关系到人民群众的获得感、幸福感。另一方面，住房消费是大宗消费的重要一环，住房消费的恢复是带动居民消费全面恢复的关键。楼市股市稳住了，可以释放财富效应，更好地提振消费，促进物价温和回升，具有全局和战略意义。 各方都在盼望“稳住楼市股市”。在当前的各个领域和不同层面，人们都在盼望资产价格的企稳。对普通居民家庭而言，他们对资产保值增值和改善居住条件抱有最朴素的愿望，渴望能买到高品质的“好房子”，希望楼市止跌回稳。 （二）政策“组合拳”更具系统性和针对性 去年“926”中央政治局会议首次提出促进楼市“止跌回稳”，定调更加直接、正面，释放出极强的稳市信号，对于提振市场信心、改善预期起到了极其关键的作用。 此后，国家部委和地方政府出台了一系列支持政策，包括近年来力度最大的12万亿一揽子化债方案；出台“四个取消、四个降低、两个增加”，清理限制居民合理住房消费的各类政策措施；进一步扩大城中村改造范围，重启货币化安置；并通过专项债推动收购存量土地和存量商品房。这些重磅政策的持续发力，推动市场开始走向止跌回稳的通道。 二、市场阶段性局部止跌，回稳基础仍需夯实 （一）“926新政”后市场信心得到提振 全国房地产市场各项指标向着止跌回稳方向迈进。2025年1-3月，全国新建商品房销售金额、房地产开发到位资金同比降幅，较去年全年分别收窄15、13.3个百分点。 核心城市、核心区域回稳态势明显。2024年9月至2025年3月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6城的二手房及新房成交均显著回暖，月度成交面积连续6个月同比正增长。例如，北京、上海一季度多个核心区大盘入市取得较好业绩；广州、深圳新房整体量价表现平稳；杭州在“科创六小龙”热潮带动下，市场预期转好，市区新房已获取预售证的库存去化周期低于4个月；成都部分核心区的项目收回折扣，价格较最低位水平回升超10%。 （二）“小阳春”结构性明显，有望带动整体企稳复苏 春节后，市场迎来局部“小阳春”行情，部分城市核心区域领跑大市，土拍市场热点频出，市场信心边际改善，“点 状破冰、以点带面”推动市场企稳的可能性加大。 二手房市场反弹势能较强。在限制性政策松绑和交易税费减免的带动下，二手房市场已从去年的信心不足、预期悲观，转为买卖双方正常博弈。重点监控的城市中，二手成交套数已经持续两个季度同比回正（剔除春节影响），3月同比增幅为20%。短期看，二手房热度高于新房市场，如市场信心进一步夯实，置换链接畅通，则可对新房市场形成支撑。 热点城市土地市场率先回暖。2025年一季度，全国土地成交平均溢价率达到13.6%，是自2021年三季度以来首破10%。3月以来，北京、上海、杭州、成都等城市的稀缺地块陆续面市，多次刷新地价纪录，民营房企参拍的积极性明显提高。土地市场热度带动周边新房销售提振，部分项目出现 提价热销现象，但城市内部冷热分化仍十分明显。 总的来看，去年四季度以来，房地产政策“组合拳”落地显效，各方面出现积极变化。我们相信，随着政策的进一步出台和落地，局部的市场修复有望带动更多城市和板块的企稳，止跌回稳的基础将更加牢固，行业的生态体系也将更加健康和稳定。 （三）一揽子提振政策逐渐起效，但商办经营压力仍存 居民的消费模式和工作生活方式持续转变，实体商业与办公空间的需求结构发生根本性改变，线上消费占比提升挤压实体零售空间，混合办公模式的常态化使得企业普遍缩减办公面积。 供给端，各地政府正积极采取措施，缓解商办供需矛盾， 包括减少商办用地的供给，收购存量未开发土地，或调规转性。需求端，“以旧换新”政策带动消费增长，春节期间，一二线城市线下商圈客流同比增长12%-15%，销售额同比增幅略低，同比增长8%-10%；三四线城市客流同比增长21%-23%，销售额同比增长13%-15%。去年四季度，部分城市写字楼吸纳量有所回升。 但从整体上看，供求矛盾仍然较大。运营主体仍需加大招商力度、创新运营方式，寻找突围方向；并积极通过经营贷、创新融资等方式，减轻资产压力。 三、政策仍在持续发力，以生态思维稳定市场 不动产是一个庞大而复杂的生态系统，不仅仅有新建住房，还包括二手房、土地、商业、办公、厂房、仓储等各种存量资产。其作为实体经济的载体，和金融体系的底层资产，深度内嵌于整个经济系统之中，与居民、企业和政府的资产负债表密切相关，影响消费、投资、债务、储蓄、生产、财政等方方面面的经济行为。 这样的生态系统“牵一发而动全身”，系统当中的任何主体，其决策行为都会对外部生态产生直接或间接的影响。我们既要关注可见的成交量价走势，又要关注背后参与主体的预期、信心和健康状况。市场预期是影响经济活动的重要因素，市场经济很大程度也是预期经济。宏观政策正通过预 期管理和引导，实现稳预期、强信心与稳经济的相互促进、良性循环。 下一步，各地将贯彻落实中央决策部署，采取系统性思维，加快政策落实落地，持续提升居民家庭、企业主体、地方政府、金融机构的信心和预期。在各方的共同努力下，不动产生态体系正在逐步走向全面的修复和重新平衡。 （一）提振经济，改善居民就业和收入预期 全国两会强调将“稳增长”作为首要任务，提出将“实施更加积极有为的宏观政策”。中央和地方将加大支出力度，4%的赤字率和4.4万亿的地方专项债均为历史高位，且明确要求前置发力。春节后，各地已抓紧上马或启动新项目，有望带动企业和民间投资，创造更多就业机会，有利于稳定居民对未来的预期。 （二）加大住房去库存、促消费，恢复市场供求平衡 一是