负担得起的住房，负担不起的信贷？制造业住宅的集中化和高成本贷款

住房可负担性，信贷不可负担？活动房屋的集中与高成本放贷 由 Sebastian Doerr 和 Andreas Fuster 撰写 货币与经济部门 JEL分类：G21, G23, L13, R31 关键词： manufactured homes, mortgage market,竞争，家庭金融，HOEPA BIS Working Papers是由货币与经济部门成员撰写的。国际清算银行部门，并偶尔由其他经济学家，并由银行发布。这些论文涉及当前热门话题。具有兴趣且具有技术性。其中表达的观点是它们自己的观点。作者的观点，而不一定是BIS的观点。 本出版物可在国际清算银行网站（www.bis.org）上获取。 © 国际清算银行 2025 年。版权所有。经说明出处，允许摘录或翻译简短部分。 ISSN 1020-0959 (print) ISSN 1682-7678 (online) 可负担住房，不可负担的信贷？活动房屋的集中与高额贷款 Sebastian DoerrAndreas FusterBIS & CEPREPFL, SFI & CEPR 2025年4月 摘要 政策制定者对 manufactured homes（美国最大来源的未补贴可负担住房）寄予厚望，以缓解住房供应短缺问题。本文表明，价值数十亿美元的 manufactured home 贷款市场高度集中，使贷款人能够收取远高于 site-built homes 的利率。贷款层面的数据显示，在贷款人集中度较高的地区，借款人面临的利率显著更高。来自监管 HOEPA 利率门槛上的堆积效应、工具变量分析以及 HOEPA 推行期间的双重差分分析，均表明存在因果关系。此外，我们证明在 manufactured home贷款市场扮演重要角色的整合型贷款人收取的利率尤其高，并提供了证据表明这些贷款人利用其对借款人的市场势力。 JEL代码: G21, G23, L13, R31.Keywords: 制造房屋、抵押贷款市场、竞争、家庭金融、HOEPA。 1 引言 几十年来，扩大 homeownership（拥有住房）一直是美国和其他国家公共政策的一个突出目标。拥有住房使家庭能够积累财富，并提供财务保障。Goodman and Mayer,2018;Sodini et al.,2023), 特别是针对传统上处于不利地位的群体 (Herbert等人,2014;Wainer和Zabel,2020).房主表现出更高的储蓄率(Di 等人,2007;Turner and Luea,2009)并能从比其他投资更高的内部收益率以及住房的有利税收待遇中获益。此外，住房财富可以通过缓解抵押品限制来刺激创业和投资(Corradin和Popov,2015;Schmalz et al.,2017;Bahaj 等人,2020). 然而，严重的住房短缺和房价快速上涨，威胁到扩大 homeownership 的目标。1飙升的建筑成本等因素导致住房供应赤字持续扩大。最新估计显示，该赤字高达惊人的400万套（Freddie Mac,2021).与此同时，过去几十年中典型美国家庭的成本大幅增加，降低了住房可负担性。 解决住房短缺问题的一种建议是使用活动房屋。活动房屋，也称为移动房屋，是工厂预制、永久性住所，在工厂制造后安装在地块上。其销售价格通常是同等规模现场建造房屋成本的一半以下，这主要反映了建设成本的大幅降低。因此，政策制定者对活动房屋寄予厚望，以缓解住房市场的供应紧张。2 manufactured homes currently house about 17 million Americans, making them the largest source of unsubsidized affordable housing.3制造住宅贷款的市场规模也相当可观：在2018年至2022年间，贷款机构发放了近一百万笔制造住宅抵押贷款，总金额约为1500亿美元，主要面向社会经济地位较低的客户。因此，制造住宅贷款的市场规模与其他重要贷款市场相当，例如年交易额达300亿美元的现金贷市场。4然而，尽管其重要性和规模， 制造住宅贷款的市场结构及信贷条件，与自建住宅的抵押市场相比，尚未得到学术研究人员的足够关注。 本文提供了新颖的证据，表明与现场建造的房产抵押贷款相比，制造住宅贷款市场具有显著的市场集中度，这导致了较高的利率。我们的研究使用了在《住房抵押贷款披露法案》（HMDA）下收集的制造住宅贷款的公开应用层级数据。我们首先提供了一系列关于制造住宅贷款市场的现象性事实。然后，我们表明市场集中度是制造住宅贷款利率较高的一个关键驱动因素。我们的研究结果还突出了整合型（“受制”）贷款人在市场集中度与利率之间联系中的潜在作用。 HMDA数据为贷款人、申请人和贷款条款提供了丰富的信息。自2018年以来，HMDA包含了针对制造房屋的新数据点，这对我们的分析至关重要。首先，HMDA提供了关于制造房屋是作为房屋和土地（抵押贷款）担保还是仅作为房屋（动产或个人财产贷款）担保的信息。其次，它表明制造房屋单元所在土地是自有还是租赁。这一区别使我们能够将样本限制在借款人拥有土地的房产上（HMDA中制造房屋贷款样本的三分之二），以确保与现场建造房屋的抵押贷款市场进行更紧密的比较。第三，HMDA包含关于贷款利率和利率利差的详细信息，利率利差被定义为贷款利率（以年百分比率、APR表示，其中包括前期费用）与同一时期向优质借款人发放的同类期限抵押贷款的平均APR（APOR）之间的差额。 我们的数据显示，与自建房屋抵押贷款相比，制造房屋贷款的利率（5% vs 3.6%）和利差（1.9个基点（pp）vs 0.5个基点）要高得多。房产价值与贷款金额更低，贷款期限更短，贷款价值比（LTV）更高。银行（即存款机构）在制造房屋贷款市场中的重要性低于自建房屋市场，且贷款更有可能被贷款人保留，而不是在二级市场上出售。与自建房屋抵押贷款相比，制造房屋贷款市场中的借款人收入较低，更有可能是白人、35岁以下或62岁以上。 我们也发现，预制房屋的贷款市场与建造房屋抵押贷款市场相比，具有明显更高的地方市场集中度。在平均县区，赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）——文献中常用的竞争标准衡量指标（例如Scharfstein and Sunderam,2016;Buchak和Jørring,2024),is 超过三倍。在制造房屋贷款市场中，每第三个县的人均住房价值指数（HHI）超过0.25，即被归类为高度集中；而在此建造房屋贷款市场中，只有2%的县被归类为高度集中。 基于这些事实，我们研究了本地市场集中度是否是导致利率差扩大的驱动因素。我们发现本地市场集中度与利率差之间存在高度显著的正相关关系。在我们的基准设定中，县级赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）每高10个基点（0.1），利率差相应也会高10个基点。这一结果与针对自建住房抵押市场的分析形成鲜明对比，在后者中，研究通常发现本地集中度指标与利率差之间关系甚微（Hurst等人,2016;Amel et al.,2018;Bhutta等人,2024;Buchak和Jørring,2024;Fuster 等人,2024).5 识别市场集中度对利率利差的影响存在一个担忧，即更高的利差可能反映出借款人特征的不同。例如，风险更高的借款人可能集中在市场更为集中的地区，从而导致市场集中度与利差之间存在正相关关系。为了考虑借款人特征的不同，我们的回归分析包含了贷款层面和借款人层面的控制变量，以及各种普查区特征。此外，我们首选的设定包含了县固定效应，这意味着时间不变的局部特征被吸收，而我们所关心的效应是基于各县市场集中度随时间的变化来识别的。 为进一步评估集中度与利率差之间的因果关系，我们采用Bartik风格的工具变量策略。我们首先根据各放款机构在2018年的初始放款额及全国放款增长增长率，预测2019至2022年每个县各放款机构的放款数量。随后，我们利用这些预测的放款数据重新构建HHI指数。由此产生的工具变量仅使用了放款机构初始本地市场份额的变动，以及后期全国放款增长所产生的变化。尽管初始放款额可能与未观察到的本地因素相关，但区域固定效应可以消除这一问题。两阶段最小二乘法（2SLS）回归证实了我们的基准结果：更高的市场集中度会导致显著更高的利率差。我们进行了大量额外的检验以确保该发现的稳健性。6 为了进一步验证市场集中度与利率差之间的关系，我们利用了利率差（rate spreads）的《房屋所有权与股权保护法》（HOEPA）阈值。HOEPA旨在确保那些利率差超过6.5个基点的贷款借款人能够清楚地了解贷款条款。因此，高成本抵押贷款受到额外的消费者保护措施，例如特殊披露和贷款特征的限制。此外，这些贷款还伴随着各种限制，并要求贷款人向借款人提供所有相关费用的透明信息。这些要求意味着贷款人需要承担显著更高的行政和合规成本，并使贷款人对发起超过阈值的利率差的贷款变得犹豫不决。Benzarti,2024). 首先，我们发现HHI对在捆绑区域内具有利率利差的贷款概率产生了积极且高度显著的影响[6。,6.：5个基点]。县内HHI增加10个基点，使得贷款在成堆区域具有利率差额的概率相对无条件平均值的4%增加0.15个百分点。这种成堆现象表明存在市场力量。在完全竞争的市场中，一个超过原产地成本会不连续增加的阈值会导致在阈值上方出现“缺失质量”的观测值，但没有成堆现象。然而，在存在市场力量的情况下，放贷人可以收取加价，使得利率差额超过贷款成本。因此，放贷人可以选择放弃部分租金，以避免支付与HOEPA相关的更高成本。由此产生的阈值下的成堆现象则表明存在市场力量（Bachas et al.,2021;Cox等人,2023). 其次，我们重点关注2014年1月HOEPA的引入，并估计了双重差分（DiD）回归。我们发现，HOEPA的引入显著降低了集中度较高的市场的利率利差。此外，市场集中度对阈值以下的聚集效应只有在HOEPA引入后才显现，而在2014年之前则没有聚集现象，且市场集中度与聚集效应之间不存在相关性。与我们的2SLS回归结果一致，这些结果表明利率利差与市场集中度之间的关系并非由借款人的不可观测信用风险驱动。 我们随后研究了制造住宅贷款市场集中度的一个重要影响因素，即整合性贷款人的存在，他们占我们样本中超过20%的贷款。我们表明，在控制所有借款人可观测变量以及县和年份固定效应的情况下，他们收取的利率差价比非整合性贷款人高1.8个百分点。这些更高的利率与整合性贷款人拥有信息优势（例如，因为他们比其他贷款人更了解抵押品质量）时人们所预期的结果相反；相反，这表明整合性贷款人可能在销售点利用其对借款人的市场力量进行剥削。 home.7 关于综合贷款机构利率差更高的替代解释是，它们属于捆绑策略的一部分：现金流紧张的买家可能愿意支付更高的利率，以换取其制造房屋的较低价格。我们通过两种方式对此进行检验，但未发现支持捆绑策略预测的证据。首先，综合贷款机构的利率差并非对低收入借款人（相对于其所在地区制造房屋的典型购买价格）表现出差异化更高，而这类借款人应从捆绑策略中获益最多。其次，我们解释说，捆绑策略预测在HOEPA（高成本住房公平法案）引入后，综合贷款机构的贷款金额和拒贷率应增加，但在数据中我们没有发现支持这些预测的证据。我们还研究了贷款机构融资成本差异作为综合贷款机构收取更高利率的替代解释（这些机构几乎将其所有贷款保留在资产负债表上），但发现支持证据很少。最后，我们证明在市场集中度更高的地区，综合贷款机构更有可能发放昂贵的动产贷款（而非以土地为抵押的抵押贷款），这暗示了引导行为。 尽管制造住宅贷款对低收入家庭市场具有重要性，但基本上没有关于该领域的学术研究。8我们系统地研究了抵押贷款市场中原型房屋贷款的放贷者集中度及其驱动因素，从而为文献和政策辩论做出了三点主要贡献。 首先，我们的研究结果表明，活动房屋并非解决美国住房危机的简单方