负担得起的住房，负担不起的信贷？制造业住宅的集中化和高成本贷款

由Sebastian Doerr和Andreas Fuster撰写 货币政策与经济部门 JEL 分类：G21, G23, L13, R31 关键词：预制房屋，抵押贷款市场，竞争，家庭金融，HOEPA 国际清算银行（BIS）工作论文由货币和经济部门的成员撰写。国际清算银行部门，以及不时由其他部门提供。经济学家撰写，并由该银行出版。论文涉及当前热门主题。兴趣浓厚，且具有技术性。其中表达的观点是作者的个人观点。作者，但不一定是BIS的观点。 本出版物可在国际清算银行（BIS）网站（www.bis.org）获取。 © 国际清算银行 2025. 版权所有。只要注明出处，可以复制或翻译简短摘录。 ISSN 1020-0959 (印刷) ISSN 1682-7678 (在线) 经济适用房，还是负担不起的信贷？工厂房屋的集中和高成本贷款 塞巴斯蒂安·多勒安德烈亚斯·福斯特国际清算银行（BIS）& 欧洲经济政策研究中心（CEPR）EPFL, SFI & CEPR 2025年4月 摘要 政策制定者对制造业房屋抱有很高的期望——它是美国最大的非补贴性经济适用房来源——以缓解住房供应短缺问题。本文表明，在价值数十亿美元的手动房屋贷款市场中，市场集中度较高使得贷款人能够收取远高于现场建造房屋的利率。贷款级数据表明，在贷款人集中度较高的地区，借款人面临显著更高的利率。来自监管HOEPA利率阈值聚集的证据、工具变量分析和围绕HOEPA引入的差异分析表明存在因果关系。我们进一步表明，在制造业房屋贷款市场中扮演重要角色的综合贷款人收取特别高的利率，并提供证据表明这些贷款人利用他们对借款人的市场权力。 JEL Codes: G21, G23, L13, R31.关键词: 造住房，抵押贷款市场，竞争，家庭财务，HOEPA. 1 引言 几十年来，扩大住房拥有率一直是美国和其他国家公共政策的一个主要目标。住房拥有权使家庭能够积累财富，并提供经济安全保障（古德曼与梅耶,2018;Sodini etal.,2023特别是对于传统上处于不利地位的群体（Herbert 等人,2014;Wainerand Zabel,2020). 房地产所有者表现出更高的储蓄率（迪等人,2007;特纳和刘华,2009）并从更高的内部收益率和与替代投资相比的有利税收待遇中获益。此外，住房财富可以通过放宽抵押品约束来刺激创业和投资（Corradin 和 Popov,2015;施马尔茨等,2017;巴哈吉等,2020). 然而，严重的住房短缺和房价的快速上涨，威胁到扩大 homeownership 的目标。1突增的建造成本，及其他因素，导致住宅供应缺口持续扩大。最新估算显示，这一数字高达惊人的四百万套（。Freddie Mac,2021). 同时，在过去的几十年中，典型的美国房价大幅上涨，降低了住房的可负担性。 一个针对住房短缺的拟议解决方案是制造房屋。制造房屋，也称为移动房屋，是预制、永久性住宅，在工厂建造后再安装在地块上。其销售价格通常比同等面积的现地房屋成本低一半，这主要反映了大幅降低的建筑成本。因此，政策制定者对制造房屋寄予厚望，以期缓解住房市场的供应约束。2 目前，制造房屋为大约1700万美国人提供住所，成为最大的非补贴性经济住房来源。3制造业住房贷款市场也相当庞大：在2018年至2022年期间，贷款机构发放了近一百万笔制造业住房抵押贷款，总额约为1500亿美元，主要面向社会经济地位较低的借款人。因此，制造业住房贷款市场在规模上与其他重要的贷款市场相当，例如，具有300亿美元年交易量的短期贷款市场。4尽管其重要性和规模很大，然而，尽管如此，…… 1查看《华尔街日报》：下一场住房危机：新房的历史性短缺;《纽约时报》：住房短缺不再是仅仅一个沿海危机了分号或空格《金融时报》：住房短缺风险打破美国梦.2查看经济顾问委员会，2021并且范尼梅（Fannie Mae）的《服务未充分服务市场计划》（\"Dutyto Serve Underserved Markets Plan\"）.3从...取出的数字Jensen(2024基于人口普查数据。行业出版物估计，制造住房居民数量超过2000万（例如见：）。此处).4市场贷款市场在经济学文献中引起了显著的注意，参见Stegman(2007);Agarwal等人(2009);梅尔泽(2011);Carrell and Zinman(2014);Di Maggio 等人(2020), 并Allcott 等人(2022），以及其他。关于对工资日贷款市场规模的估计，请参阅此处并且此处. 市场结构和对预制房屋贷款的贷款条件在学术研究人员中得到的关注很少，与现场建造房屋的抵押贷款市场形成鲜明对比。 本文提供了新的证据，表明制造业房屋贷款市场具有显著的市场集中度，与现场建造的房屋抵押贷款相比，这导致利率较高。我们的研究使用了在《住宅抵押贷款披露法》（HMDA）下收集的公共申请层面的制造业房屋贷款数据。我们首先提供了一系列关于制造业房屋贷款市场的典型事实。然后，我们表明市场集中是制造业房屋贷款利率较高的关键驱动因素。我们的结果还突出了集成（“专属”）贷款人在市场集中度和利率之间潜在联系中的作用。 HMDA数据提供了关于贷款机构、申请人以及贷款条款的大量信息。对于我们的分析来说至关重要，自2018年起，HMDA包含了特定于预制住房的新数据点。首先，HMDA提供了有关预制住房是否由住房和土地（抵押贷款）或仅由住房（动产或个人财产贷款）抵押的信息。其次，它指出了预制住房单元所在土地的所有权或租赁情况。这种区分使我们能够将样本限制在借款人拥有土地的财产上（HMDA中预制住房贷款样本的三分之二），以确保与现场建造住房抵押贷款市场的更接近比较。第三，HMDA包含了关于贷款利率和利率差的详细信息，这些信息定义为贷款利率（以年度百分比率APR表示，包括前期成本）与同一时间向优质借款人发放的类似期限抵押贷款的平均APR（APOR）之间的差额。 我们的数据显示，与现场建造的抵押贷款相比，预制房屋贷款的利率（5% 对比 3.6%）和利率差（1.9个百分比点（pp）对比 0.5 pp）显著更高。房产价值和贷款金额较低，贷款期限较短，贷款价值比（LTV）更高。在预制房屋贷款市场中，银行（即存款机构）比在现场建造市场中不那么重要，贷款更有可能被贷款人保留，而不是在二级市场上出售。与现场建造抵押贷款市场相比，预制房屋贷款市场的借款人收入较低，更有可能是白人，年龄在35岁以下或62岁以上。 我们也发现，预制房屋的贷款市场比现建房屋贷款市场具有更高的本地市场集中度。在平均县份中，赫希曼-赫尔芬达尔指数（HHI），一种在文献中使用的标准竞争度量指标（例如，Scharfstein and Sunderam,2016;布查克和约林,2024), 是 超过三倍之大。每三个县中就有一个HHI指数超过0.25，即被归类为高度集中，在制造房屋贷款市场中。这与仅占2%的高度集中县在现成房屋贷款市场中的比例形成对比。 受这些事实的启发，我们研究了地方市场集中度是否是导致更高利率差异的驱动因素。我们发现地方市场集中度与利率差异之间存在高度显著的正相关关系。在我们首选的设定中，县一级HHI每增加10个基点（0.1），利率差异也增加10个基点。这一结果与对现房抵押贷款市场的分析形成鲜明对比，在该市场中，研究通常发现地方集中度指标与利率差异之间关系不大（）。Hurst 等人,2016;Amel et al.,2018;Bhutta et al.,2024;布查克和约林,2024;Fuster 等人,2024).5 对识别市场集中度对利率差的影响存在的一个担忧是，更高的利率差可能反映了借款人特征的不同。例如，风险较高的借款人可能会聚集在更加集中的市场中，从而导致市场集中度和利率差之间存在正相关关系。为了考虑借款人特征的不同，我们的回归分析包括了贷款和借款人层面的控制变量，以及各种人口普查区特征。此外，我们首选的规范包括县固定效应，这意味着时间不变的地方特征被吸收，而影响则是根据县内随时间变化的市场集中度的变化来确定的。 为了进一步评估集中度和利率差异之间的因果关系，我们采用了Bartik风格的工具变量策略。我们首先基于2018年每个借款人在县内的最初贷款发放以及该借款人全国贷款发放的增长率，预测2019年至2022年每个借款人在每个县内的贷款发放数量。然后，我们使用这些预测的贷款发放数量来重建HHI指数。因此，得到的工具变量仅使用了来自借款人最初的地方足迹以及他们后续年份全国范围内增长的市场份额变化。虽然最初的贷款发放可能与未观察到的当地因素相关，但县固定效应可以吸收这一影响。两阶段最小二乘法回归（2SLS）确认了我们的基本结果：更高的市场集中度导致显著更高的利率差异。我们进行了大量额外的测试，以确保这一发现的稳健性。6 为了提供市场集中度和利率差之间的联系额外证据，我们利用了《住宅所有权和权益保护法案》（HOEPA）中关于利率差阈值的规定。HOEPA旨在确保那些借贷高成本贷款（定义为利率差超过6.5个百分点）的借款人清楚了解条款。因此，高成本抵押贷款会受到额外的消费者保护，例如特殊披露和贷款特征的限制。此外，它们附带各种限制，并要求贷方向借款人提供所有涉及成本的透明度。这些要求意味着贷方将面临显著更高的行政和合规成本，使贷方不愿发放超过阈值利率差的贷款（。本扎蒂,2024). 首先，我们发现HHI对贷款在聚集区域内具有利率溢价的概率有正向且高度显著的影响([6,6.5个百分点）。在县内HHI增加10个基点会使贷款在集中区域具有利率溢价的概率增加0.15个百分点，相对于无条件的平均利率4%。这种集中现象表明了市场力量。在一个完全竞争的市场中，一个导致原始成本突然增加的门槛会使得观察值在门槛上方缺失，但不会出现集中现象。然而，在存在市场力量的情况下，贷款人可以收取溢价，使得利率溢价超过贷款成本。因此，贷款人可以选择放弃一部分租金以避免支付与HOEPA相关的高昂成本。结果，低于门槛的集中现象表明了市场力量（）。巴哈斯等,2021;Cox 等人,2023). 其次，我们专注于2014年1月HOEPA的引入，并估计了双重差分（DiD）回归。我们发现，HOEPA的引入显著降低了更集中市场的利率差异。此外，市场集中度对低于阈值的聚集的正向影响仅在HOEPA引入后出现，而在2014年之前既没有聚集也没有市场集中度与聚集之间的相关性。与我们的二阶段最小二乘法（2SLS）回归结果一致，这些结果表明利率差异与市场集中度之间的关系并非由借款人不可观察的信用风险驱动。 我们随后研究了制造业住宅贷款市场中集中度的重要贡献者，即集成贷款机构的普遍存在，这在我们的样本中占贷款的20%以上。我们显示，他们收取的利率差价大约比非集成贷款机构高出1.8个百分点，即使控制了所有借款人可观测因素以及县和年份的固定效应。这些较高的利率与预期相反，如果集成贷款机构具有信息优势（例如，因为他们比其他贷款机构更好地了解抵押品质量）；相反，这可能表明集成贷款机构可能在销售点剥削其对借款人的市场力量。 主页7 一个对于集成贷款人更高利率差别的替代解释是，它们是捆绑策略的一部分：资金紧张的买家可能愿意支付更高的利率以换取其制造住房的更低价格。我们以两种方式测试这一观点，但并未找到支持捆绑预测的证据。首先，集成贷款人的利率差别对于低收入借款人（相对于他们所在地区制造住房的典型购买价格）没有显著差异，这些借款人应该从这种捆绑中获益最大。其次，我们解释说捆绑预测在HOEPA引入后，集成贷款人的贷款金额和申请拒绝率应该会增加，但我们并未在数据中找到支持这些预测的证据。我们还研究了贷款人融资成本的不同，以作为集成贷款人（在资产负债表上保留几乎所有贷款）收取更高利率的替代解释，但找到的支持证据很少。最后，我们证明，集成贷款人在更集中的市场中更有可能发放昂贵的动产贷款（而不是以土地为抵押的抵押贷款），这表明了引导行为。