波兰商业地产市场展望 2024-2025
波兰商业地产市场在 2024 年保持稳健，这体现在稳定的租户需求和投资市场的动态复苏上。强劲的市场基本面和乐观的宏观经济预测预计将使增长趋势持续到 2025 年。
宏观经济环境： 2024 年，波兰经济表现出色，实际 GDP 增长率从 2023 年的 0.2% 上升到约 3%，使该国成为欧洲增长最快的经济体之一。预计 2025 年 GDP 增长率为 3.6%，主要由私人消费驱动，私人消费受到工资上涨和失业率创纪录的低位的支持。租户需求保持稳定，受到有利宏观经济因素（如强劲的 GDP 增长、稳健的劳动力市场、电子商务的扩张、零售销售的增加、工业生产的稳定以及近岸外包和业务流程外包的持续趋势）的推动。
办公市场： 2024 年，出租的办公空间比前一年略有下降 3%，而仓库部门增长了 4%。开发商活动保持低迷，这应该有助于 2025 年更好地平衡供需。因此，优质办公楼的租金在 2025 年预计将下降。租户需求保持稳定，2024 年租赁总面积达到近 150 万平方米，比前一年略有下降，但高于五年平均水平（约 140 万平方米）。目前，波兰办公楼的空置率为 14.3%，在大多数城市略有上涨，除了克拉科夫、三城、波兹南和卢布林。租金在 2024 年略有上涨，主要影响高端租金，并受到新交付的建筑的影响。预计 2025 年租金将稳定，但将主要由新交付的建筑进入市场推动。
仓库市场： 波兰仓库和物流吸纳量保持强劲。2024 年，空置率上升到 7.5%，反映了与 2023 年相比 20 万平方米的增加，突出了市场的强劲基本面。波兰仓库空间供应稳步增加。2024 年，租赁量达到历史第三高，达到 580 万平方米，反映了强劲的市场基本面。仓库租金在 2024 年保持稳定，在主要物流区域为每平方米 3.5 至 4.5 欧元/月，而在主要城市中心内的 SBU/城市物流物业为每平方米 6 至 7.5 欧元/月。预计 2025 年，空置率将因新供应有限和预期需求增长而下降。
BTR 市场： 到 2024 年底，波兰的 BTR（建造出租）总库存达到 21,300 套公寓，与 2023 年相比新增供应增长 23.7%。开发活动保持高位，开发商计划在 2025 年为机构投资者交付 9,500 套公寓，这代表了对现有库存的 50%。强劲的需求确保了即使大量新供应也能被市场迅速吸收，空置率保持在约 4% 的低水平。租金在 Warsaw 和其他地区城市呈现上涨趋势，反映了 BTR 市场的持续活力。
零售市场： 零售部门保持稳健，这体现在 2024 年购物中心客流量和销售额的增长上，分别增长了 0.2% 和 4.3%。购物中心空置率保持低位，2024 年第三季度，八个最大聚合体的空置率为 3.3%，较 2023 年同期下降 3.6%。开发活动主要集中在人口少于 10 万的城市，这些地点占 2024 年新供应的 40% 以上，而仍在建设中的零售空间中有 75% 仍处于建设中。租金呈现上涨趋势，受高需求和低空置率以及改善的消费者情绪的推动。
