旋翼物业 2025年季度报告

根据《法案》第12（b）节登记的证券： 截至2025年5月5日，流通普通股为2,199,308股。 GYRODYNE，LLC 及其子公司综合资产负债表截至2025年3月31日（未经审计）及2024年12月31日清算基础 公司 战略概述 Gyrodyne, LLC（包括其子公司，“Gyrodyne”，“公司”或“登记人”）的企业战略是追求我们剩余两处财产的权利，以便它们可以以更高的价格出售给一个或多个开发商，从而提高开发灵活性，最大化价值和分配。Gyrodyne计划在我们完成资产处置后解散，将收益用于偿还债务和索赔，然后向股东支付清算分配。 Gyrodyne于2017年3月就Cortlandt Manor和Flowerfield提交了划分申请。COVID-19大流行导致监管批准程序出现重大延误，因为负责处理我们划分申请的州、县和地方工作人员都因为在家办公的转型而推迟了活动。 Flowerfield 2022年3月30日，史密斯敦镇规划委员会（以下简称“规划委员会”）以四比零票数通过，一名委员弃权，批准了Gyrodyne公司初步分割Flowerfield地产为八块地块的申请，但需满足某些条件（以下简称“Flowerfield地块分割申请”）。 2022年4月26日，哈伯头村联合体以及某些其他当事人（统称为“申请人”），根据纽约州民事实践法与规则第78条（以下简称“第78条程序”）对史密斯敦镇以及包括Gyrodyne在内的某些其他当事人提起了一项特别诉讼。申请人要求撤销规划委员会关于Flowerfield住宅区申请的决定。具体而言，启动第78条程序的请愿书（以下简称“请愿书”）旨在撤销规划委员会以下决定：（一）根据《纽约州环境质量审查法案》（以下简称“SEQRA”）于2021年9月16日作出的发现声明，并于2022年3月30日由规划委员会采纳，涉及Flowerfield住宅区申请；（二）2022年3月30日对Flowerfield住宅区申请的初步批准。请愿书中提出的论点与在SEQRA和住宅区分区过程中Flowerfield住宅区申请的反对者提出的论点基本相同。Gyrodyne和史密斯敦镇正在积极捍卫规划委员会的决定，反对请愿书。2022年6月，Gyrodyne和史密斯敦镇提交了驳回请愿书的动议（以下简称“动议”）。2024年2月6日，纽约州萨福克县最高法院发布了一项命令（以下简称“命令”），部分驳回了动议，部分接受了动议。具体而言，命令（一）驳回了关于三名个别请愿者和圣詹姆斯-哈伯头邻里保护联盟有限公司的动议；（二）接受了关于剩余二十名个别请愿者和哈伯头村的其他动议；（三）驳回了Gyrodyne关于请愿书未能陈述索赔的动议的一部分。2024年10月11日，纽约州最高法院作出裁决，支持公司，驳回整个第78条请愿书。2024年10月28日，公司收到一份通知，通知中请愿书当事人提起上诉，要求对该法院驳回第78条请愿书的决定提出上诉，上诉理由包括“法院是否错误地拒绝请愿并驳回第78条程序，以及在对上诉记录进行进一步审查时可能出现的任何其他问题”。 2024年11月12日，申请人提交了申请复审和重论的通知，要求法庭要求被申请人就近日暴雨情况下开发地保留暴雨雨水的问题进行补充环境影响评估，以及撤销批准初步地块规划的决议。 2025年3月17日，纽约州最高法院萨福克县法庭作出裁决，驳回了上诉人暂停执行该裁决的请求，并等待对该上诉进行听证和裁决。2025年3月21日，纽约州最高法院萨福克县法庭作出裁决，驳回了申请人的恢复和重审请求。2025年4月16日，申请人提交了上诉通知，要求对该3月17日裁决驳回其暂停执行该裁决的请求进行上诉。 在2025年4月28日，申请人完成了对原请愿书的上诉。申请人法律备忘录的大部分内容重复了他们早期的立场和论点，而这些论点最高法院之前认为不足以推翻规划委员会的决定。Gyrodyne公司将与史密斯镇合作，及时对申请人的上诉文件作出回应。 上诉状可通过对纽约州统一法院系统的链接（及相关说明）进行访问，该链接位于公司网站https://www.gyrodyne.com上。 Gyrodyne对其上诉、复审和重新辩论的辩护以及上诉申请人请求暂停执行命令被拒绝的驳回动议保持信心。Gyrodyne认为，谈判购买协议、确保最终分区的批准和最终不可上诉的场地规划批准以及完成我们财产的销售可能将持续到2026年，尽管无法保证Gyrodyne和史密斯镇在辩护上诉和其他任何动议中会成功，或者是否会有其他超出我们控制的因素导致时间表的进一步延长。 预计时间表假设Flowerfield在78条款诉讼结束前不售出。虽然Gyrodyne认为出售单个地块能最大化价值，但它也在寻找可能愿意以Gyrodyne认为更有吸引力的时机和价值条件购买Flowerfield全部地块的潜在买家。Flowerfield已开发部分位于两个单独地块上，在78条款诉讼解决并提交最终分幅图（无需批准现场规划）后，可以一并或分别出售。 CortlandtM Anor 2023年3月20日，科特兰特镇董事会通过了SEQRA调查结果声明，并批准了设立以医疗为导向的分区（以下简称“MOD”），该分区包括Gyrodyne的科特兰特曼诺地产。根据通过的MOD，Gyrodyne获得了154,000平方英尺的总密度指定，其中包含150,000平方英尺的医疗用途和4,000平方英尺的商业用途。 时间线及市场营销活动 各种其他因素将继续影响获得批准的时间表，包括土地利用申请的积压、规划权部门的劳动力短缺以及环境问题。尽管无法保证，但公司相信Flowerfield的分区批准将在2025年第三季度获得，Cortlandt Manor的批准可能在2026年中期获得。我们预计，Flowerfield或Cortlandt或其任何部分的购买协议将把分区和场地规划批准作为成交条件，公司认为这些条件可以同时而不是顺序追求。 尽管Gyrodyne认为出售单独地块能最大化价值，但它也在寻求可能愿意购买整个未分割Flowerfield或Cortlandt Manor财产，或整个Gyrodyne公司的潜在买家，从时机和价值角度来看，Gyrodyne认为这更具吸引力。 2024年1月5日，Gyrodyne公司聘请了JLLCapital Markets（以下简称“JLL”）来推广其Flowerfield和Cortlandt Manor地产。JLL一直在代表公司开展全国性营销活动，旨在为剩余地产寻找可行的潜在买家，并为Gyrodyne的股东创造最大化的净资产价值。 商业 Gyrodyne是一家根据纽约州法律成立的有限责任公司，其主要业务是管理和追求位于萨福克县（“Flowerfield”）和韦斯特切斯特县（“Cortlandt Manor”）的纽约州的医疗办公室和工业物业的权益。 大部分我们开发的物业都受租赁协议约束，其中承租人须向公司报销部分、全部或绝大部分的公用事业费、保险费、维修费、维护费和房地产税的增加成本。某些租赁协议规定公司负责支付某些运营费用。 我们为Flowerfield和Cortlandt Manor创造最高价值的努力，在有限情况下可能涉及其他风险管理策略，以增强Flowerfield和Cortlandt Manor的净价值，从而最大化股东回报。Gyrodyne计划在完成所有不动产资产处置后解散，首先将处置所得用于偿还Gyrodyne的任何债务和索赔，包括待决和已决的索赔，然后向Gyrodyne普通股股东支付股息。寻求权益以及从资产销售所得中分配的金额和时间涉及风险和不确定性。因此，目前无法确定实际分配给股东的最终收益金额或支付时间。因此，无法保证分配的金额等于或超过我们合并净资产报表中呈现的净资产估计值。所有分配的实际性质、金额和时间将由Gyrodyne董事会根据其唯一判断决定，部分取决于公司将其剩余资产转换为现金的能力，以符合2015年与集体诉讼和解相关的协议下的义务（参见第12项——或有事项），并满足公司剩余的负债和义务。根据Gyrodyne修订和重述的有限责任公司协议（“LLC协议”），在董事会决定解散公司并获得Gyrodyne普通股多数股东投票批准后，或者在没有获得Gyrodyne普通股股东单独批准的情况下，由董事会根据善意判断，在任何时间，如果Gyrodyne的资产价值低于100万美元，可以实施解散。 该公司的两处剩余房地产，每处均由公司全资拥有的单一资产有限责任公司持有，包括： ● 科特兰特曼恩庄园：位于纽约科特兰特曼恩，占地13.8英亩，包括31,000平方英尺的科特兰特曼恩医疗中心；● 花田：位于纽约圣詹姆斯，占地63英亩，包括一个14英亩的多租户工业区，可出租面积为135,000平方英尺。 第二章：季度报告的基础 附随的季度财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的。本公司本报告期内所包括的合并财务报表是根据美国证券交易委员会（SEC）的规则和法规编制的，在管理层看来，反映了为公正呈现截至2025年3月31日止三个月的结果所必需的所有调整。 某些在遵循GAAP准则编制的财务报表中通常包含的信息和脚注披露已根据相关规定进行了浓缩或省略；然而，管理层认为这些披露足以确保所提供的信息不会误导。 本报告应与年度报告中包含的经审计的合并财务报表及附注一并阅读。关于2024年12月31日结束的年度10-K表格。 3. 重大会计政策摘要 Gyrodyne计划在完成我们所有不动产资产处置后解散，首先用处置所得偿还Gyrodyne的债务和索赔，无论是已提出的还是未提出的，然后支付给Gyrodyne普通股股东。因此，自2015年9月1日起，Gyrodyne采用了清算会计基础。当实体清算“迫在眉睫”，如ASC 205-30《财务报表的清算会计基础》所定义的其他事宜时，该会计基础被认为是适当的。根据有限责任公司协议，董事会可自行决定，无需股东单独批准，在公司资产价值，经董事会诚信评估，低于100万美元时解散公司。有限责任公司协议还规定，在公司所有不动产出售、交换或其他处置后，公司将解散，并结束其事务。因此，根据ASC 205-30所提供的指导，清算被视为“迫在眉睫”。 《合并原则》 The consolidated financial statements include the accounts of Gyrodyne and all subsidiaries. All consolidated子公司均为全资所有。所有公司间余额和交易已全部消除。 报告基础 - 清算会计基础在清算会计基础上，合并资产负债表和合并利润表、合并权益、综合收益和现金流量不再呈现。合并净资产表和合并净资产变动表是清算会计基础下呈现的主要财务报表。 根据清算会计基础，公司所有资产均已按其估计的净实实现值或清算价值列示（这代表Gyrodyne在执行清算计划处置资产时预计可收集的现金金额），该价值基于独立第三方评估、估计及其他销售价值指示。公司所有负债，包括与实施清算计划相关的估计成本，均已按其估计结算金额列示。这些金额在净资产附表中进行展示。这些估计值将定期审查并适当调整。不能保证这些估计值将实现。这些金额不应被视为未来分配时间或金额的指示，或我们实际解散的依据。以资产的净实实现值和负债的预期结算金额进行估值，是基于当前事实和情况的估计，反映了资产的净实实现值和执行清算计划相关的成本。由于计划本身的不确定性，实际价值和与执行清算计划相关的成本可能与附表中的合并财务报表中反映的金额不同，这些差异可能重大。特别是，我们成本的估计将随着完成清算计划所需时间的长短而变化，目前预计将在2026年完成。 公司正在推进权益和密度审批，我们获取所需许可证和授权的能力受制于我们无法控制的因素，包括政府机构、社区团体和购买者的环境关切。该过程涉及政府在实体层面的广泛分析。以及政府部门之间，如城镇规划部门和Gyrodyne以及或购买者之间，并且将持续到相