MAA房产信托 2025年季度报告

☒ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条提交的季度报告 截至2025年3月31日的季度期间或 ☐ 根据1934年《证券交易法》第13节或第15(d)节提交的转型报告 For the transition period from ______ to ______佣金文件编号：001-12762（Mid-America Apartment Communities, Inc.）佣金文件编号：333-190028-01（Mid-America Apartments, L.P.） MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES, INC.MID-AMERICA APARTMENTS, L.P. (Exact name of registrant as specified in its charter) 田纳西州（中美国际公寓社区公司）62-1543819田纳西州（中美国际公寓有限责任公司）62-1543816（成立地或其他组织机构的司法管辖区）(I.R.S. Employer Identification No.)6815 Poplar Ave., Suite 500, Germantown, TN 38138：(主要行政办公室地址) (邮编)(901) 682-6600(注册人电话号码，包括区号)N/A(原名称，原地址和原财政年度，如果自上次报告以来有所变更) 根据第12(b)条法案注册的证券： 表明经注册人是否：(1) 已根据1934年《证券交易法》第13节或第15(d)节在先前12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间内）提交了所有要求的报告，以及(2) 过去90天内受此类提交要求约束。 是NO Mid-America Apartment Communities, Inc.☒☐是NO 指出是否以电子方式提交了所有根据法规S-T第405条（本章 §232.405）要求提交的交互式数据文件，在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期间内），以对勾标记表示。Mid-America Apartments, L.P.☒☐ Mid-America Apartment Communities, Inc.☒☐ 请以勾选符号标明注册人是否为快速加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法》第12b-2条中对“快速加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。Mid-America Apartments, L.P.☒☐ Mid-America Apartment Communities, Inc.大型加速提交人 ☒ 加速提交人 ☐ 非加速提交人 ☐Smaller reporting company☐新兴增长公司☐中美国公寓有限合伙公司，L.P. 大加速报告者 ☐加速报告者 ☐ 非加速报告者☒Smaller reporting company☐Emerging growth company☐ MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES, INC.MID-AMERICA APARTMENTS, L.P. 目录 页码 第一部分 – 财务信息Item 1.财务报表。5 Mid-America Apartment Communities, Inc. 第二部分——其他信息 Item 1.法律诉讼。36Item 1A.风险因素。36 Item 5.其他信息。37Item 6.展览。38签名。39 说明注释 本报告结合了中美国际公寓公司（一家田纳西州股份有限公司）及中美国际公寓有限责任公司（一家田纳西州有限合伙企业）截至2025年3月31日季度报告10-Q表格。中美国际公寓有限责任公司及其97.4%控股子公司中美国际公寓有限责任公司均根据1934年证券交易法（修订案）的规定须提交季度报告。 除非上下文另有要求，本季度报告10-Q中所有提及“MAA”的引用仅指Mid-America Apartment Communities, Inc.，不包括其任何合并子公司。除非上下文另有要求，本报告所有提及“我们”、“我们”、“我们的”或“公司”的引用，均指Mid- America Apartment Communities, Inc.与其合并子公司集体，包括Mid-America Apartments, L.P.。除非上下文另有要求，本报告所有提及“运营合作伙伴”或“MAALP”的引用，均指Mid-America Apartments, L.P.与其合并子公司。 “普通股”指MAA的普通股，“优先股”指MAA的优先股，而“股东”指MAA普通股或优先股的持有人，视情况而定。运营合作伙伴有限合伙权益的普通单位称为“OP单位”，OP单位的持有人称为“普通单位持有人”。 截至2025年3月31日，MAA拥有116,916,381个OP单位（占总OP单位总数的97.4%）。MAA将其绝大部分业务以及绝大部分资产直接或间接地通过运营合伙企业（Operating Partnership）进行运营和持有，凭借其对OP单位的拥有权以及作为运营合伙企业唯一普通合伙人的身份，MAA有能力控制运营合伙企业的所有日常运营。 我们相信将MAA的定期报告与运营合作伙伴协议，包括简化的合并财务报表附注，合并到此报告中，能够带来以下益处： •通过使投资者能够以管理层看待和运营业务同样的方式将业务视为整体，从而增强了投资者对MAA和运营合伙企业（Operating Partnership）的理解；•消除了重复披露，并提供了更精简、更易于阅读的呈现方式，因为本报告中相当一部分披露内容同时适用于MAA和运营合伙企业；以及•通过准备一份合并报告而非两份单独报告，创造了时间和成本效益。 MAA是一家标普500公司，是一家以多户住宅为重点的、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金（REIT）。管理层将MAA和运营合伙企业作为一家业务来运营。公司的管理层由MAA的官员和运营合伙企业的员工组成。我们认为，了解MAA和运营合伙企业在作为合并公司运营的背景下之间的少数差异非常重要。MAA和运营合伙企业被结构化为伞形合伙企业REIT（UPREIT）。MAA对运营合伙企业的权益使MAA有权参与运营合伙企业的现金分配，并按MAA在其中的百分比利益分享运营合伙企业的利润和亏损，MAA还有权对需要合伙人投票的几乎所有事项进行投票。MAA的唯一重大资产是其对运营合伙企业的有限合伙权益的所有权（除MAA持有的现金外）；因此，MAA的 其主要职能是作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，不时发行公开股票，并偶尔为运营合伙企业担保债务。运营合伙企业直接或间接持有全部房地产资产。除MAA通过公开股票发行产生的净收入，作为换取有限合伙权益的贡献而投入运营合伙企业外，运营合伙企业通过其运营、直接或间接发生债务以及发行OP单位，为公司的业务产生所需的资本。 MAA的股东权益和运营合伙企业的资本是MAA合并简要财务报表与运营合伙企业财务报表之间的主要差异点。MAA的股东权益可能包括优先股、普通股、资本溢价、累积收益、累积分配、非控制权益、库存股、累积其他综合收益或损失以及可赎回普通股。运营合伙企业的资本可能包括普通合伙人（MAA）的普通资本和优先资本、有限合伙人普通资本和优先资本、非控制权益、累积其他综合收益或损失以及可赎回普通单位。OP单位持有人（不包括MAA）可能要求运营合伙企业赎回其OP单位，在这种情况下，运营合伙企业可以自行选择以现金支付赎回价格（每OP单位的金额通常等于赎回日期之前特定时期内纽约证券交易所（NYSE）MAA普通股票的平均收盘价）或以每赎回的OP单位交付一股MAA普通股票（根据特定情况进行调整）。 为了突出MAA与运营合伙企业之间的实质性差异，本10-Q季度报告包括分别呈现和讨论MAA与运营合伙企业在哪些方面存在实质性差异的部分，包括： • 本报告第1条第1项中的合并简要财务报表； • 某些合并简要财务报表的附注，包括第2条 - MAA每股收益、第3条 - MAALP每股OP单位收益、第4条 - MAA股东权益、第5条 - MAALP资本，以及第8条 -MAA股东权益和第9条 - MAALP伙伴资本； • 本报告第1条第4项中的内部控制和程序；以及 • 作为本报告附件31和32的认证。 在合并披露MAA和经营合伙企业的部分，本10-Q季度报告将行动或持股称为公司的行动或持股。尽管经营合伙企业（直接或通过其子公司间接）通常是与合同、持有资产和发行债务的实体，但管理层认为，基于上述原因以及我们通过经营合伙企业运营业务，这种表述是适当的。MAA、经营合伙企业及其子公司作为一个合并业务运营，但MAA、经营合伙企业及其每个子公司都是独立的、不同的法律实体。 Mid-America Apartments, L.P.浓缩合并资产负债表（未经审计）(千元美元) 3月31日，2025年12月31, 2024 资产房地产资产： 下列表格提供了现金、现金等价物和受限现金与合并资产负债表中报告金额之间的调节： Mid-America Apartment Communities, Inc. and Mid-America Apartments, L.P.附注于简明合并财务报表（未经审计） 1. 会计政策的重要组织与总结 除非上下文另有要求，所有提及“公司”的表述均指美利哥公寓社区公司（Mid-America Apartment Communities, Inc.），及其合并子公司，包括美利哥公寓有限合伙公司（Mid-America Apartments, L.P.）。除非上下文另有要求，所有提及“MAA”的表述仅指美利哥公寓社区公司（Mid-America Apartment Communities, Inc.），不包括其任何合并子公司。除非上下文另有要求，所有提及“运营合伙企业”（Operating Partnership）或“MAALP”的表述均指美利哥公寓有限合伙公司（Mid-America Apartments, L.P.），及其合并子公司。“普通股”指MAA的普通股，“优先股”指MAA的优先股，而“股东”则指持有MAA普通股或优先股的持有人，视情况而定。运营合伙企业中有限合伙份额的普通单位被称为“OP单位”，而持有OP单位的持有人被称为“普通单位持有人”。 截至2025年3月31日，MAA拥有1,169,163,811份OP单位（约占OP单位总数的97.4%）。MAA将其绝大部分业务以及绝大部分资产直接或间接通过经营合伙企业（Operating Partnership）开展和持有，凭借其对OP单位的所有权以及作为经营合伙企业唯一普通合伙人的身份，MAA有能力控制经营合伙企业的所有日常运营。 管理层认为，将MAA的简要合并财务报表附注与经营合伙协议结果相结合，可带来以下益处： •提升了读者对MAA和运营合伙企业（Operating Partnership）的理解，通过使读者能够以管理层看待和运营业务的方式整体审视业务； •消除了重复披露，并提供更精简、更易读的呈现方式，因为相当一部分披露内容同时适用于MAA和运营合伙企业；以及 •通过准备一套合并的注释而不是两套独立的注释，创造了时间和成本效率。 MAA是一家标准普尔500指数成分股公司，是一家以多户住宅为主、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金（REIT）。管理层将MAA和运营合伙企业作为一个整体进行运营。公司的管理层由MAA的官员和运营合伙企业的员工组成。管理层认为，在MAA和运营合伙企业作为合并公司运营的背景下，理解MAA和运营合伙企业之间的一些细微差别非常重要。MAA和运营合伙企业被结构化为伞形合伙企业REIT（UPREIT）。MAA对运营合伙企业的权益使MAA有权按其在运营合伙企业中的百分比权益比例分享运营合伙企业的现金分配，并分享其利润和亏损