MAA 房产信托 2025年季度报告

证券交易委员会 华盛顿特区 20549表格10-Q 季度报告（根据1934年证券交易法第13条或第15(d)款）☒ 截至2025年3月31日的季度或者 ☐1934年证券交易法第13节或第15(d)节的相关过渡报告 對於從_______到_______的過渡期委员会文件编号：001-12762（中美国公寓社区公司）委员会文件号：333-190028-01（密苏里中部公寓有限合伙企业） 中美公寓社区有限公司中美公寓有限公司 (注册人名称，如章程中指定) 田纳西州（美国中西部公寓社区股份有限公司）62-1543819 田纳西州（美国中部公寓有限责任公司）62-1543816(注册地或组织所在司法管辖区)（美国国税局雇主识别号） 6815 Poplar Ave., Suite 500， Germantown，TN 38138(主要行政办公楼地址)(邮编)(901) 682-6600注册者电话号码（含区号）未提供内容（原名、原地址和原财政年度，如自上次报告以来有变更） 中美洲公寓社区有限公司 中美公寓有限公司 请在以下方框内勾选，以表明注册人是否在过去的12个月内（或根据要求提交此类文件的较短期间）已按照S-T规则第405条（本节第232.405条）的规定，提交了所有必要的交互数据文件。 中美洲公寓社区有限公司是的☑NO☐ 中美公寓有限公司是的☑无效框☐ 请通过勾选标记来指明注册人是大型加速报告人、加速报告人、非加速报告人、小型报告公司还是新兴增长公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速报告人”、“加速报告人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 Mid-America Apartment Communities, Inc. ☐美国中部公寓社区股份有限公司 ☐Mid-America Apartments, L.P. ☐ 用勾号标明是否该公司为壳公司（按照《交易所法》第12b-2条定义）。 中美洲公寓社区有限公司是的☐NO☒ 中美公寓有限公司是的☐无可奉告 列出截至最近可行日期，发行人各类普通股的流通股份总数： 中北美公寓社区有限公司，类别普通股，每股面值0.01美元 页面 项目1。财务报表5 北美公寓社区股份有限公司 第二部分 - 其他信息 项目1。法律程序。36 项目 1A。风险因素第36项 2未注册股权证券销售及收益使用。36 第3项默认于高级证券。36 第4项。矿山安全披露36 条目 5。其他信息37 第6项展览品。38 说明注释 本报告综合了田纳西州公司Mid-America Apartment Communities, Inc.截至2025年3月31日的季度10-Q表季度报告以及其全资子公司、田纳西州有限合伙公司Mid-America Apartments, L.P.的季度报告。Mid-America Apartment Communities, Inc.及其97.4%控股子公司Mid-America Apartments, L.P.均需根据修订后的1934年证券交易法提交季度报告。 除非上下文另有要求，本季度10-Q表格报告中对“MAA”的提及仅指Mid-America Apartment Communities, Inc.，而不包括其任何合并子公司。除非上下文另有要求，本报告中对“我们”、“我们”、“我们的”或“公司”的提及均指Mid-America Apartment Communities, Inc.及其合并子公司，包括Mid-America Apartments, L.P.除非上下文另有要求，本报告中对“运营合伙企业”或“MAALP”的提及均指Mid-America Apartments, L.P.及其合并子公司。“普通股”指MAA的普通股，“优先股”指MAA的优先股，“股东”指持有MAA普通股或优先股的股东，具体情况而定。运营合伙企业中的有限合伙权益单位称为“OP单位”，持有OP单位的股东称为“普通单位持有人”。 截至2025年3月31日，MAA拥有1,169,163,819个OP单位（占总OP单位的97.4%）。MAA通过运营合伙企业直接或间接地开展大部分业务并持有大部分资产，凭借其对OP单位的所有权和作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，MAA有权控制运营合伙企业的所有日常运营。 我们相信将MAA的定期报告和运营伙伴关系报告，包括对简明合并财务报表的注释，整合到这份报告中将带来以下好处： • 通过使投资者能够以管理层看待和经营业务的方式，将业务整体呈现，从而增强投资者对MAA和经营合伙的理解；• 消除了重复披露，并提供了更简洁、易读的展示，因为本报告中的大部分披露内容适用于MAA和经营合伙；• 通过准备一份综合报告而不是两份单独的报告，创造了时间和成本效率。 MAA，一家标普500公司，是一家以多户住宅为主的、自行管理和自行运营的房地产投资信托基金，简称REIT。管理团队将MAA和运营合伙企业作为一个业务进行运营。公司的管理层由MAA的官员和运营合伙企业的雇员组成。我们认为，了解MAA和运营合伙企业在如何作为一家合并公司运营的背景下存在的少数差异是很重要的。MAA和运营合伙企业被构建为一个伞形合伙REIT，或UPREIT。MAA在运营合伙企业中的利益使MAA有权按其在该利益中的百分比分享运营合伙企业的现金分配，以及按其比例分享运营合伙企业的利润和损失，并有权对几乎所有需要合伙人投票的事项进行投票。MAA的唯一实质性资产是其在运营合伙企业中的有限合伙利益（除MAA不时持有的现金外）；因此，MAA的主要职能是作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，不时发行公开股票，并保障运营合伙企业不时产生的某些债务。运营合伙企业直接或间接持有所有房地产资产。除了MAA通过公开股票发行所得的净收益，这些收益作为对运营合伙企业有限合伙利益的交换而贡献给运营合伙企业外，运营合伙企业通过运营、直接或间接的债务承担和发行OP单位来产生公司业务所需的资本。 MAA的股东权益和运营合作资本的展示是MAA与运营合作合并财务报表之间的主要区别区域。MAA的股东权益可能包括优先股股份、普通股股份、额外已付股本、累积收益、累积分配、少数股东权益、库存股、累积其他综合收入或损失和可赎回普通股。运营合作资本可能包括普通合伙人（MAA）的普通股资本和优先股资本、有限合伙人的普通股资本和优先股资本、少数股东权益、累积其他综合收入或损失和可赎回普通份额。除了MAA之外持有OP单位的人，可能要求运营合作不时地赎回其OP单位；在这种情况下，运营合作可选择以现金支付赎回价格（通常相当于赎回日前一特定时间段内MAA普通股在纽约证券交易所（NYSE）的平均收盘价每OP单位的价格）或交付一份MAA普通股（在某些特定情况下进行调整）以换取每份赎回的OP单位。 为了突出MAA与运营合伙企业的实质性差异，本季度10-Q表报包括以下单独展示和讨论的章节，包括： • 本报告第1部分第1项中的浓缩合并财务报表；• 有关浓缩合并财务报表的若干附注，包括附注2-MAA每股收益、附注3-MAALP每OP单位收益；附注4-MAA净资产、附注5-MAALP资本；以及附注8-MAA股东权益、附注9-MAALP合伙人资本；• 本报告第1部分第4项中的控制和程序；• 作为本报告展品31和32的相关认证。 在结合MAA和运营合伙企业披露的章节中，本10-Q季度报告将行动或持有称为公司的行动或持有。尽管运营合伙企业（直接或通过其子公司间接）通常是签订合同、持有资产和发行债务的实体，但管理层认为这种表述是适当的，原因如上所述，并且我们通过运营合伙企业运营业务。MAA、运营合伙企业及其子公司作为一个统一业务运营，但MAA、运营合伙企业及其每个子公司都是独立的、不同的法律实体。 第一部分 - 财务信息 中美洲公寓社区股份有限公司 简化合并资产负债表（未经审计）（每股数据除外，金额单位为千美元） 中美洲公寓社区股份有限公司 摘要合并经营状况表（未经审计）（每股数据除外，金额单位为千美元） 中部美国公寓社区，股份有限公司 精简合并综合收入表（未经审计）（以千美元为单位） 北美公寓社区股份有限公司现金流量表（合并）(未审计)(美元，单位：千） Mid-America Apartments, L.P. 精简合并资产负债表（未经审计）（以千美元为单位） 3月31日，2025年 12月31日，2024年 中美公寓有限公司 汇总合并经营状况表(未经审计)（美元金额以千为单位，除单价数据外） 中美洲公寓社区股份有限公司及中美洲公寓有限责任公司 简化合并财务报表附注(未审计) 1. 重大会计政策组织与概述 除非上下文另有要求，所有关于“公司”的提及均指Mid-America Apartment Communities, Inc.及其合并子公司，包括Mid-America Apartments, L.P.除非上下文另有要求，所有关于“MAA”的提及仅指Mid-America Apartment Communities, Inc.，而不包括其任何合并子公司。除非上下文另有要求，关于“运营合伙企业”或“MAALP”的提及指Mid-America Apartments, L.P.及其合并子公司。“普通股”指MAA的普通股，“优先股”指MAA的优先股，“股东”指持有MAA普通股或优先股的股东，具体适用。运营合伙企业有限合伙权益的普通单位称为“OP单位”，OP单位的持有者称为“普通单位持有人”。 截至2025年3月31日，MAA拥有11,691,638,181个OP单位（或占OP单位总数的97.4%）。MAA通过运营合伙企业直接或间接开展其大部分业务，并持有其大部分资产，凭借其拥有的OP单位和作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，MAA有能力控制运营合伙企业的所有日常运营。 管理层认为，将MAA的合并财务报表附注与运营合作带来以下益处： • 通过使读者能够以管理层看待和运营业务的方式整体审视业务，增强读者对MAA和运营伙伴关系的理解；• 消除重复披露，并提供更简洁、易读的展示，因为大量披露内容同时适用于MAA和运营伙伴关系；• 通过准备一份综合注释集而非两份独立的注释集，创造时间和成本效率。 MAA是一家S&P 500公司，是一家聚焦于多户型住宅的自管自营房地产投资信托，或称REIT。管理方将MAA与运营合伙企业视为一个业务实体。公司管理层由MAA的官员和运营合伙企业的雇员组成。管理层认为，了解MAA与运营合伙企业在作为合并企业运营的背景下的一点点差异很重要。MAA与运营合伙企业被构造成一个伞形合伙REIT，或称UPREIT。MAA在运营合伙企业中的利益使MAA有权分享运营合伙企业的现金分配，以及收益和损失，并且按MAA的持股比例享有。MAA有权对所有需要合伙人投票的事务进行投票。MAA的唯一实质性资产是其对运营合伙企业的有限合伙份额所有权（除MAA不时持有的现金外）；因此，MAA的主要职能是作为运营合伙企业唯一的普通合伙人，不时发行公开股份，并保证运营合伙企业的不定期债务。运营合伙企业直接或间接地持有公司所有的房地产资产。除MAA通过公开股份发行所得的净收入，这些收入将作为有限合伙份额的交换贡献给运营合伙企业之外，运营合伙企业通过运营合伙企业自身的运营、直接或间接的债务承担以及OP份额的发行来产生所需的资本。 MAA的股东权益和运营合伙企业的资本是MAA的简明合并资产负债表与运营合伙企业的资产负债表之间主要差异的领域。MAA的股东权益可能包括优先股股份、普通股股份、额外已支付资本、累积收益、累积分配、少数股东权益、库藏股、累计其他综合收益或损失和可赎回普通股。运营合伙企业的资本可能包括普通合伙企业（MAA）的普通资本和优先资本、有限合伙人的普通资本和优先资本、少数股东权益、累计其他综合收益或损失和可赎回普通单位。除MAA外的OP单元持有者可能要求运营合伙企业不时地赎回其OP单元，在这种情况下，运营合伙企业可自行选择，以