NNN REIT Inc 2025年季度报告

☒ 依照1934年证券交易法第13条或第15(d)条提交的季度报告。 截至2025年3月31日的季度期间 OR 根据《法案》第12(b)条注册的证券： 每门课程的标题：交易代码：交易所名称：普通股，面值0.01美元NNN纽约证券交易所 表明是否通过勾选标记，注册人（1）在过去的12个月（或注册人被要求提交此类报告的更短期间内）已提交了根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及（2）在过去的90天内受此类申报要求约束。是 ☒ 否 ☐ 标明方框以表明注册人是否在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期间内）已根据规则405（S-T条例第232.405条）提交了所有必需的交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 标明是否注册人为加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴成长公司。参见《交易所法案》第12b-2规则中“加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“新兴成长公司”的定义。 Large accelerated加速非加速小型报告新兴增长filer☒ filer☐ filer☐公司☐公司 如果是一家新兴成长公司，请勾选表明注册人已选择不使用根据交易所法第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计标准的延期过渡期。 ☐ ☒通过复选框标明注册人是否为外壳公司（根据交易所法第12b-2规则定义）。是 ☐ 否 截至2025年4月28日，注册人拥有187,951,105股面值0.01美元的普通股。 精简合并资产负债表3合并简要现金流量表5附注：简明合并财务报表7 签名35 参见附注中浓缩的合并财务报表。 NNN REIT, INC.和子公司 NOTES TO CONDENSED CONSOLIDATED FINANCIALSTATEMENTS March 31, 2025 (Unaudited) 注释1——组织及重要会计政策摘要： 组织与业务性质。NNN REIT, Inc.，一家马里兰州的股份有限公司，是一家于1984年成立的全面整合型房地产投资信托公司（“REIT”）。术语“NNN”或“公司”指代NNN REIT, Inc.及其所有合并子公司。NNN可以选择将其某些子公司视为应税REIT子公司。 NNN的资产主要包括房地产资产。NNN收购、拥有、投资和发展高质量的房产，这些房产主要根据长期净租约出租给租户，并且主要持有用于投资（“房产”或“房产组合”，或单独称为“单个房产”）. 根据财务会计准则委员会(\"FASB\")会计准则编纂(\"ASC\")指南，包括在主题280中分部报告，NNN的业务在未经审计的合并财务报表中的一个可报告部分内进行报告，且所有物业均被视为 Properties 或 Property Portfolio 的一部分。因此，物业数量以及涉及物业数量的计算均反映所有 NNN 物业。更多信息见“注释7 - 部分信息”。 随附未经审计的简明合并财务报表已根据10-Q表格的指示编制，并未包含美国公认会计原则要求的所有信息和注释披露。未经审计的简明合并财务报表反映了管理层认为对于公正呈现所列期间结果所必要的所有调整（包括正常重续性应计项目）。截至2025年3月31日的本季度经营业绩可能并不能反映预期截至2025年12月31日年度的结果。截至2024年12月31日的金额已根据同日的经审计合并财务报表得出。随附的未经审计的简明合并财务报表应与合并财务报表及其注释，以及NNN截至2024年12月31日年度的10-K表格中的管理层财务状况讨论与分析及经营结果一并阅读。 合并原则。NNN的未经审计的合并财务报表包括各主要控股和控制的关联公司的账目，其中包括根据在主题810中包含的FASB ASC指南，NNN被确定为主要受益者的交易。整合。所有重要的公司间账户余额和交易均已被消除。 房地产投资组合。NNN按成本记录房地产收购，包括收购和过户费用。NNN开发或资助的房产成本包括建设期间的直接和间接成本、房产税、利息、第三方费用及其他杂项费用，直至项目实质性完成并可供使用。对于截至2025年3月31日和2024年的季度，NNN在开发期间分别记录了92.1万美元和185.9万美元的资本化利息。 购置会计——房地产收购。根据财务会计准则委员会（FASB）关于企业合并的ASC指引，所购房地产的购买成本应按其公允价值分配至所购有形资产，包括土地、建筑物和租户改良工程，如适用，则分配至已识别的无形资产和负债，包括上述市场价格和低于市场价格的租赁之价值，以及如适用，已实施的租赁之价值。 公允价值估计对重大假设敏感，例如需为土地、建筑和租金建立相关市场假设范围，并确定收购的物业在该范围内的具体位置。这些土地、建筑和租金的市场假设采用与收购最相关的可比物业。最终价值依赖于将可比物业的属性从最相似到最不相似进行排序。 收购财产的有形资产公允价值通过将其评估为空置状态来确定，然后根据其公允价值的确定情况，将“视为空置”的价值分配给土地、建筑和租户改进。 在分配所收购财产中确认的无形资产和负债的公允价值时，高于市场水平和低于市场水平的在用租赁价值根据差异的现值（使用反映所收购租赁相关风险的利率）记录为其他资产或负债。 在 (i) 根据现有租赁协议应付的合同金额以及 (ii) 管理层对相应现有租赁的公允市场租金的估计之间，衡量期限等于租赁剩余期限以及续租选项期限（如果有可能租户将行使选项），而该选项为可能时。上述高于市场水平的租赁价值被资本化，并作为减少相应租赁剩余期限内的租金收入进行摊销。上述低于市场水平的租赁价值在初始期限内作为增加租金收入进行摊销，除非公司认为租户很可能续租选项期限，在这种情况下，公司将在续租期间摊销归属于续租的部分价值。 其他收购的无形资产总额，包括在置租赁，通过比较调整现有在置租赁后的物业购买价格与上述所确定的若物业空置状态下的公允价值来估值。该无形资产在各自租赁剩余的非取消期内摊销至费用。若租赁在规定到期日前终止，则与该租赁相关的所有未摊销金额将在当期全部核销。租户关系的价值在单项交易中进行了复核，以确定未来价值是否源自收购。 租赁会计。NNN根据FASB ASC Topic 842，将其在物业投资组合中的租赁记录。租赁(\"ASC 842\") NNN的房地产通常采用三重净租赁模式供租户使用，租户负责与物业相关的所有运营费用，包括水电费、房地产税和评估费、财产和责任保险、维护、维修和资本支出。物业投资组合上的租赁合同主要被归类为经营租赁，其会计处理方式如下： 运营方式– 采用运营方法核算的租赁物业按房地产成本入账，并按其估计剩余使用年限采用直线法计提折旧，建筑物和改良工程的折旧年限通常为20至40年，土地改良工程的折旧年限为15年。租赁权益按各自租赁期限采用直线法摊销。收入在租金赚取时确认，费用（包括折旧）在发生时计入运营。当租赁期内租金计划发生变化时，收入采用直线法确认，以在租赁期内产生恒定的定期租金。应计租金收入是指在租赁期内变化的租金计划与按直线法确认的收入之间的总差额。 NNN在ASC 842中采取了某些实用便利措施，并且在租赁和非租赁部分的转让时间和模式相同且租赁被归类为经营租赁的情况下，未将非租赁部分从租赁部分中分离出来。因此，所有根据承租人租赁赚取的收入均以单行显示。租金收入, 在收益表和综合收益表中的合并报表中。此外, NNN根据ASC 842将使用权资产和经营租赁负债记录为经营租赁承租人。 可收集性。根据ASC 842规定，NNN持续审查其租赁款项的可收回性。NNN在分析应收账款（及累计租金）时，会考虑可收回性指标，并参考历史坏账水平、承租人信用状况以及当前经济趋势，这些因素有助于评估未收和未来租金收入回收的概率，以及坏账准备的充分性。此外，会分析处于破产状态的承租人，并就预审前和预审后破产主张的预期回收情况进行考虑。 当NNN认为从承租人收取租金不可能时，先前已确认但尚未收取的租金收入和相关应计租金将被转销，作为租金收入的减少。此后，只有收到现金时才确认租金收入。在此情况下，该承租人被视为按收付实现制记账。如果NNN随后认为收取租金是可能的，则任何相关的应计租金收入或费用将被恢复。 由于可收回性审查，NNN在截至2024年3月31日的季度记录了444,000美元的应收账款及相关应计租金的核销，并出于会计目的将某些租户重新分类为现金基础核算。在截至2025年3月31日的季度，未发生此类应收账款及相关应计租金的核销。 下表总结了截至3月31日按会计目的划分为现金收付方式的那些租户。 (1)(2)(3)ABR代表截至当前所有在册租赁的月度现金基础租金。期末数乘以12。基于ABR：截至2025年3月31日，874,301,000。截至2024年3月31日的8.311亿美元。 在截至2025年3月31日和2024年的季度内，NNN分别确认了来自某些租户的会计目的按现金基础分类后的租金收入7,732,000美元和9,775,000美元。 NNN包括对坏账的拨备。租金收入在利润表合并及综合收益表中。 房地产——持有待售。房地产用于销售的资产不计提折旧，并按照成本或公允价值中的较低者，减去出售成本后进行记录。按季度，公司根据FASB ASC主题360中概述的具体标准，评估其资产是否符合用于销售分类。固定资产， 包括管理层承诺执行出售该资产的计划。NNN预计被归类为持有待售的物业将在12个月内处置。截至2025年3月31日和2024年12月31日，NNN分别记录了持有待售房地产100.2万美元（三处物业）和28.3万美元（两处物业）。房地产投资组合在合并资产负债表中。截至2024年12月31日分类为持有待售的物业在截至2025年3月31日结束的本季度内售出。 房地产处置。当房地产处置时，相关成本、累计折旧或摊销，以及经营租赁产生的任何应计租金收入和直接融资租赁的净投资将从账上删除，处置产生的损益将反映在损益表中。FASB ASC Topic 610-20，非金融资产减值的损益(\"ASC 610-20\"), 为非客户合同中非金融资产的转移提供确认收益和损失 的指导。根据 ASC 610-20 范围内转移非金融资产的企业，遵循两步终止确认模型来确定何时终止确认该资产。NNN 确认 ASC 610-20 影响的关键收入流是在房地产处置中获得收益报告了损益表合并及综合收益。根据ASC 610-20，NNN评估任何单独合同或履约义务，以确定收入确认的正确时间/金额，以及控制权转移和交易价格分配，从而确定记录的损益金额。 减值 – 房地产。NNN定期评估其长期房地产资产，以可能的减值，每当特定事件或环境变化表明资产的可收回金额可能无法收回。这些指标包括但不限于：房地产市场条件的改变、NNN重新租赁当前空置或即将空置的物业的能力、重新分类为持有待售的物业、持续超过一年的空置和向破产租户出租的物业。 管理层通过比较预计的未来现金流量（未折现且不含利息费用）、房地产的残值以及单项资产的账面价值，来评估是否存在减值。未来未折现现金流量主要受预计未来市场租金的驱动。未来现金流量估计对管理层对未来市场租金的假设敏感，而这些假设受到对未来市场和宏观经济状况预期的 影响。如果存在减值迹象，将记录一项损失，金额为资产账面价值超出其估计公允价值的部分。NNN的物业主要向承租人出租长期净租赁物业，并主要作为投资持有。通常，NNN的物业租赁提供10至20年的初始期限，并在整个期限内提供现金流量。 金融工具的信用损失。FASB ASC Topic 326,金融工具——信用损失要求实体对从短期贸易应收账款到长期融资的金融资产估计预期的一生信用损失。该指南要求在初始阶段预期一生信用损失，并要求将具有相似风险特征的资产进行组合。NNN需要评估当前经济状况，以及，对经济状况的未来预期。此外，预期信用损失的计算是针对资产的合同期限。 NNN持有抵押应收账款，其中包括应计利息，共计454,000美元，