NNN REIT Inc 2025年季度报告

表格10-Q ☒ 根据美国1934年证券交易法案第13节或第15(d)节的季度报告 截至2025年3月31日的季度 或者 NNN房地产投资信托公司 (注册人名称在章程中明确指定) 根据该法第12(b)节注册的证券： 请用勾选标记标明注册人（1）在过去12个月内（或注册人被要求提交此类报告的更短期间）是否已提交1934年证券交易法第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否一直受到此类提交要求。是 ☒ 否 ☐ 请在方框内勾选，以表明注册人是否在过去的12个月内（或根据S-T法规第405条（本章节第232.405条）要求提交此类文件的时间段内）已通过电子方式提交了所有应提交的互动数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请通过勾选来标明登记人是大型加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司还是新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中对“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 大型加速型 fler ☒ 加速型 fler ☐ 非加速型 fler ☐ 较小的报告公司 ☐ 新兴成长型公司 ☐ 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计准则。☐ 截至2025年4月28日，该股东持有面值为0.01美元的普通股187,951,105股，尚未偿还。 目录 第一部分 - 财务信息 项目 1财务报表（未经审计）：简明合并资产负债表1压缩合并损益表和综合收益表2 缩并资产负债表3现金流量表（合并）5 附注于压缩合并财务报表7 项目2。管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析19 条款 3。关于市场风险的定量和定性披露31 第4项。控制与程序32 第 二部分 – 其他信息 项目1。法律程序33 第1A项风险因素33 第2项。未注册股权证券的销售和使用收益33 第3项。默认于高级证券33 第4项矿山安全披露33 项 5。其他信息33 项目6。展览33签名35 NNN房地产投资信托公司子公司压缩合并现金流量表（美元，单位：千）（未经审计） NNN房地产投资信托公司子公司浓缩现金流量表——（续表）（美元，单位：千）（未经审计） NNN房地产投资信托公司子公司 备注：截至2025年3月31日的缩并合并财务报表（未经审计） 备注1 - 组织和总结重要会计政策： 组织与企业性质NNN REIT, Inc.是一家成立于1984年的马里兰州公司，是一家完全集成的房地产投资信托（“REIT”）。术语“NNN”或“公司”指NNN REIT, Inc.及其所有合并子公司。NNN可以选择将其某些子公司视为应税REIT子公司。 NNN的资产主要包括房地产资产。NNN通过收购、拥有、投资和开发高质量的物业，这些物业主要以长期净租约的形式出租给租户，并主要用于投资（“物业”或“物业组合”，或单个“物业”）。. 根据财务会计准则委员会（\"FASB\"）会计准则编码（\"ASC\"）在主题280中的指导。Segment Reporting NNN的运营报告在未经审计的简明合并财务报表的一个可报告部分中，所有财产均被视为“财产”或“财产组合”的一部分。因此，涉及财产数量的计算反映NNN的所有财产。在“第七节——分部信息”中提供额外披露。 随附的未经审计的简明合并财务报表是根据10-Q表格的指示编制的，且并未包含美国公认会计准则要求的所有信息和注释披露。未经审计的简明合并财务报表反映了所有调整（包括正常经常性应计），这些调整在管理层看来对于公平展示报告期的结果来说是必要的。截至2025年3月31日止季度的运营结果可能不具有代表性，不能预示到截至2025年12月31日止年度可能的结果。包含在简明合并财务报表中的截至2024年12月31日的金额是根据该日期的经审计合并财务报表得出的。本报告中的未经审计的简明合并财务报表应与合并财务报表及其注释以及NNN截至2024年12月31日止年度的10-K表格中的管理层对财务状况和运营结果的讨论与分析一起阅读。 原则 of ConsolidationNNN的未经审计的简明合并财务报表包括所有分别拥有和控制的主要控股子公司的账目，包括NNN根据第810主题中包含的FASB ASC指南被确定为主要受益人的交易。合并。所有重要的母子公司账户余额和交易都已消除。 真实地产投资组合。NNN 以成本记录房地产的收购，包括收购和关闭成本。NNN 开发的或资助的房产成本包括施工的直接和间接成本、房产税、利息、第三方费用以及开发期间发生的其他杂项成本，直至项目实质上完成并可供入住。在2025年3月31日结束的季度和2024年，NNN 记录了921,000美元和1,859,000美元的资本化利息。 购房会计核算根据FASB ASC关于企业合并的指南，对取得的房地产的考量分配到取得的固定资产中，包括土地、建筑物和承租人改进，以及如适用，分配到已识别的无形资产和负债中，包括高于市场价和低于市场价的租赁价值以及适用的在位租赁价值，基于各自的公允价值。 公允价值估计对重大假设敏感，例如为土地、建筑和租金设定相关市场假设范围，以及获取的财产位于该范围内。这些土地、建筑和租金的市场假设使用与收购最相关的可比物业。最终价值依赖于按可比物业属性从最相似到最少相似的排序。 公允价值是指对所收购房产的有形资产进行估值时，将房产视作空置进行估价，并确定其公允价值的。\"仿佛空置\"的价值随后根据其公允价值的确定分配给土地、建筑物和租户改进。 在分配所收购资产的识别无形资产和负债的公允价值时，高于市场水平和低于市场水平的现有租赁价值，根据其现值（使用反映所收购租赁风险的利率）记录为其他资产或负债。这种现值是基于（i）根据现有租赁应支付的合同金额和（ii）管理层对相应现有租赁的公平市场租赁率的估计之间的差异。测量期限等于租赁剩余期限和续租期权期限，如果预期承租人将行使期权。资本化的高于市场租赁价值作为租赁收入在各自租赁剩余期限内的减少摊销。资本化的低于市场租赁价值作为租赁收入在初始期限内的增加摊销，除非公司认为承租人很可能续租期权期限，在这种情况下，公司将根据续租期限摊销可归因于续租的价值。 其他取得的无形资产（包括现有租赁）的合计价值，通过比较调整后支付给物业的购买价格与假定空置的物业的估计公允价值来确定，具体方法如上所述。该无形资产将在相关租赁剩余的非可取消期间摊销至费用。如果租赁在其声明的到期日之前终止，则与该租赁相关的所有未摊销金额将在该期间内冲销。租户关系的价值将在个别交易中审查，以确定未来价值是否来自收购。 租赁NNN根据美国财务会计准则委员会（FASB）第842主题，对物业投资组合的租赁进行记录。(\"ASC 842\") 租赁会计 运营方法资产使用运营法计提的租赁物业，按房地产成本入账，并按直线法在其预计剩余使用寿命内进行折旧，其使用寿命通常为建筑和改良设施20至40年，土地改良设施15年。租赁权益在其相应租赁期限内按直线法摊销。收入在租金赚取时确认，费用（包括折旧）在发生时计入运营成本。当预定租金在租赁期限内变动时，收入按直线法确认，以产生租赁期限内的恒定期租。应计租金收入是预定租金（在租赁期限内变动）和按直线法确认的收入之间的累计差额。 NNN在ASC 842中采纳了一些实际权宜之计，当租赁和非租赁组件的转让时间和模式相同时，并不将非租赁组件与租赁组件分开，且租赁被归类为经营性租赁。因此，根据承租人租赁产生的所有收入都反映为一条线。租金收入，在简明合并收入综合收益表中。此外，NNN根据ASC 842标准，将使用权资产和经营租赁负债记录为经营租赁下的承租人。 收藏价值根据ASC 842，NNN持续审查其租赁支付的回收情况。在分析应收账款（及预提租金）、历史坏账水平、承租人信用状况和当前经济趋势时，NNN考虑了可回收性指标，这些都帮助评估未缴和未来租金收入的回收概率以及坏账准备金的充足性。此外，NNN还对破产的承租人进行分析，并考虑了与破产前和破产后的索赔预期回收相关的因素。 当NNN认为从租户那里收取租金的可能性不大时，未收取的以及之前已确认的租金收入和任何相关的应计租金将作为减少租金收入处理，随后，只有在收到现金收入时才会确认租金收入。此时，租户被视为现金基础核算。如果NNN随后认为收取租金的可能性很大，任何相关的应计租金收入或费用将得到恢复。 由于可收集性审查的结果，NNN在截至2024年3月31日的季度中记录了444,000美元的应收账款和相关的应计租金的核销，并将某些租户重新分类为现金基础会计目的。在截至2025年3月31日的季度中没有进行类似的应收账款和应计租金的核销。 以下表格总结了截至3月31日按现金基础会计分类的租户。 (1)ABR代表截至期末所有现有租约的月现金基础租金乘以12。基于ABR为：(2)截至2025年3月31日，874,301,000美元。(3)截至2024年3月31日的831,010,000美元。 在截至2025年3月31日和2024年的季度中，NNN分别确认了773.2万美元和977.5万美元的租金收入。从某些承租人开始，按照其分类后采用现金基础进行会计核算的期间。 NNN包括对可疑账目的预留租金收入在浓缩合并利润表和综合收益表上。 房地产-待售房地产用于销售的，不进行折旧，以成本或公允价值中较低者为准，减去销售成本。公司按季度评估其待售房产，依据FASB ASC第360主题中概述的特定标准。财产、植物及设备包括管理层致力于实施出售该资产的计划。NNN预计将出售的资产在12个月内处置完毕。截至2025年3月31日和2024年12月31日，NNN分别记录了价值101.2万美元（三个物业）和28.3万美元（两个物业）的待售房地产。房地产投资组合在2024年12月31日的合并资产负债表中。截至2024年12月31日划分为待售的资产已于2025年3月31日结束的季度内出售。 房地产安排当处置房地产时，相关的成本、累计折旧或摊销以及从经营租赁中产生的任何应计租金收入和直接融资租赁的净投资将从账目中扣除，处置的收益和损失反映在收入中。FASB ASC主题610-20，收益与损失来自非金融资产的不确认(\"ASC 610-20\")为非客户合同中非金融资产转让的收益和损失识别提供指导。在ASC 610-20范围内转让非金融资产的实体遵循两步取消确认模型，以确定是否以及何时取消确认该资产。NNN确定受ASC 610-20影响的收入流的关键是获得房地产权报告了收入综合报表和综合收益表。根据ASC 610-20，NNN评估任何单独合同或履约义务，以确定适当的收入确认时点和/或金额，以及控制权转移和交易价格分摊，以确定应记录的盈亏金额。 配对 - 房地产NNN定期对其长期持有的房地产资产进行减值测试，只要某些事件或情况的变化表明该资产的账面价值可能无法收回。这些指标包括但不限于：房地产市场条件的变化、NNN重新出租当前空置或将成为空置的房产的能力、重新归类为待售房产的房产、空置超过一年的房产以及出租给破产承租人的房产。管理层通过比较预测的未来的现金流（未经折现且不考虑利息费用）和房地产的残值与单个资产的账面价值，来评估是否存在减值。未来的未折现现金流主要受预测的未来市场租金驱动。未来现金流的预测对管理层对未来市场租金所做的假设很敏感，这些假设受到对未来市场和宏观经济状况的预期的影响。如果表明存在减值，将记录资产的账面价值超出其估计公允价值部分的损失。NNN的房产主要出租给签订长期净租约的承租人，并且主要用于投资。通常，NNN的房产租赁期限为10至20年，在整个租赁期内提供现金流。 信用损失在金融工具上。FASB ASC 主题326金融工具——信用损失需要实体估算从短期贸易应收账款到长期融资的金融资产预期信用损失。指南要求在初始时预计信用损失，并要求对具有相似风险特征的资产进行汇总。NN